2020_CBS_06093 - Omgevingsvergunning - OMV_2020008432. Touwstraat 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/10/1911: toelating (1911#1693) voor het bouwen van een verdieping op een huis en een keuken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning van twee vergund geachte woonentiteiten;

-          bouwvolume:

• de gelijkvloerse verdieping heeft een buitenruimte aan de achtergevel van 16m².

-          gevelafwerking:

• besloten bebouwing van drie bouwlagen onder een mansardedak;
• op de gelijkvloerse verdieping is de gevel voorzien van bossagewerk en op de verdieping zijn de raamopening en de gevel voorzien van ornamentering.

Huidige toestand

-          functie:

• besloten meergezinswoning van 3 bouwlagen en twee traveeën onder een mansardedak.
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een 1-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56,5m² en een buitenruimte van circa 10m²;
• op de eerste verdieping bevindt zich een 1-slaapkamerappartement van circa 47m² zonder buitenruimte.
• op de tweede- en derde verdieping bevindt zich een 3-slaapkamer duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 64m² zonder buitenruimte.

-          bouwvolume:

• aan de achtergevel is tegen de linker perceelgrens een onbebouwde ruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 10m²;
• tegen de rechterperceelgrens werd een deel van de vergunde buitenruimte bebouwd tot tegen de achterste perceelgrens (badkamer), deze ruimte is niet geacht vergund.
• de eerste- en tweede verdieping zijn ongewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand van 1911;

-          gevelafwerking:

• de gevel is voorzien van een beige cementering met buitenschrijnwerk in witkleurig pvc;
• op de eerste verdieping is het bovenlicht van de ramen gedeeltelijk ondoorzichtig.

Gewenste toestand

-          functie:

• regulariseren en vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 3. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een 1-slaapkamerappartement (001) met een netto vloeroppervlakte van circa 56,5m² en een buitenruimte van circa 95m²;
  • op de eerste verdieping bevindt zich een 1-slaapkamerappartement (101) van circa 47m² met een buitenruimte van 3,2m²;
  • op de tweede- en derde verdieping bevindt zich een 1-slaapkamer duplexappartement (201) met een netto vloeroppervlakte van circa 47m²+ 17m² = 64m² zonder buitenruimte.

-          bouwvolume:

• de scheimuur tegen de linker perceelgrens wordt gesupprimeerd ter vergroting van de tuinzone;
• de achterste perceelgrens wordt verlaagd van 4.82m naar 2.60m².

-          gevelafwerking:

• de voorgevel wordt bepleisterd in een witte kleurstelling. Het bestaande witkleurig pvc-schrijnwerk blijft behouden;
• supprimeren en wijzigen van het schrijnwerk in de achtergevel.

-          inrichting:

• een gedeelte van de tuin van het perceel Touwstraat 27 wordt overgedragen aan Touwstraat 21. De tuinzone heeft een netto vloeroppervlakte van circa 84m². 

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren en verbouwen van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten (vergund geacht voor 2 woonentiteiten). 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          1.2.1 Bouwdiepte:

de minimale bouwdiepte is 8 meter. De maximale bouwdiepte is afhankelijk van de perceelsdiepte en wordt vastgelegd op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens. Deze 5 meter wordt gevrijwaard van constructies en is bestemd als tuinzone. De minimale bouwdiepte primeert op de maximale. De vergunde uitbouw bevindt zich reeds op minder dan 5m van de achterste perceelgrens. De latere aangebouwde uitbouw komt tot tegen de perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

1 van de woonentiteiten is niet geacht vergund en moet voorzien worden van een buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheid;

• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.):

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Volgens het geldende RUP is de maximale bouwdiepte vastgelegd op 5 m afstand van de achterste perceelsgrens. Deze 5 m wordt gevrijwaard van constructies en dient bestemd te zijn als tuinzone. De aanvraag voorziet in de achterste 5 m van het huidige perceel een achterbouw waardoor de voorliggende aanvraag niet voldoet aan artikel 1.2.1. Echter is er in voorliggende aanvraag sprake van het mee opnemen van het linker perceel achteraan als tuinzone. Dit perceel zal pas worden overgedragen aan de Touwstraat 21 na het verkrijgen van de voorliggende vergunning. Door het opnemen van dit perceel is er sprake van een vrije 5 m zone achteraan als tuin en voldoet de voorliggende aanvraag aan dit artikel. In voorwaarden wordt bijgevolg opgenomen om het perceel aan de linkerzijde achteraan wel degelijk over te dragen aan de Touwstraat 21 en in te richten als tuinzone.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het regulariseren en verbouwen van een meergezinswoning. Op het gelijkvloers wordt tegenover de laatst vergunde toestand een uitbreiding gedaan achteraan aan de rechterzijde. Het perceel wordt uitgebreid naar de linkerzijde achteraan, waar een tuinzone wordt ingericht.

Wegens onduidelijkheden aangaande de vergund geachte situatie werd er advies gevraagd aan de dienst geacht vergund. Volgens de CRS-woonkaarten waren er 2 gezinnen in de relevante periode. Ook oude woonkaarten en foto’s bevestigen 2 woningen in de relevante woningen. Het perceel is dus vergund geacht voor 2 woonentiteiten. De voorliggende aanvraag betreft het toevoegen van 1 extra woonentiteit naar in totaal 3 woonentiteiten.

