2020_CBS_06084 - Omgevingsvergunning - OMV_2020043326. Breydelstraat 9-13. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Breydelstraat nr. 9-13:

-          05/06/2020: voorwaardelijke vergunning (2020845) voor het plaatsen van publiciteit;

Breydelstraat nr.9-11:

-          12/05/2017: vergunning (2017522) voor het plaatsen van lichtreclame;

-          13/04/2012: vergunning (20121886) voor het renoveren met minerale bepleistering van de gelijkvloerse gevels van twee panden;

-          11/6/2010: vergunning (20102493) voor het verbouwen van het gelijkvloers van twee panden;

-          05/02/2003: vergunning (20021959) voor het uitbreiden van het gelijkvloers + wijzigen van functie: horecazaak wordt lunapark;

Breydelstraat nr. 13:

-          29/09/2017: voorwaardelijke vergunning (20171901) voor het wijzigen van de bestemming van woonruimte naar handelsruimte van 2 appartementen boven een handelszaak;

-          16/04/2010: vergunning (2010782) voor het wijzigen gevel van een handelspand met 2 bovenliggende appartementen;

-          09/03/1987: weigering (19877576) voor het verbouwen van een dancing tot een video-cabaret;

-          01/06/1962: vergunning (1962322) voor een verbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

Breydelstraat nr.9-11:

-          aaneengeschakelde panden met gelijkvloers casino en bovenliggende woonfuncties;

-          gelijkvloerse plint in grijze sierpleister met gevelpubliciteit en dieperliggende inkomzone afgewerkt met houten latwerk;

Breydelstraat nr. 13:

-          handelsgelijkvloers met 2 bovenliggende appartementen;

-          gelijkvloerse plint afgewerkt met natuursteen;

-          verdiepingen afgewerkt in wit pleisterwerk;

Huidige toestand

Breydelstraat nr.9-11:

-          aaneengeschakelde panden met gelijkvloers casino en bovenliggende woningen;

-          gelijkvloerse plint in grijze sierpleister met gevelpubliciteit en dieperliggende inkomzone afgewerkt met houten latwerk;

Breydelstraat nr. 13:

-          Seksshop met videocabines en privékamers op de verdiepingen;

-          gelijkvloerse plint afgewerkt met natuursteen;

-          verdiepingen afgewerkt in grijs pleisterwerk.

Gewenste toestand

Breydelstraat nr. 9-13:

-          3 aaneengeschakelde panden met casino op het gelijkvloers;

-          gelijkvloers in grijze sierpleister en plint in blauwe natuursteen;

-          nieuwe gevelreclame;

Breydelstraat nr. 13:

-          2 appartementen op de verdiepingen;

-          met betrekking tot deze woonentiteiten zijn volgende gegevens beschikbaar: 2 appartementen met één slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk circa 94m² en circa 80m².

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van handel naar dagrecreatie /casino in Breydelstraat 13;

-          het samenvoegen van het gelijkvloers van de 3 panden Breydelstraat 9-13 tot één grote casinoruimte;

-          het verbouwen van de bovenliggende woonentiteiten en het slopen van de eerste verdieping van het achterliggend bouwblok bij Breydelstraat 13;

-          het wijzigen van de voorgevel Breydelstraat 13;

-          het voorzien van publiciteit op de voorgevel van de 3 panden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen:

de inkomdeur voor mindervaliden in het pand nr. 11 is niet uitgevoerd zoals in de vergunning AN3/B/20102493. Het pasverschil tussen het voetpad en binnenpas is meer dan 2 cm en wordt enkel overbrugd met een trap;

• artikel 30 Aangepaste toiletten:

het is niet duidelijk in de aanvraag of het aangepast toilet in nr. 9 werd uitgevoerd zoals in vergunning AN3/B/20102493.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:

er wordt een bergruimte in plaats een verblijfsruimte of kantoorruimte voorzien achter de voorgevel van nr. 13. Ook de panden nr. 9 en 11 voorzien onvoldoende verblijfsfuncties achter de voorgevel;

