Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020045188 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA ANKAR met als adres Azalealaan 22 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Ringlaan 117 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 41 sectie B nr. 343V2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van kantoorruimte naar 3 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 05/02/2010: vergunning (20096163) voor het verbouwen van een appartement tot kantoor;
- 08/10/1992: vergunning (1974#8928) voor 19 woongelegenheden en een winkel.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- meergezinswoning;
- 3 bouwlagen met plat dak;
- gelijkvloers bestaat uit kantoorruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 172 m²;
- verdieping 1 bestaat uit 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 97 m² en 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m²;
- verdieping 2 bestaat uit 1 drie-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 97 m² en 1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m².
Huidige toestand
- meergezinswoning;
- 3 bouwlagen met plat dak;
- gelijkvloers bestaat uit kantoorruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 172 m²;
- verdieping 1 bestaat uit kantoorruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 97 m² en 1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m²;
- verdieping 2 idem als vergunde toestand.
Gewenste toestand
- meergezinswoning;
- 3 bouwlagen met plat dak;
- gelijkvloers bestaat uit 2 twee-slaapkamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 85 m² en circa 87 m²;
- verdieping 1 bestaat uit 1 drie-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 97 m² en 1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m².
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen en omvormen van de kantoorruimtes op het gelijkvloers tot 2 appartementen;
- herstellen van de oorspronkelijke toestand van de kantoorruimte op de eerste verdieping naar 1 appartement;
- slopen van een niet-vergunde veranda op het gelijkvloers.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 22 april 2020 | 19 mei 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 22 april 2020 | 30 april 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 22 april 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 22 april 2020 | 6 mei 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 22 april 2020 | 11 mei 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft het omvormen van twee kantoorruimtes op het gelijkvloers naar tweeslaapkamer-appartementen en het herstellen van een kantoorruimte naar een drieslaapkamer-appartement op de eerste verdieping conform de vergunde toestand. De stadsdienst business en innovatie heeft voor de voorgestelde werken en functiewijziging geen bezwaar.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. Het creëren van twee bijkomende woongelegenheden is ruimtelijk aanvaardbaar. Het overschrijdt de draagkracht van het pand en de omgeving niet.
Verder wordt een niet vergunde veranda verwijderd, die in de bestaande toestand op het gelijkvloers aanwezig is. Het herstel naar de laatst vergunde toestand heeft een positief effect op de infiltratie van regenwater in de bodem en het (opnieuw) voorzien van een kwalitatieve tuinzone.
Visueel-vormelijke elementen
Het aangevraagde betreft geen voorgevelwijzigingen. Aan de achtergevel wordt op het gelijkvloers van het rechterappartement zwarte vlakke beplating als gevelbekleding geplaatst. Noch in de motivatienota, noch op de plannen horende bij de aanvraag wordt verduidelijkt uit welk materiaal deze beplating bestaat. De materialen van de nieuwe gevels moeten duurzaam zijn en in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Gezien er geen grondplannen werden aangeleverd van het volledige pand, kan niet beoordeeld worden of er een ruimte voor afvalberging voorzien is. Meergezinsgebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen. De planschikking laat ook niet toe om dit onder voorwaarden op te leggen. Bijgevolg wordt dit ongunstig geadviseerd.
Het drieslaapkamer-appartement dat in de vergunde toestand hersteld wordt, beschikt niet over een buitenruimte van minimaal 4m², conform artikel 28 van de bouwcode. Het terras aan de achterzijde van de woning is 3m² groot. Gelet op het feit dat het om herstel naar de laatst vergunde toestand gaat, de afwijking minimaal is en de uniformiteit van de achtergevel op die manier behouden blijft, kan de afwijking worden toegestaan.
Fluvius geeft voorwaardelijk gunstig advies voor de aangevraagde werken.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het verbouwen van een gelijkvloerse kantoorfunctie naar 2 appartementen. Het project bestaat ook uit een verbouwing van kantoor naar woonfunctie op de eerste verdieping, maar dit betreft een omvorming terug naar de laatst vergunde toestand. Dit wordt niet meegenomen bij het bepalen van de autoparkeerbehoefte.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 per woning. Er komen 2 woningen bij dus de parkeerbehoefte bedraagt 2.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 2 parkeerplaatsen. De laatst vergunde toestand bestaat uit een kantoorfunctie van 172m². Dit betekent dat met een parkeerbehoefte van 1,55 plaatsen/100m² reeds 2,6 (=3) plaatsen werden afgewenteld op het openbaar domein. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Het project bestaat uit 2 bijkomende woningen met 2 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 6 (=2x(2+1)). Er wordt geen fietsenberging voorzien.
De planschikking laat ook niet toe om dit onder voorwaarden op te leggen.
Bijgevolg wordt dit ongunstig geadviseerd.
Woninggrootte
Oppervlakte vs. aantal slaapkamers
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 april 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 22 april 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 juli 2020 |
Verslag GOA | 6 juli 2020 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.