De functie van meergezinswoning wijzigt niet en is inpasbaar in de Touwstraat, waar meerdere meergezinswoningen aanwezig zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het appartement op de 2de en 3de verdieping wordt voorzien van een inpandig terras door de bestaande berging om te vormen. Door dit inpandig terras te voorzien wordt er voldaan aan de vereiste om de extra woonentiteit van een open ruimte te voorzien. De oppervlakte van dit inpandig terras voldoet echter niet aan de regelgeving. Het appartement beschikt over 2 slaapkamers waardoor volgens artikel 28 van de bouwcode de buitenruimte minimaal 6 m² dient te zijn. De buitenruimte heeft een voorziene oppervlakte van slechts 3,2 m². Echter kan het inpandig terras vergroot worden door de aanliggende wc aan de rechterzijde in te nemen en de muur van de keuken naar de straatzijde te verplaatsen, waardoor een kwalitatieve open ruimte wordt gecreëerd van minimaal 6 m² groot. De wc kan dan verplaatst worden naar de bergruimte. Dit wordt als voorwaarde in de vergunning opgenomen om zo de woonkwaliteit van het bovenste appartement te garanderen.

Het perceel wordt vergroot aan de linkerzijde achteraan. Door dit perceel te koppelen aan de voorliggende aanvraag wordt er een tuinzone voorzien voor de gebruikers van de woongelegenheid op het gelijkvloers. Dit wordt positief beoordeeld. Het uitbreiden van het bouwvolume tegenover de laatst vergunde toestand op het gelijkvloers aan de rechterzijde is vanwege het vergroten met een tuinzone dan ook toelaatbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Tegenover de laatst vergunde toestand, die voorzien van verschillende horizontale inkepingen op de plint, verschillende horizontale geledingen en verschillende decoraties boven en onder de raamopeningen en horizontale geledingen, omvat de voorliggende aanvraag een vervlakking van de voorgevel. De meeste detailleringen worden weggewerkt door de gevel te voorzien van een witte gevelpleister. Echter worden de belangrijkste accenten van de gevel behouden. Zo worden de horizontale geledingen, de detailleringen onder de ramen en de detailleringen onder de kroonlijst behouden. Verder wordt er opgemerkt dat er PVC buitenschrijnwerk wordt toegevoegd in de bovenlichten van de ramen op de 1ste verdieping. Dit PVC buitenschrijnwerk is niet wenselijk, doet een afbreuk aan de beeldkwaliteit van de voorgevel en is bijgevolg niet aanvaardbaar. Opgelegd wordt om de bovenlichten volledig in glas uit te voeren, met een gelijkaardig buitenschrijnwerk dan toegepast in de voorgevel.

Mits voldaan aan de opgestelde voorwaarden kan er omwille van het behoudt van de belangrijkste elementen in de voorgevel en het voorzien van de voorgevel in een lichte kleurstelling waardoor de stedelijke opwarming wordt tegengegaan, de beeldkwaliteit wordt benadrukt en de historische waarde wordt versterkt, worden ingestemd met de voorgevel zoals voorgesteld.

De achtergevel wordt alsook voorzien in een witte gevelpleister. Het buitenschrijnwerk van de achtergevel wordt voorzien van wit PVC.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het nieuwe perceel, dat zal worden aangesneden als tuinzone voor het gelijkvloers, betrof een vroeger magazijn, waardoor er in de hoge scheidingsmuren geen ramen aanwezig zijn. Daardoor is er vanuit de tuinzone geen zicht op aanliggende percelen en geen sprake van hinder vanuit de tuinzone.

Vanuit het inpandige terras op de 2de verdieping is er zicht tot in de keuken van het gelijkvloers vanwege een bovenliggende lichtstraat. Om hinder inzake privacy te voorkomen en de woonkwaliteit van het gelijkvloers te garanderen dient deze lichtstraat in mat glas te worden uitgevoerd.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid op de 1ste verdieping onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. In voorwaarden wordt bijgevolg opgelegd om het appartement op de 1ste verdieping met een vloeroppervlakte van slechts 47 m² in te richten als studio waarbij de ene verblijfsruimte van de woning dienst doet als woon- en slaapkamer. De interne indeling van de 1ste verdieping dient dus herbekeken te worden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd in de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In de voorliggende aanvraag worden geen fietsstalplaatsen voorzien. Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer op de 1ste verdieping, dat omgevormd dient te worden naar studio, moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden. deze worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers in achterzijde van de inkomzone, zijdelings tegen de muur aan. Indien hier niet voldoende fietsstalplaatsen gerealiseerd kunnen worden die conform zijn aan artikel 29, dan dienen door middel van een fietsgoot de overige fietsstalplaatsen gerealiseerd te worden in de kelder.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het perceel aan de linkerzijde achteraan (achter Touwstraat 19) dient overgedragen te worden aan de Touwstraat 21 en ingericht te worden als tuinzone zoals ingetekend op de plannen;

3.      het appartement op de 1ste verdieping in te richten en te gebruiken als studio;

4.      het inpandige terras op de 2de verdieping dient minimaal 6 m² groot te zijn, conform artikel 28 van de bouwcode;

5.      er dienen minimaal 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden, conform artikel 29 van de bouwcode;

6.      de lichtstraat in de keuken op het gelijkvloers uitvoeren in mat glas;

7.      de bovenlichten in de voorgevel van de ramen op de 1ste verdieping volledig uitvoeren in glas;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten