2020_CBS_06127 - Omgevingsvergunning - OMV_2020027570. Kloosterstraat 61. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/10/2018: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning (20182350) voor het regulariseren van 4 studentenkamers en 1 appartement;

-          16/04/2014: proces-verbaal (AN/2014/PV/0133) voor het vermeerderen van studentenkamers en niet conform stedenbouwkundige vergunning uitgevoerde werken;

-          3/3/2011: vergunning (20105845) voor het verbouwen van studentenkamers;

-          16/02/1998: vergunning (GK/521) voor het verhuren van 82 kamers en/of andere kleine woongelegenheden;

-          7/8/1970: vergunning (18#53250) voor verbouwing;

-          25/06/1902: toelating (1902#1251) voor 9 huizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

Gebouw A:

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          opgedeeld in 3 zelfstandige woningen;

Gebouw B:

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          opgedeeld in 6 zelfstandige woningen;

Gebouw C:

-          straatvolume van 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          opgedeeld in 28 studentenkamers en 1 zelfstandige woning;

-          gelijkvloerse onderdoorgang naar achtergelegen gebouwen A en B.

Huidige toestand

Gebouw A:

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          opgedeeld in 18 studentenkamers.

Gebouw B:

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          opgedeeld in 33 studentenkamers.

Gebouw C:

-          straatvolume van 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          opgedeeld in 29 studentenkamers 5 gemeenschappelijke keukens;

-          gelijkvloerse onderdoorgang naar achtergelegen gebouwen A en B.

Gewenste toestand

-          complex van 3 gebouwen (A, B en C) met in totaal 80 studentenkamers.

Inhoud van de aanvraag

De inrichting van een complex met 3 gebouwen tot 80 studentenkamers:

-          regularisatie van de opdeling van gebouw A van 3 zelfstandige woningen tot 18 studentenkamers;

-          regularisatie van de opdeling van gebouw B van 6 zelfstandige woningen tot 33 studentenkamers;

-          de omvorming van het appartement op de derde verdieping van gebouw C tot een bijkomende studentenkamer en een gemeenschappelijke keuken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het omvormen van een appartement op de derde verdieping in de voorbouw van een bestaande studentenhuisvesting tot een bijkomende studentenkamer en een gemeenschappelijke keuken. Deze ingreep heeft onder meer als doel voldoende gemeenschappelijke keukenruimte te creëren. Het totale aantal studentenkamers wordt hierdoor op 80 gebracht.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen.

Deze cluster van studentenkamers, gegroepeerd rond een aangename binnenplaats, is niet storend in de omgeving. Hoewel er binnen de cluster geen diversiteit is in woningtypes, is de diversiteit wel aanwezig in de onmiddellijke buurt. Het behoud van één enkel appartement in een geheel van 80 studentenkamers zou hier artificieel zijn en wellicht aanleiding geven tot ergernissen. Er kan anderzijds wel gepleit worden om binnen de site een aantal iets grotere units te voorzien (door het samenvoegen van enkele minder kwaliteitsvolle kamers), zodat jonge koppels, stagiaires en starters nog even kunnen ‘blijven hangen’, en de sociale mix bevorderd wordt.

De dienst studentenhuisvesting adviseerde in december 2017:

“In 1998 werd ‘een vergunning voor gemeubelde woongelegenheden’ verleend voor 82 kamers op dit adres. Er bestaat dus een bewijs van studentenbewoning van voor 01/01/2009, wat een regularisatie principieel mogelijk maakt voor maximum 82 kamers.

De kamerwoningen moeten voldoen aan de voorschriften van de wooncode en deels de bouwcode:

-          Alle kamers moeten 12m² groot zijn om vergund te kunnen worden. Uitzonderingen volgens de Wooncode komen niet voor vergunning in aanmerking.

-          Fietsstalplaatsen moeten volgens de wooncode niet overdekt zijn, maar voldoende ruim genoeg (geen oppervlakte-eis).”

De berekening van de oppervlaktes werd als volgt verduidelijkt:

-          2m² extra oppervlakte te rekenen indien wandmeubel met opklapbaar bed of hoogslaper wordt geïnstalleerd. Voorwaarde voor hoogslapers: vrije hoogte van 180cm onder de hoogslaper en 100cm boven de hoogslaper.

-          De oppervlakte van de badkamer mag meegeteld worden voor max. 3m².

De aanvrager heeft tevens een attest van de Universiteit Antwerpen van 23/01/2020 bij de aanvraag gevoegd waaruit blijkt dat vanaf 1/10/1972, 65 kamers ter beschikking werden gesteld voor de huisvesting van studenten. Deze kamers zijn gesitueerd in de achterin gelegen begijnhofwoningen.

Uit bovenstaande blijkt dat een vermeerdering tot 80 studentenkamers aanvaardbaar is op deze plek.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er wordt niets aan het volume van de gebouwen gewijzigd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken hebben geen impact op het uitzicht van de site of het straatbeeld. Het achterin gelegen voormalige begijnhof heeft een zekere erfgoedwaarde en een aangename beleving, maar hier gebeuren geen wijzigingen. Het is wel zo dat dient gezocht te worden naar een kwaliteitsvolle oplossing voor het plaatsen van een groot aantal fietsen (zie ook onder mobiliteit).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient strikt te worden nageleefd.

Bij de aanvraag werd een berekeningsnota gevoegd met de oppervlaktes van de kamers. Deze variëren van 10,44m² tot 23,36m². Drie kamers hebben een vrije hoogte van 3m en een oppervlakte van 10,44m², telkens vermeerderd met 2m² voor het voorzien van een slaapmezzanine, het sanitair is buiten deze kamers gelegen. Deze kamers voldoen daarmee aan de wooncode en worden dus geacht vergund te zijn. Niettemin is de kwaliteit van deze kamers ver van optimaal doordat ze achterin gelegen zijn en uitkijken op een koertje van amper 7,45m². Hetzelfde geldt voor de iets grotere achterin gelegen kamers ernaast. Het samenvoegen van deze kamers met de voorliggende kamers zou een uitstekende mogelijkheid kunnen bieden voor het huisvesten van koppels en zelfs jonge starters, wat een leefbare mix zou opleveren. Dit kan echter niet worden opgelegd.

De aanvrager voorziet een extra keuken zodat er 5 gemeenschappelijke keukens zijn voor 80 studenten met een totale oppervlakte van 106,5m².

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op het omvormen van een appartement naar een studentenkamer, en de regularisatie van in totaal 80 studentenkamers. De bestaande kamers zijn ofwel vergund ofwel vergund geacht, waardoor er geen extra parkeerplaatsen vereist zijn.

Het aantal fietsstalplaatsen moet in verhouding staan tot het aantal studenten (80). Op het plan staan 20 fietsstalplaatsen ingetekend wat erg weinig is. Uit de foto’s blijkt dat er heel wat fietsen gestald staan tegen de gevels.

Volgens het advies van de stedelijke dienst mobiliteit moeten er voor de bijkomende studentenkamers (18+33 in de achterbouw + 1 in de voorbouw) 52 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien worden. De studentenkamers in het oude begijnhof worden echter vergund geacht. Er zou bijgevolg slechts 1 bijkomende fietsstalplaats moeten voorzien worden. In alle redelijkheid wordt opgelegd om minstens 20 extra fietsstalplaatsen aan te leggen zodat er in totaal 40 plaatsen voorhanden zijn.

De verordening toegankelijkheid is op deze aanvraag niet van toepassing. Het betreft hier een gebouw zonder lift.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      er moeten minstens 20 extra fietsstalplaatsen worden aangelegd zodat in totaal ten minste 40 fietsstalplaatsen aanwezig zijn.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.