2020_CBS_09368 - Omgevingsvergunning - OMV_2020112104. Oudebareellei 36. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/09/2019: weigering (20192164) voor het verbouwen van een meergezinswoning;

-          28/10/1999: vergunning (19992575) voor het overdekken van de leeggoedruimte;

-          15/06/1995: vergunning (199593) voor het verbouwen van de polyvalente ruimte;

-          20/02/1992: vergunning (1974#285) voor het verbouwen van een gevelpui.

Vergunde en huidige toestand

-          het gebouw heeft vier bouwlagen waarvan één in het zadeldak;

-          het gebouw bevat:

• een handelsruimte op het gelijkvloers;
• een woonentiteit op de eerste verdieping met een deel op de tweede verdieping;
• een woonentiteit op de resterende tweede verdieping;
• de derde verdieping is een zolderverdieping;

-          de gevels van het gebouw zijn bepleisterd in een witte kleur.

Gewenste toestand

-          een meergezinswoning met een handelsgelijkvloers en 4 woonentiteiten;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een appartement met 3 slaapkamers en een netto-oppervlakte van ca. 117 m²;
• twee appartementen met elk één slaapkamer en een netto-oppervlakte van ca. 63 m²;
• een duplex-appartement met 4 slaapkamers en een netto-oppervlakte van ca. 136 m².

-          de handelsgelijkvloers blijft behouden en er worden geen verbouwingswerken aan uitgevoerd;

-          ophogen scheimuur en aanpassen van de dakhelling;

-          interne constructieve werken;

-          bouwen van een nieuwe kelder voor fietsen- en vuilnisberging;

-          bouwen van terrassen aan de voorgevel;

-          de gevels van het gebouw blijven bepleisterd in een witte kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning;

-          omvormen van de bestaande twee woongelegenheden in het gebouw naar vier woongelegenheden;

-          behouden van de winkelruimte op het gelijkvloers zonder verbouwingswerken;

-          uitvoeren van interne constructieve werken waaronder het verlagen van de vloeren en het plaatsen van een nieuwe trapkoker;

-          bouwen van een nieuwe kelder voor fietsen- en vuilnisberging;

-          ophogen scheimuur en aanpassen van de dakhelling;

-          wijzigen raamopeningen en bouwen van terrassen aan de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: kamer 3 achteraan op de eerste verdieping van het pand heeft een raam in mat glas;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: in het gebouw zijn er geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomend woongelegenheden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het perceel wordt getroffen door een rooilijn (KB 21.10.1912). Uit het advies van AWV blijkt dat de wegbeheerder een afwijking toestaat op het principieel bouwverbod. In dit dossier is voldaan aan de voorwaarde dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

• Aangezien de terrassen voorzien worden voor de rooilijn, kan er enkel een gunstig advies afgeleverd worden mits de opmaak van een notariële akte van afstand van meerwaarde voor de terrassen;
• Het perceel moet afgesloten worden op de grens met het openbaar domein volgens de in het advies vermelde voorwaarden.
   

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning met handelsgelijkvloers blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Oudebareellei. Het betreft een gemengde omgeving waarin zowel eengezins- als meergezinswoningen of handelspanden voorkomen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing. De woningen in de omgeving variëren in het aantal bouwlagen (3 of 4 bouwlagen) en in dakvorm (platte of hellende daken).

Het optrekken van de scheimuren en het wijzigen van de dakhelling, is een minieme aanpassing in het volume van de woning. Het gebouw past nog steeds in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving.

De vloerplaten tussen de eerste, tweede en derde verdieping worden verlaagd waardoor de twee bovenste wooneenheden voldoende vrije plafondhoogte bekomen. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel worden uitkragende terrassen voorzien. De raamopeningen worden verlaagd en afgestemd op de nieuwe interne deling. De bouwheer wenst de voorgevel opnieuw te bepleisteren in een lichte kleur. Het buitenschrijnwerk wordt in grijs aluminium uitgevoerd en de balustrade in metaal.

Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. Kamer 3 achteraan op de eerste verdieping van het pand heeft een raam in mat glas. Als voorwaarde wordt opgenomen om dit in doorzichtig glas te voorzien.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Woningmix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Dit is het geval in het ontwerp, de aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

1 appartement met 2 slaapkamer = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Er worden 9 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot.

De aanvraag is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Rooilijn

Aangezien de aanvraag langs een gewestweg met een rooilijnplan ligt, is er advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV). Het Agentschap geeft voorwaardelijk gunstig met volgende motivering:

“Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden:

-          Gezien de constructie voor de rooilijn, dient er een akte afstand van meerwaarde opgemaakt te worden. Hiervoor kan het district gecontacteerd worden via vergunningen.wegendistrictantwerpen@wegenenverkeer.be .

-          De afsluiting van het perceel op de grens openbaar domein moet aangelegd worden volgens de hierboven beschreven voorwaarden.”

De voorwaarden waar het Agentschap naar verwijst zijn de volgende:

-          Indien de afsluiting uit een groene haag bestaat, moet deze worden geplant op 0,50 meter achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50 meter stamhoogte hebben en moet jaarlijks vóór 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden.

-          De hekkens mogen bij het openen niet over het wegdomein draaien.

Deze voorwaarden worden integraal opgenomen in de voorwaarden horende bij deze vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het glas in de raamopening van kamer 3 op de eerste verdieping voorzien in doorzichtig glas en geen mat glas conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      de haag planten op 0,50 meter achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50 meter stamhoogte hebben en moet jaarlijks vóór 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden, conform het advies AWV;

4.      de hekkens niet laten openen over het wegdomein, conform het advies AWV;

5.      gezien de constructie voor de rooilijn staat, dient er een akte afstand van meerwaarde opgemaakt te worden. Hiervoor kan het district van AWV gecontacteerd worden via

vergunningen.wegendistrictantwerpen@wegenenverkeer.be 

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten