2020_CBS_06089 - Omgevingsvergunning - OMV_2020051441. Londenstraat 53 A. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/09/2018: proces-verbaal (11002_2018_7450_VPV) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          15/09/2006: vergunning (3151#492) voor het slopen van de bestaande bebouwing en bouwen van 4 projecten met 36 woon- en/of werkeenheden met handelsgelijkvloers en een ondergrondse parkeergarage.

Vergunde toestand

-          pand maakt deel uit van de vergunning van 2006 (3151#492);

-          pand is vergund geacht voor 3 wooneenheden.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met een commercieel gelijkvloers (overdruk restaurant en café) en 5 wooneenheden:

• 4 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 69,2m²;
• 1 drieslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 118,7m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 79,1m²;

-          halfopen met 6 bouwlagen en 1 teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          gevelafwerking in gele baksteen met geanodiseerd aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een meergezinswoning met 3 wooneenheden

-          bouwen van een meergezinswoning met 5 appartementen met een commercieel gelijkvloers (overdruk restaurant en café) en ondergrondse bergingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27: Open ruime: 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld moet onbebouwd zijn. Het perceel wordt echter volledig volgebouwd maar betreft een hoekperceel;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Het is algemeen verplicht om bij een nieuwbouw of een grondige verbouwing het regenwater en afvalwater op het eigen terrein te scheiden. De aanvraag dient te voldoen aan dit artikel en artikel 41 (Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. Bovendien wordt de straat gekenmerkt door meergezinsgebouwen met vaak een handelsgelijkvloers. De beoogde meergezinswoning met vijf woonentiteiten is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Het pand is gelegen in de afgebakende strategische horecacluster Eilandje. Vanuit de dienst OS/BI wordt een gunstig advies gegeven voor het voorzien van een reca-gelijkvloers. Het voorzien van nieuwe reca-functie wordt op deze locaties positief beoordeeld, omdat dit de clustering in de horecakern versterkt alsook de omliggende commerciële functies ondersteunt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project betreft een nieuwbouw meergezinsgebouwen gelegen op de hoek van het Kempischdok-Westkaai en de Londenstraat. Het volume bestaat uit 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag en wordt gekenmerkt door drie afgeschuinde (kristallijn) erkers en accentuering op de hoek.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De inrichting met vijf kwaliteitsvolle appartementen overschrijdt de draagkracht van de plek niet en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Door de positionering en uitwerking van de daklaag wordt een overgang gecreëerd tussen de bebouwing langsheen de Londenstraat en de hogere bebouwing langsheen het Kempischdok-Westkaai. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

De sloop van het bestaande gebouw, in functie van deze nieuwbouw, kan eveneens gunstig worden geadviseerd.

Er worden 4 eenslaapkamerappartementen en 1 drieslaapkamerappartement voorzien. Met een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk 69,2m² en 118,7 m² zijn deze appartementen voldoende ruim voor het aantal beoogde bewoners. Wel wordt er een eerder eenzijdig aanbod voorzien van 1-slaapkamerappartementen waardoor de gemiddelde vloeroppervlakte 79m² bedraagt. Dit valt echter te verantwoorden doordat het een hoekperceel betreft met een beperkte oppervlakte. Het ruime duplexappartement compenseert dit eenzijdig aanbod. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt opgetrokken in baksteen met betonaccenten. Er wordt aandacht besteed aan de verticale geleding van het gebouw en detaillering van de betonnen elementen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in geanodiseerd aluminium. Alle borstweringen worden voorzien in spijlenhekwerk met een kenmerkende rastermaat. De plint en de toplaag worden gematerialiseerd in beton (groen) en baksteen (geel). De voorziene materialen zijn robuust, sober en ingetogen en sluiten aan op de hier kenmerkende stedelijke context.

Voorliggende aanvraag werd na indiening voorgelegd aan de welstandscommissie. De welstandscommissie apprecieert het zuivere plan, de zorgvuldige geleding, de kwalitatieve

detaillering en materialisatie van dit beeldbepalend hoekvolume.

De welstandscommissie vraagt enkel om de uitwerking van de daklaag nog meer af te stemmen op het kristallijn grondplan van de erkers en de onderbouw.

Deze opmerking werd besproken met de aanvrager die een aangepast voorstel uitwerkte, wat als wijziging werd toegevoegd aan de lopende aanvraag. Deze wijziging komt tegemoet aan de opmerkingen van de welstandscommissie waardoor de aanvraag naar welstand gunstig kan worden beoordeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Omwille daarvan werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij stelde dat het pand door de gewijzigde stedenbouwkundige context (ingeklemd tussen 2 nieuwbouwprojecten en herontwikkeling kop Leien/Eilandje) haar beeldondersteunende functie en bijgevolg haar stadslandschappelijke waarde verloren heeft. Op het beschermde schoolcomplex ter hoogte van de Londenstraat en een pakhuis in de August Michielsstraat na, is het ganse bouwblok vernieuwbouwd waardoor de oorspronkelijke 19de- en vroeg 20ste-eeuwse bebouwing evenals de schaal en korrel verdwenen zijn. De architecturale waarde van het hoekpand is ook niet van die aard dat het pand moet bewaard blijven. In het verleden werd de sloop van het pand reeds toegestaan in het kader van de sloop en verbouwing van de panden Londenstraat 45 tot en met de August Michielsstraat 34, waarvan slechts een deel werd uitgevoerd. De sloop van het pand dient wel bouwhistorisch gedocumenteerd in woord en beeld (bouwhistoriek, opmetingsplannen, fotoreportage).

Deze voorwaarde, gebaseerd op het advies van monumentenzorg, wordt stedenbouwkundig bijgetreden en opgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder de 3000 m² (87 m²) en ingreep in de bodem onder 1000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het projectgebied bevindt zich boven mogelijk restanten van de voorwerken van de Spaanse omwalling, gebouwd tussen de 17de en 18de eeuw. De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de waarde hiervan steeds komen inschatten. Dit wordt in de voorwaarden, gehecht aan de vergunning, opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet niet in open ruimte op het maaiveldniveau wat strijdig is met artikel 27 van de bouwcode, dat een minimum van 20% open ruimte oplegt. Het perceel betreft echter een zeer klein en ondiep hoekperceel. Na bebouwing van het nu nog aanpalende braakliggende perceel zal het perceel over 5 bouwlagen volledig zijn ombouwd waardoor een mogelijke open ruimte geen enkele kwaliteit zou hebben. Om deze reden kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid hierop een afwijking worden toegestaan.

De aanvraag voorziet, strijdig met de bouwcode, niet in een gescheiden rioolstelsel. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal als voorwaarde van vergunning worden opgelegd.

Op het gelijkvloers worden er langs beide straten boven de ramen okerkleurige markiezen voorzien.  Hoewel slecht suggestief weergegeven op de geveltekeningen wordt opgemerkt dat de vrije hoogte onder het laagste punt slechts 185 cm bedraagt of 35 cm minder dan opgelegd in het politiereglement open horecaterrassen. Bovendien dient een zonnetent gekoppeld te zijn aan de exploitatie. Daarom wordt deze uitgesloten van vergunningen. Deze dient via een terrasvergunning te worden aangevraagd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het meergezinsgebouw aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden, zoals bepaald in artikel 29 van de bouwcode:

-          4 appartementen met 1 slaapkamer : 4 x 2 = 8

-          1 appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4

In totaal moeten 12 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar met een fietslift. De afmetingen van de lift zijn vrij beperkt om vlot te kunnen gebruiken met verschillende fietsen. Gezien het beperkt aantal wooneenheden is dit aanvaardbaar.

Om de fietsenstalling te bereiken moeten 2 deuren geopend worden. Het is beter de toegang naar de fietsenstalling recht tegenover de lift te voorzien. Deze deur moet automatisch open gaan. Dit wordt als voorwaarde van vergunning geformuleerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een gescheiden rioolstelsel voorzien, conform de bepalingen van de bouwcode;

3.      de toegang naar de fietsenstalling recht tegenover de lift voorzien. Deze deur moet automatisch open gaan;

4.      de sloop van het pand moet bouwhistorisch documenteren in woord en beeld (bouwhistoriek, opmetingsplannen, fotoreportage);

5.      2 weken voor aanvang moet de start van de werken gemeld worden aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

6.      werfcontroles door stadsarcheologen toelaten;

7.      eventuele vondsten en restanten waarvan redelijkerwijs vermoedt kan worden dat het archeologische waarde te melden, (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

9.      de markiezen of zonneluifels boven de ramen op het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten