2020_CBS_06128 - Omgevingsvergunning - OMV_2020020961. Terlindenhofstraat 64. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/01/2020: weigering (20193426) voor het verbouwen van een eengezinswoning met praktijk naar vier appartementen met prakrijk;

-          04/10/2019: weigering (20192350) voor het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met praktijk.

-          23/09/1960: toelating (1974#3429) voor het bouwen van een dokterswoning.

Vergunde en huidige toestand

-          eengezinswoning van drie bouwlagen onder een plat dak, gelegen op de hoek van de Terlindenhofstraat en de Nieuwdreef;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich gedeeltelijk een dokterspraktijkruimte die als nevenfunctie bij de eengezinswoning hoort;

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van ca. 468 m².

Gewenste toestand

-          omvormen van een eengezinswoning met nevenfunctie naar een meergezinswoning met 4 woonentiteiten en een privé praktijk op de gelijkvloerse verdieping;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van ca. 69 en 86 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van ca. 118 m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van ca. 130 m² met een buitenruimte van ca. 15 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het aantal woongelegenheden wordt gewijzigd van 1 naar 4 met behoud van de gelijkvloerse nevenfunctie als privé-praktijk;

-          langs de zijde van de Terlindenhofstraat wordt een 2de bouwlaag onder plat dak voorzien;

-          naast de 2 behouden parkeerplaatsen wordt een fietsenberging ingericht;

-          de voorgevel van de bijkomende bouwlaag wordt afgewerkt met lichtkleurige bepleistering;

-          er wordt nieuw, aluminium buitenschrijnwerk geplaatst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een verhoging van het aantal woongelegenheden. Deze woonfunctie (met nevenfunctie) is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Terlindenhofstraat en Nieuwdreef.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft een hoekpand op de Terlindenhofstraat en de Nieuwdreef. De gebouwen aan beide zijde van het de aanvraag bestaan uit 3 bouwlagen met een plat dak. Het hoofdgebouw van de aanvraag bestaat eveneens uit 3 bouwlagen met een plat dak. Links van het hoofdgebouw bevindt zich een gelijkvloerse aanbouw, bestaande uit garages.

Boven op de garages wordt 1 extra bouwlaag met plat dak gebouwd. De bestaande opening tussen het hoofdvolume van de aanvraag en de linkerbuur wordt over 1 bouwlaag ingevuld waardoor de aanvraag gedeeltelijk in het gabarit van de omgeving past. Verder betreft de aanvraag interne werken.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe volume, de bijkomende bouwlaag boven de garages, wordt afgewerkt met gebroken wit pleisterwerk. Gezien de omgeving voornamelijk bestaat uit bakstenen voorgevels, is het stedenbouwkundig wenselijk om de gevel af te werken met gevelsteen. Echter kan deze gevelafwerking als accent worden beschouwd in de gevelopbouw en is dus stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Buiten het vervangen van het buitenschrijnwerk (maar met behoud van de raamindeling) blijft de voorgevel behouden. In de bestaande achtergevel worden enkele raamopeningen vergroot.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de weigering (dossiernummer: OMV_2019135041) afgegeven op 6 januari 2020 werd volgende motivering gegeven:

“Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Unit 1 heeft een oppervlakte van ca. 105 m² en herbergt een 2-slaapkamerappartement. Echter biedt deze onvoldoende woonkwaliteit. De badkamer is niet praktisch in gebruik door zijn vorm en is onvoldoende groot. Deze moet minstens 5,5 m² groot zijn. Door de vormgeving van de badkamer is de tweede slaapkamer ook niet optimaal in te richten. Tevens komt de berging rechtstreeks uit in de ouderslaapkamer en is de aansluiting met de raamopening niet optimaal. Een oplossing is om beide slaapkamers naar de tuin te richten en vooraan de berging en de badkamer te plaatsen.

Unit 2 is de grootste woongelegenheid in het project en heeft een oppervlakte van ca. 128,46 m². Deze oppervlakte is quasi voldoende groot om een groot gezin te herbergen. Echter kan de buitenruimte niet als kwaliteitsvol worden beschouwd. Het aanbieden van buitenruimte is niet alleen belangrijk maar ook het zicht (naar bijvoorbeeld een groen binnengebied) speelt een rol. De buitenruimte heeft een oppervlakte van ca. 17 m² maar zit bijna volledig ingesloten tussen 4 wanden. De bewoners gaan als het ware ingesloten zitten in hun buitenruimte met zicht op 4 wanden.  Een oplossing is om het terras zo te verdelen dat er zicht naar de oorspronkelijke tuin bewaard blijft.

Unit 3 heeft een oppervlakte van ca. 69 m² en is voldoende groot om een 1-slaapkamerappartement te herbergen. Echter heeft deze wooneenheid geen kwaliteitsvolle inrichting. De leefruimte van de unit is bereikbaar via een smalle koker van ca. 3 m breed. In deze koker bevindt zich de gang, de slaapkamer en de badkamer. Echter is er geen fysieke afsluiting tussen de slaapkamer en de gang en maakt de slaapkamer dus als het ware deel uit van de gang. Deze ongelukkige verdeling komt door de plaatsing van de zitruimte van unit 2.