• artikel 27 Open ruimte:

de aanvraag betreft het wijzigen van de gelijkvloerse hoofdfunctie van het gebouw nr. 13. Men voorziet echter geen 20% open ruimte op het perceel;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

het voorzien van een doorlopend paneel over de 3 panden doet afbreuk aan de gevelgelding en pandsgewijze opbouw in het straatbeeld. Het paneel houdt geen afstand van 60 cm ten opzichte van de verschillende perceelgrenzen. De hoogte van het paneel is niet afgestemd op de gevelgeleding;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: 

zaak-gebonden publiciteit mag maximaal 50% van gevelopeningen bedekken;

                      artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: 

                     In CHE-gebied, binnen een straal van 50 meter van beschermde monumenten, voor inventarispanden en beschermde monumenten en binnen stads- of dorpsgezichten geldt dat publiciteit op het gevelvlak en op het dak enkel mag bestaan uit losse letters. Flits- of knipperlichten, lichtkranten of laserverlichting zijn niet toegestaan.   Intern verlichte pijlen behoren niet tot zaakgebonden publiciteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Centraal Station, waar gelijkvloerse commerciële functies kenmerkend zijn. De gemeenteraad heeft op 21 mei 2001 beslist voor lunaparken een concentratiebeleid te voeren op de 2 assen Breydelstraat-Statiestraat.

Het herinrichten en uitbreiden van het bestaande casino is op voorliggende locatie dan ook functioneel inpasbaar.

Het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“De activiteit is een casino / speelhal en voor de locatie is er een convenant.

De site is gelegen in het Kernwinkelgebied Centrum Antwerpen zone A2/B2 zoals voorzien in de goedgekeurde beleidsnota detailhandel (2020) en is ook gelegen in de strategische horecakern Centraal station zoals voorzien in de beleidsnota horeca. Indien vereist is er mogelijk een horecavergunning nodig.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Ondanks de functiewijziging op het gelijkvloers werd er geen open ruimte voorzien op het perceel conform artikel 27 van de bouwcode. De aanvraag voorziet wel het slopen van de verdieping op de achterbouw en de aanleg van een groendak op het vrijgekomen dakvlak.

De vermindering van het bouwvolume heeft zowel een gunstig impact de woonkwaliteit van het appartement op de 1ste verdieping, als de densiteit in het bouwblok zelf. Het voorzien van een groendak heeft een gunstige impact op de buffering van regenwater naar de riolering, de opwarming van de stedelijke omgeving en de biodiversiteit. Een afwijking op het voorzien van open ruimte op maaiveldniveau volgens de bouwcode is dan ook aanvaardbaar. De appartementen op de verdiepingen worden intern verbouwd en voldoen aan een hedendaags wooncomfort door het voorzien van een doorzontypologie, voldoende grote raamopeningen en een buitenruimte.

Op het gelijkvloers van nr. 13 wordt een bergruimte voorzien achter de voorgevel.

Dit is in strijd met artikel 12 van de bouwcode.

Voor de belevingswaarde van de straat is het belangrijk dat blinde vlekken in het straatbeeld zoveel mogelijk worden vermeden en dit zowel ’s nachts als overdag. Het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. Het voorzien van een bergruimte achter de voorgevel wordt dan ook uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden zal worden opgelegd dat een kantoorruimte moet worden voorzien achter de voorgevel.

Het is niet duidelijk in de aanvraag of er bestickering wordt voorzien op de ramen van het gelijkvloers. Conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode is het iet toegelaten om meer dan 50% van gevelopeningen te bedekken. In voorwaarden zal worden opgenomen dat eventuele bestickering van raamopeningen moet worden beperkt tot maximaal 50%.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet gevelaanpassingen ter hoogte van nr. 13.

De materialisatie en geleding van de gevelplint wordt afgestemd op deze van nr. 9 en 11.

Principieel is geen bezwaar tegen deze voorgestelde materialisatie aangezien deze een verbetering is in het straatbeeld. Om vervlakking van het gevelbeeld tegen te gaan en de leesbaarheid van de verschillende panden in het straatbeeld te garanderen, zal in voorwaarden worden opgelegd dat er een verticale voeg moet worden voorzien tussen nr. 11 en 13, ter hoogte van de perceelgrens. Eveneens zal in voorwaarden worden opgelegd dat de arrière corps ter hoogte van de rechter perceelsgrens met nr. 15 wordt doorgetrokken tot op het straatniveau en dus vrij moet blijven van bekleding of isolatie. De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die de percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

In dossier NAN3/B/20121886 werd een vergunning afgeleverd voor het bepleisteren van de gelijkvloerse voorgevels van nr. 9 en 11. Er werd toen geen paneel opgetekend boven de gevelopeningen van het gelijkvloers. In vergunning AN3/R/2017522 werd dergelijk paneel wel opgetekend, maar uitgesloten uit de vergunning. Op basis van de foto’s wordt vastgesteld dat er wel een donker paneel werd voorzien boven de gelijkvloerse gevelopeningen. Dit zal zoals in de voorgaande vergunningen worden uitgesloten uit de vergunning.

De aanvraag voorziet ook het plaatsen van publiciteit op de voorgevel.

Dit werd reeds behandeld in de vergunning OMV_2020028587. De voorwaarden zullen worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning, zo ook worden de voorwaarden met betrekking tot de gevelwijzigingen ter hoogte van nr. 9 overgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt vastgesteld dat de inkomdeur voor mindervaliden in het pand nr. 11 niet is uitgevoerd conform de vergunning AN3/B/20102493. Door de aanwezigheid van de trapjes voor deze inkomdeur is het pand niet integraal toegankelijk. Bij het verlenen van de vergunning zal dan ook worden opgenomen dat het pasverschil tussen het voetpad en de binnenpas voor de schaarlift, maximaal 2 cm mag zijn conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. De vloerpas ter hoogte van de inkomdeur van nr. 11 zal hiervoor moeten worden verlaagd.

Op de plannen is ook niet aangeduid dat er achteraan nr. 9 een aangepast toilet werd voorzien conform de vergunning AN3/B/20102493. In voorwaarden zal worden opgenomen dat bij de sanitaire ruimten, een aangepast toilet moet worden voorzien, conform de bepalingen van artikel 30 van de verordening toegankelijkheid.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte volgens het advies van de dienst mobiliteit dat als volgt kan worden samengevat:

“De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.

De functies van Breydelstraat 9-11 blijven ongewijzigd, casino op het gelijkvloers en bovenliggende appartementen. De laatst vergunde toestand van Breydelstraat 13 is een handelsgelijkvloers met 2 bovenliggende appartementen.

Het gelijkvloers krijgt ook de functie van casino, en wordt samen gevoegd met het naastliggend casino. De 2 appartementen worden enkel intern verbouwd.

De wijziging betreft dus een kleine uitbreiding van het bestaande casino.

Hiervoor moeten geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien worden.

Bezoekers aan het casino doen dit vaak samen met bezoeken aan andere handels- en horecazaken in de buurt. Ze kunnen gebruik maken van de publieke parkings.”

Fietsvoorzieningen

Gezien de beperkte uitbreiding moeten geen bijkomende fietsenstallingen voorzien worden conform het advies van de dienst mobiliteit. Er wordt een kleine fietsenberging ingericht voor de appartementen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      indien van toepassing een horecavergunning aan te vragen;

3.      een kantoorruimte te voorzien achter de voorgevel van nr. 13 conform artikel 12 van de bouwcode;

4.      de gevel op de rooilijn, rond de inkomzone, af te werken met grijze sierpleister en te voorzien van een plint in blauwe steen conform de bestaande gevel;

5.      eventuele bestickering van raamopeningen te beperken tot maximaal 50% conform artikel 33 van de bouwcode;

6.      de vloerpas ter hoogte van de inkomdeur nr. 11 te verlagen conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;

7.      de arrière-corps tussen de panden nr. 9 en 11 en nr. 13 en 15 te behouden;

8.      een verticale voeg te voorzien tussen de panden nr. 11 en 13;

9.      een aangepast toilet et voorzien in de sanitaire ruimten conform artikel 30 van de verordening toegankelijkheid;

10.  uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

11.  de inrichting dient te voldoen aan het Politiereglement Uitbatingsvergunning zoals goedgekeurd door de Gemeenteraad van de Stad Antwerpen op 16 december 2019 (jaarnummer 774) en latere wijzigingen en dit uiterlijk op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie van de inrichting.

Uitsluitingen

12.  het voorzien van een bergruimte achter de voorgevel van nr. 13;

13.  het voorzien van plaatmateriaal boven de ramen van het gelijkvloers;

14.  het voorzien van intern verlichte pijlen op de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten