Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020111494 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mordechay Damen met als contactadres Breughelstraat 13 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Boterlaarbaan 218 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 31 sectie B nr. 232R2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van een meergezinswoning met 3 studio's |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 03/02/2012: vervallen en niet uitgevoerde vergunning (20116439) voor het bouwen van een appartementsgebouw;
- 24/11/2017: weigering (20172044) voor het bouwen van een nieuw appartementsgebouw met drie wooneenheden.
Vergunde toestand
- braakliggende bouwgrond in gesloten bebouwing.
Huidige toestand
- braakliggende bouwgrond in gesloten bebouwing.
Gewenste toestand
- nieuwbouw van een meergezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak;
- 3 studio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 52, 57 en 57m².
Inhoud van de aanvraag
- nieuwbouw van een meergezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- per bouwlaag wordt een studio ingericht;
- een gelijkvloerse doorgang geeft toegang tot een fietsenberging achteraan in de tuin;
- de voorgevel bestaat uit een donkergrijze baksteen en lichtgrijze zierbepleistering met buitenschrijnwerk in wit pvc;
- alle daken zijn groendaken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 22 september 2020 | 9 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 22 september 2020 | 28 september 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 22 september 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 22 september 2020 | 29 september 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
het volume en de voorgevel is niet in harmonie met de uniforme eenheidsbebouwing van de naastliggende panden;
er is geen opstand aanwezig van minstens 0,30 m.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning op een braakliggend terrein. De voorgestelde functie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving van de Boterlaarbaan.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het volume wordt opgericht op een restperceel van een aaneengesloten uniforme bebouwing. De uniformiteit van deze bebouwing wordt gekenmerkt door gebouwen van drie bouwlagen onder een plat dak en een voorkomende bouwdiepte van minstens 15 m op de gelijkvloerse verdieping. De kenmerkende bouwdiepte op de eerste en tweede verdieping is ongeveer 8 m en telkens een gekoppelde entresol tot een bouwdiepte van ongeveer 10 m.
Voorliggende aanvraag betreft een nieuwbouwvolume van drie bouwlagen onder een plat dak. Het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 17 m, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is. Op de verdiepingen bedraagt de bouwdiepte 13 m. Binnen deze bouwdiepte worden eveneens de inpandige terrassen voorzien. De voorgestelde bouwdiepte op de verdiepingen is niet conform de kenmerkende bouwdieptes en bijgevolg niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt afgewerkt met donkergrijze baksteen en lichtgrijze sierbepleistering. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in wit pvc. De voorgestelde materialen zijn inpasbaar in de omgeving waarin het pand gelegen is, bijgevolg is de gevelafwerking aanvaardbaar.
De woning wordt voorzien van een doorgang met een erfdienstbaarheid naar de fietsenberging achteraan het perceel. In de onderdoorgang wordt tevens de toegangsdeur naar de woning gerealiseerd. Deze doorgang moet conform artikel 14 van de bouwcode ’s nachts afgesloten kunnen worden. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.
Bijkomend is de voorgestelde raamopening ter hoogte van de gelijkvloerse voorgevel niet conform artikel 6 ‘harmonie’ van de bouwcode. Er dient gezocht te worden naar meer uniformiteit met de voorgestelde raamopeningen op de verdiepingen en de uniforme eenheidsbebouwing van de naastliggende panden in de straat.
De achtergevel wordt afgewerkt met een witte gevelpleister en wit pvc buitenschrijnwerk. Gelet op het feit dat deze delen niet zichtbaar zijn vanop het openbaar domein doordat ze aan de achterzijde gesitueerd zijn en de materialen in overeenstemming zijn met de stedelijke context, zijn de voorgestelde materialen aan de achtergevel vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het perceel is noord-zuid georiënteerd. De lichtinval naar de linker- en rechterbuur zal sterk beïnvloed worden door het nieuwe volume. De hinder naar lichtinval naar de aanpalende percelen is van die omvang dat hij als hinderlijk beschouwd kan worden. In dit kader werd ook een bezwaar ingediend dat als gegrond werd beschouwd.
De aanvraag is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan enkel afgeweken worden van een minimale opstand van 0,30 m wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 0,30 m breed aanwezig is. In de aanvraag wordt op de platte daken een strook van slechts 0,20 m voorzien.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op het nieuw bouwen van 3 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 3.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 september 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 22 september 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 november 2020 |
Verslag GOA | 5 november 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
1. Overeenstemming met de geldende voorschriften en goede ruimtelijke ordening:
Bezwaarindiener geeft aan dat de bouwaanvraag niet afgestemd is op de homogene kenmerken van de gebouwen in de straat. Het gebouw is noch in schaal, noch in vorm afgestemd op de architectuur van de omgeving. Op de 1ste en het 2de verdieping wordt een bouwdiepte van 13 m voorgesteld. Dit is 5 m dieper de bouwdieptes op de verdiepingen van de aanpalende percelen. Bezwaarindiener is van mening dat hij daardoor moet inboeten op lichtinval. Bovendien stemt dit niet overeen met de bouwcode waarin men spreekt over harmonie (Artikel 6) en lichtinval (Artikel 10).
Beoordeling:
De voorgestelde bouwdiepte van 13 m op de verdiepingen wijkt inderdaad af van de overheersende bouwdieptes in de onmiddellijke omgeving, welke ongeveer 8 m bedragen. Deze bouwdiepte wijkt te sterk af van de in deze omgeving gangbare bouwdieptes, zoals ook besproken in de beoordeling van de aanvraag. De hinder naar lichtinval naar de aanpalende is van die omvang dat hij als hinderlijk beschouwd kan worden.
Het bezwaar is gegrond.
2. Privacy:
Het bezwaar dat de terrassen op de verdiepingen niet conform artikel 678 van het burgerlijk wetboek op een afstand van 1,90 m van de perceelgrens voorzien zijn.
Beoordeling:
In voorliggende aanvraag worden inpandige terrassen voorzien, bijgevolg zijn er geen rechtstreekse uitzichten op de naastliggende percelen en moet geen afstand van 1,90 m ten opzichte van de perceelgrens voorzien worden.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Oppervlakte studio:
Het bezwaar dat de studio’s de maximum afmeting overschrijden.
Beoordeling:
Om de woonkwaliteit van een studio te bewaren, dient deze over een minimale netto-vloeroppervlakte te beschikken van 35 m². Er worden echter geen maximale netto-vloeroppervlaktes opgelegd voor studio’s.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Erfdienstbaarheid:
De melding van een betwisting over de breedte van de erfdienstbaarheid en het bezwaar tegen de plaatsing van de toegangsdeur grenzend aan de servitudeweg.
Beoordeling:
Het is niet de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid de geldigheid van de aangehaalde erfdienstbaarheid na te kijken. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid tevens geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot Omgevingsvergunning.
Anderzijds doet een Omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.
Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.