2020_CBS_09379 - Omgevingsvergunning - OMV_2020030750. Eksterlaar 165-167, 171 en Hof Nieles 68-70-72. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-         13/04/2018: stedenbouwkundig attest (20181) voor het bouwen van een meergezinswoning op het adres Eksterlaar 171.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          binnengebied met bergplaatsen en garages.

Huidige toestand

-          terrein met een oppervlakte van 4.700m²;

-          enkele bergplaatsen en garages;

-          opgeschoten struiken en dunne bomen;

-          ingesloten binnengebied met een toegangsweg aan Hof Nieles.

Gewenste toestand

-          terrein met een oppervlakte van 4.700m² voor cohousing:

-          inrichting blok A: meergezinswoning met 19 entiteiten (5 kamers, 6 appartementen en 8 duplexappartementen), gemeenschappelijke delen/leefruimtes en ondergrondse parkeerplaatsen (28 parkeerplaatsen waarvan 2 voorbehouden);

-          volume blok A: 3 bouwlagen onder plat dak waarvan de bovenste is teruggetrokken, bouwdiepte 17m;

-          gevels blok A: parement in witte gevelsteen met plint in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk in wit aluminium;

-          inrichting blok B: 8 grondgebonden eengezinswoningen; 

-          volume blok B: 2 bouwlagen onder plat dak, bouwdiepte 12,5m - 13,76m;

-          gevels blok B: parement in witte gevelsteen met plint in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk in wit aluminium;

-          gemeenschappelijke tuin, fietsenstallingen, serre en tuinhuis:

• fietsstalplaats noord:  60 plaatsen, afmetingen L 24m x B 2,6m x H 2,35m;
• fietsstalplaats west: 50 plaatsen, afmetingen L 20,3m x B 2,6m x H 2,35m;
• fietsstalplaats zuid: 20 plaatsen, afmetingen L 8,3m x B 2,6m x H 2,35m;
• serre (glazen constructie 3m x 7m met hoogte 2,5m) met aansluitende tuinberging in hout 3m x 7m met hoogte 2,5m;
• 3 wadi’s en terreinaanleg;
• paden in beton en halfverharding tussen de gebouwen. 

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een cohousingproject bestaande uit 2 volumes;

-          blok A: een meergezinswoning met 19 woonentiteiten met ondergrondse parking;

-          blok B: 8 grondgebonden gekoppelde eengezinswoningen;

-          aanleg van een nieuwe toegangsweg;

-          aanleg van wegenis op terrein:

• hoofdpaden in beton (1,5m breed);
• secundaire paden in halfverharding;

-          vellen van een hoogstammige boom; 

-          voorzien van nieuwe aanplantingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling OVV/S12/COVID-19, goedgekeurd op 16 oktober 2020, meer bepaald in lot(en) 1 en 1.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkaveling.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:

de stookruimte van het woongebouw met 19 woonentiteiten voldoet niet aan de voorgeschreven afmetingen. Deze dient minstens 16m² te zijn en ze is slechts 12,8m² groot. De maximale lengte van de langste zijde van dit lokaal mag 4,5m zijn. Er werd een lengte van 4,95m voorzien. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 19/04/2020.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft een cohousingproject, gelegen in binnengebied, aan Eksterlaar te Deurne. In het project worden private zelfstandige woningen voorzien, aangevuld met een gemeenschappelijke groenzone en faciliteiten zoals een gemeenschappelijke keuken en leefruimte, coworkingspace en kinderspeelhoek.

De projectzone is gelegen in woongebied, de voorgestelde woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

In de bestaande toestand bestaat het projectgebied uit verschillende percelen. Parallel aan voorliggende aanvraag werd een aanvraag tot verkavelen van de percelen in dit projectgebied ingediend. Op 16/10/2020 is een verkavelingsvergunning hiervoor afgeleverd. De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van deze verkavelingsvergunning.

Het project wordt ontsloten via de site Eksterlaar (Hof Nieles). De nieuwe toegangsweg wordt voorzien tussen Hof Nieles 68 en 72 en wordt ingericht zoals besproken met de stedelijke dienst openbaar domein. Deze nieuwe weg wordt afgestaan aan de stad Antwerpen volgens overeenkomst en nieuw rooilijnplan.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een nieuwbouwproject van twee bouwvolumes. Een woongebouw aan de noordzijde van het projectgebied met appartementen, ondergrondse parkeergarage met parkeerlift en gemeenschappelijke ruimtes. De meergezinswoning bestaat uit twee bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. Het gebouw bevat vijf kamerwoningen, zes simplex- en acht duplexappartementen. De gemeenschappelijke ruimtes worden op het gelijkvloers voorzien aan de westzijde van het gebouw.

Aan de zuidzijde van het projectgebied wordt een volume voorzien bestaande uit acht geschakelde grondgebonden woningen van twee bouwlagen en private tuin.

De aangrenzende percelen en het bouwblokschil bestaat voornamelijk uit rijwoningen en appartementsgebouwen met twee tot drie bouwlagen onder een hellend dak. Het aantal bouwlagen in het nieuwbouwproject is ondergeschikt aan deze van het bouwblokschil. Bijkomend wordt de maximale bouwhoogte van beide volumes voorzien onder een hoek van 45° van de perceelgrenzen. Bijgevolg is de aanvraag inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en conform de toegelaten volumes in de verkaveling.

De open ruimte in het gebied is opgevat als gemeenschappelijke binnentuin met fietsenstalling, een berging en een serre.

De gemeenschappelijke serre en tuinhuis worden op een afstand van 0,50m van de perceelgrens verwijderd. Het voorzien van dergelijke onbruikbare strook is vanuit ruimtelijk oogpunt niet wenselijk. Een bijgebouw in betreffende zone dient op de perceelgrens of op minstens 2m van de perceelgrens geplaatst te worden. Dit wordt mee opgenomen in de voorwaarden.  

Visueel-vormelijke elementen

De eengezinswoningen worden afgewerkt met een licht metselwerk in combinatie met wit aluminium buitenschrijnwerk. De voordeuren zijn voorzien van een witte stalen luifel en krijgen een verschillende zachte basiskleur (groen-geel-rood). De kroonlijst wordt geaccentueerd met een rollaag in metselwerk.

De meergezinswoning is gelijkaardig gematerialiseerd, maar wordt op het gelijkvloers voorzien van een verbijzondering in groen geglazuurd metselwerk. Het buitenschrijnwerk van het woongebouw bestaat uit een combinatie van wit en groenkleurig aluminium. De terrassen op de twee onderste lagen zijn opgevat als galerij en worden geaccentueerd door een stalen kader in zachtgele kleur. Voor de buitentrap aan de kop van het gebouw wordt een stalen kader voorzien in zachtrode kleur.

Het plein ter hoogte van de hoofdingang van de meergezinswoning en de hoofdpaden in de open ruimte zijn in beton. Secundaire paden worden in waterdoorlatende verharding gerealiseerd.

Bijkomend worden twee parkeerplaatsen op het maaiveld voorzien, waaronder één mindervalide-parking in beton.

Voorliggend project werd een laatste keer besproken op de welstandscommissie van 21/02/2020 waar het project voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. In voorliggende aanvraag wordt geen antwoord gegeven op de gestelde voorwaarden, namelijk het voorzien van de staalstructuur in één neutraal kleur afgestemd op de kleur van het gevelmateriaal en om de parkeergelegenheid enkel ondergronds te voorzien. Door de impact van op- en afrijdende wagens is het realiseren van autostalplaatsen op maaiveldniveau in binnengebied vanuit stedenbouwkundig oogpunt ook niet wenselijk. Gelet op het advies van de welstandscommissie en de ongewenste ligging van de autostalplaatsen grenzend aan achtertuinen, wordt dit mee opgenomen in de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 3.000m² (ca. 4.935 m²) en ingreep in de bodem boven 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend door Verrijckt Archeologie en Advies op 03/04/2002 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/14493) ter aktename bij het agentschap Onroerend Erfgoed. Hiervan werd door het agentschap Onroerend Erfgoed aktegenomen op 19/04/2020).

Het programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem in uitgesteld traject, nl. een proefsleuvenonderzoek. Hiervoor worden de gebouwen bovengronds gesloopt en de aanwezige bomen tot net boven het maaiveld gerooid. Nadien zal de erkende archeoloog hiervan een nota opstellen, ook dit programma van maatregelen dient nadien uitgevoerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inplanting van de bouwvolumes wordt voorzien op een afstand tussen 8m en 10m van de perceelgrenzen. Bovendien vallen de maximale bouwhoogtes van het nieuwbouwproject onder een hoek van 45° van de perceelgrenzen. Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dat de impact van het project op de aangrenzende percelen beperkt blijft en niet resulteert in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale hinder zal overschrijden.

De aanvraag wijkt af van artikel 37 van de bouwcode. De stookruimte van het woongebouw met 19 woonentiteiten voldoet niet aan de voorgeschreven afmetingen. Deze is ongeveer 12,8m². Conform de bouwcode dient de stookruimte minstens 16m² te zijn, met een maximale lengte van 4,5m.

Voor de te rooien hoogstammige bomen werd het advies ingewonnen van de stedelijke Groendienst. Deze dienst verleent een gunstig advies op voorwaarde dat de te rooien bomen worden gecompenseerd elders in het projectgebied Eksterlaar.

Tijdens de procedure werd de aanvraag eveneens ter advies voorgelegd aan het autonoom gemeentebedrijf VESPA. Zij verlenen een gunstig advies mits een aantal opmerkingen. Bij het aansluiting op de sorteerstraten van het project Eksterlaer moet hiervoor een bijdrage worden afgesproken met de projectontwikkelaar Eksterlaer (NV Matexi/ NV Vooruitzicht). Bijkomend dienen de passen (hoogteverschillen) afgestemd te worden met de aanpalende percelen op het project Eksterlaer.

De aanvraag werd ook ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Milieu. Deze dienst heeft geen bewaar op voorliggend project. Aangezien een ondergrondse parkeergarage voorzien wordt, geeft de dienst milieu wel mee dat de kans groot is dat een grondwaterbemaling nodig zal zijn en hiervoor mogelijks een melding of vergunning bekomen moet worden alvorens de bemaling kan worden geplaatst en opgestart. 

Verder is een voorwaardelijk gunstig advies verleend door de brandweer, en werd een hydraulisch en technisch advies ontvangen van Aquafin dat zich als volgt laat samenvatten:

“Het project kan niet worden aangesloten onder volgende voorwaarden mbt. de toegangsweg:

-          De weg zal worden overgedragen aan het openbaar domein. Hierdoor is het standaardbestek 250 en de algemene wijzigingen en aanvullingen van Aquafin aan het standaardbestek 250 of verkavelingsreglement van toepassing. Op de plannen is er voor de DWA een diameter van 150mm opgegeven, voor de RWA staat er geen afmeting of materiaalsoort op het plan. De leidingen hebben ook een voldoende dekkingsgraad nodig.

-         De totale oppervlakte van de toegangsweg is 224,95m². Er is 36,55m² groenaanleg en dus 188,40m² verharding. Het hemelwater wordt opgevangen in de centrale straatgoot en aangesloten op de straatgoot van Hof Nieles. De voorziene groenzone zou als infiltratieoppervlakte kunnen gebruikt worden, waarop dan de straatgoten kunnen aangesloten worden.

Opmerkingen met betrekking tot het project zelf:

-          Voor de eengezinswoningen worden er 2 hemelwaterputten van 15.000l, hetzij 30.000l in totaal voorzien. Het regenwater zal gebruikt worden voor de toiletten en buitenkranen. Volgens de bijgeleverde motivatienota wordt er nog bekeken of men de wasmachines ook nog zal aansluiten. Indien men de wasmachines ook zou aansluiten, bekomt men een betere verhouding tussen leeg en volstand van de hemelwaterputten.

-          De diameter van de RWA-huisaansluiting staat niet vermeld op het plan. Deze dient 125mm tot maximaal 200mm te bedragen. RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Het binnengebied met parking wordt ontsloten via een nieuw aan te leggen woonerf dat aansluit aan Hof Nieles.

Fietsvoorzieningen

Voor de verschillende woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          3 woningen met 1 slaapkamer : 3 x 2 = 6

-          11 woningen met 2 slaapkamers : 11 x 3 = 33

-          7 woningen met 3 slaapkamers : 7 x 4 : 28

-          1 woning met 4 slaapkamers : 1 x 5 = 5

-          5 kamerwoningen : 5 x 1 = 5

In totaal moeten 77 fietsenstallingen voorzien worden. (6 + 33 + 28 + 5 + 5 = 77)

Er worden 3 fietsenstallingen ingericht voor 60, 50 en 20 fietsen. Er zijn dus ruim voldoende fietsenstallingen.

De fietsenstallingen zijn overdekt maar niet afgesloten. De fietsenstallingen moeten afgesloten zijn.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. In voorliggend project wordt een aanvaardbare mix gevormd van verschillende slaapkamerappartementen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de zelfstandige woningen E1 en D4. Echter worden in het project ruime collectieve voorzieningen gerealiseerd als aanvulling bij de wooneenheden. Bijgevolg kan gesteld worden dat de woongelegenheden over voldoende wooncomfort beschikken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de gemeenschappelijke serre en tuinhuis tegen de bestaande scheidingsmuur te voorzien of op minstens 2 m van de perceelgrens;

2.      de staalstructuur in één neutraal kleur te voorzien afgestemd op de kleur van het gevelmateriaal;

3.      parkeergelegenheid enkel ondergronds te voorzien;

4.      bij aansluiting op de sorteerstraten van het project Eksterlaer moet hiervoor een bijdrage worden afgesproken met de projectontwikkelaar Eksterlaer (NV Matexi/ NV Vooruitzicht);

5.      de passen (hoogteverschillen) moeten worden afgestemd met de aanpalende percelen op het project Eksterlaer;

6.      de te rooien bomen worden gecompenseerd elders in het projectgebied Eksterlaer;

7.      de reeds aangeplante bomen in de straat Hof Nieles en het parkgebied dienen beschermd te worden tijdens de werken door er een hekwerk rond te zetten om takbreuk, stambreuk en materiaalopslag op de wortelzone te vermijden;

8.      de fietsenstallingen moeten afgesloten worden;

9.      een stookruimte te voorzien van minstens 16 m², met een maximale lengte van 4,5 m conform artikel 37 van de bouwcode;

10.  de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

11.  de voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies van Aquafin strikt na te leven;

12.  de bouwheer voert het programma van maatregelen (nl. een proefsleuvenonderzoek na bovengrondse sloop van de gebouwen en rooien van bomen tot op maaiveld) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14493);

13.  de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

14.  de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

15.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

16.  de aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …);

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling;

-          invloedstraal van de bemaling (op plan);

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater;

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1. lozen in oppervlakte water 2. hemelwaterafvoer,…);

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie, een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Er worden 3 autostalplaatsen op het maaiveld uitgesloten van vergunning, met volgende argumentatie;

Er worden bijkomend 3 parkeerplaatsen ingericht op het maaiveld. Deze worden tegen de naastliggende tuinen voorzien. De realisatie van bovengrondse autostalplaatsen in binnengebied zorgt voor hinder naast de tuinen van de woningen op de aangrenzende percelen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt dienen parkeerplaatsen in binnengebied ondergronds te worden voorzien.

De 3 stalplaatsen bevinden zich langs de toegangsweg naar de ondergrondse garage, de garage zelf wordt ontsloten met een autolift, wat een zekere wachttijd genereert. De op het maaiveld gestalde auto’s zullen qua gebruik dus niet meer hinder veroorzaken dan de ondergrondse. Visueel is het binnengebied voldoende groot om 3 wagens te stallen zonder storend te zijn voor de beeldkwaliteit van de buurt. Bovendien acht het college het noodzakelijk dat voor een project met 27 woongelegenheden, het bezoekersparkeren voorzien wordt op het maaiveld. In de ondergrond zal dit, onder meer door de verhoogde complexiteit van het toegangsbeheer, niet ten goede komen van bezoekers.

De parkeerparagraaf wordt dan:

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1.      Mobiliteit:

Het bezwaar dat de toegangsweg langs Hof Nieles voor gemotoriseerd verkeer niet strookt met het eerder opgestelde mobiliteitsrapport en de filosofie achter een "woonerf". Het woonerf Hof Nieles is een éénrichtingsweg met als gevolg dat het verkeer van deze bijkomende verkaveling ook de volledige "tour" rond Hof Nieles moet volgen om op hun bestemming te geraken. Dat kan niet de bedoeling zijn, temeer omdat de mogelijkheid bestaat om de ontsluiting van het project te doen via de buurtweg nr. 76 Eksterlaar. Langs deze weg zou volgens de initiatiefnemers trouwens ook het werfverkeer verlopen. Als men de gewaardeerde houding die werd geponeerd in de Verantwoordingsnota van het project in de praktijk zou brengen nl. (blz. 3/3 laatste alinea) "Er wordt in het verkavelingsconcept veel belang gehecht aan de onmiddellijke omgeving en het omliggende kader waarbinnen de meergezinswoningen tot stand zullen komen." Dan is een ontsluiting langs Eksterlaar de logische keuze. Deze optie werd van in het begin telkens door de bewoners van Hof Nieles verdedigd bij contacten met de initiatiefnemers..

Beoordeling:

Voorliggende aanvraag handelt gedeeltelijk over een nieuwe openbare weg. Deze wordt door de aanvrager ingericht zoals besproken met de stedelijke dienst openbaar domein en wordt afgestaan aan Stad Antwerpen. Bijkomend werd tijdens de procedure een voorwaardelijk gunstig advies verleend door de stedelijke dienst mobiliteit.

Het bezwaar is ongegrond;

2.      Veiligheid:

Het bezwaar dat gevaarlijke verkeerssituaties ontstaan doordat de toegangsweg vlak naast de gevels van Hof Nieles 68 en 72 loopt waar achteraan 2 achteruitgangen zijn waar de bewoners direct op de straat uitkomen met hun fiets of spelende kinderen. Door de blinde hoek/muur en het tuinhuis wordt het zicht gehinderd. Hier gaan ongelukken van gebeuren door onoplettende kinderen en chauffeurs..

Beoordeling:

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de lokale verkeerspolitie. Deze dienst heeft vanuit veiligheidsoogpunt geen bezwaar op voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond;

3.      Vellen van bomen:

Het bezwaar tegen het vellen van de bomen in het projectgebied, dat als kleine groene long in deze bebouwde omgeving van enorm belang is voor de levenskwaliteit van de omgeving.

Beoordeling:

Voor de inplanting van de eengezinswoningen dient een populier gerooid te worden. In het projectgebied wordt een volledig nieuwe buitenaanleg voorzien met inheemse beplanting en bomen. Bijkomend werd tijdens de procedure door de stedelijke groendienst een gunstig advies verleend met als voorwaarde dat de te rooien bomen worden gecompenseerd elders in het projectgebied Eksterlaar. Het bezwaar is deels gegrond;

4.      Schade aan de woning:

Het bezwaar dat de woning door niets meer beschermd wordt en beschadiging kan oplopen. Het opspattend water kan voor constante bevuiling van de ramen zorgen.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. 

Het bezwaar is ongegrond.