Een mogelijke oplossing is om unit 2 en 3 anders te verdelen over het pand zodat unit 3 de grootste wordt.

Unit 4 heeft een oppervlakte ca. 116 m² en is voldoende groot om een 2-slaapkamerappartement te herbergen.

Aangezien 3 van de 4 units niet voldoen, kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid met nevenfunctie naar 4 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.”

Door een herverdeling van de wooneenheden, een herschikking van de ruimten en het aanpassen van het aantal slaapkamers, wordt er in de voorliggende aanvraag wel voldoende wooncomfort aangeboden per wooneenheid. De aanvraag is voor vergunning vatbaar.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Water-link Aquafin. Zij adviseren voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Het project kan worden aangesloten onder volgende voorwaarden:

-          In de beschrijvende nota maakt de architect de opmerking dat er in de huidige toestand reeds een hemelwaterput voorzien is van 5.000l waarop het volledige dakoppervlakte aangesloten zit, en dat deze behouden zal blijven. Op de plannen huidige toestand en nieuwe toestand is dit niet ingetekend. Het bestaande gebouw zal gerenoveerd worden. Eventueel zouden de toiletten, wasmachine en buitenkraan van het gelijkvloers aangesloten kunnen worden op de hemelwaterput om een correcte verhouding te verkrijgen tussen vol en leegstand.

-          Om de werken te kunnen uitvoeren zou het volgens de architect mogelijk zijn om een bemaling toe te passen. Mocht alsnog een bronbemaling worden toegepast dan zal het debiet beperkt blijven tot max 500m3 per dag en 30.000 m3 per jaar. Er zal vermoedelijk gedurende een periode van max 7 dagen gepompt worden gedurende 24 uren (ook in het weekend). In de buurt is geen mogelijkheid tot natuurlijke infiltratie. Hierdoor zal het bemalingswater afgeleid worden naar de openbare riolering. Om die reden wordt bemalingswater afgeleid naar de openbare riolering aangesloten met een debiet van max 10m3 per uur. Echter met een bemaling van 500m³ per dag, komt men uit op ongeveer 20m³/h. Het bemalingswater moet bij voorkeur geloosd worden op een gracht of RWA-leiding. Indien het bemalingswater wordt geloosd op een afvalwaterleiding moet er een vergunning aangevraagd worden op de site van aquafin bij technische partners.

-          De diameter van de RWA en DWA-huisaansluiting staat niet vermeld op het plan. Deze dient 125mm tot maximaal 200mm te bedragen.

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1.

Het project bestaat uit 4 woonunits: 2 woningen met 2 slaapkamers, 1 met 2 slaapkamers en 1 met 3 slaapkamers.

De berekening is als volgt: 2 x (2+1) + 1 x (1+1) + 1 x (3+1) = 6 + 2 + 3 = 11.

Er wordt een fietsenstalling voorzien met plaats voor 10 fietsen.

Mits een combinatie van een hoog-laagsysteem of haken, kan de nodige plaats worden voorzien. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      In de beschrijvende nota maakt de architect de opmerking dat er in de huidige toestand reeds een hemelwaterput voorzien is van 5.000l waarop het volledige dakoppervlakte aangesloten zit, en dat deze behouden zal blijven. Op de plannen huidige toestand en nieuwe toestand is dit niet ingetekend. Het bestaande gebouw zal gerenoveerd worden. Eventueel zouden de toiletten, wasmachine en buitenkraan van het gelijkvloers aangesloten kunnen worden op de hemelwaterput om een correcte verhouding te verkrijgen tussen vol en leegstand;

3.      Om de werken te kunnen uitvoeren zou het volgens de architect mogelijk zijn om een bemaling toe te passen. Mocht alsnog een bronbemaling worden toegepast dan zal het debiet beperkt blijven tot max 500m3 per dag en 30.000 m3 per jaar. Er zal vermoedelijk gedurende een periode van max 7 dagen gepompt worden gedurende 24 uren (ook in het weekend). In de buurt is geen mogelijkheid tot natuurlijke infiltratie. Hierdoor zal het bemalingswater afgeleid worden naar de openbare riolering. Om die reden wordt bemalingswater afgeleid naar de openbare riolering aangesloten met een debiet van max 10m3 per uur. Echter met een bemaling van 500m³ per dag, komt men uit op ongeveer 20m³/h. Het bemalingswater moet bij voorkeur geloosd worden op een gracht of RWA-leiding. Indien het bemalingswater wordt geloosd op een afvalwaterleiding moet er een vergunning aangevraagd worden op de site van aquafin bij technische partners;

4.      de diameter van de RWA en DWA-huisaansluiting staat niet vermeld op het plan. Deze dient 125mm tot maximaal 200mm te bedragen;

5.      RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien;

6.      Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder;

7.      De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag;

8.      de fietsenstalling voorzien van een hoog-laagsysteem zodat er 11 fietsen kunnen worden gestald, conform artikel 29 van de bouwcode;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten