Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020115358 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA DENTOLOGY met als adres Vlaamsekaai 24 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Vlaamsekaai 28-31 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 11 sectie L nr. 3659K3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie van een commerciële ruimte naar functiecategorie kantoren, dienstverlening en vrije beroepen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/10/1992: vergunning (86#920391) voor een verbouwing tot galerij en appartementen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: commerciële ruimten op gelijkvloers en deels op kelderniveau, met achterliggende parking en een kunstgalerij en 5 woonentiteiten;
- bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak met brede topgevels;
- gevelafwerking: lijstgevels met parement in baksteen en natuursteen.
Huidige toestand
- vaststelling (ID:209269) van Ensemble ontworpen door Delpierre, Groep C als bouwkundig erfgoed;
- onderdeel van bescherming (ID: 6980) van Huizenrijen Vlaamsekaai als stads- en dorpsgezicht.
Gewenste toestand
- deze aanvraag betreft enkel de centrale commerciële ruimte (huisnummer 29);
- tandartsenpraktijk op gelijkvloers en kelder;
- bouwvolume en gevelafwerking: ongewijzigd.
Inhoud van de aanvraag
- het wijzigen van de handelsfunctie naar kantoren, diensten en vrije beroepen;
- het doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 24 september 2020 | 19 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Onroerend Erfgoed | 24 september 2020 | 16 oktober 2020 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 24 september 2020 | 12 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 24 september 2020 | 7 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 24 september 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 24 september 2020 | 5 oktober 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2: zone voor wonen - (wo2).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft een functiewijziging van detailhandel naar de functie kantoren, diensten en vrije beroepen. Concreet wenst men met deze aanvraag een tandartsenpraktijk in te richten in de kelder en op de gelijkvloerse verdieping met vier dokterskabinetten.
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bouwvolume blijft ongewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De voorgevel blijft ongewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af van artikel 21 (vrije hoogte) van de bouwcode omdat de kelderruimte zich op 2,30 meter onder het maaiveld bevindt. Ruimten mogen maximaal 1,10 meter onder het maaiveld liggen om gebruikt te kunnen worden als verblijfsruimte. Op die manier wordt immers nog voldoende uitzicht gegarandeerd. Gezien de specifieke functie kan hierop een afwijking worden toegestaan. In de eerste plaats dient een dokterspraktijk immers voldoende privacy te hebben. Uitzicht naar de straat is hier ondergeschikt aan of, zeker wat betreft ruimten in kelders of op gelijkvloerse verdiepingen, strijdig hiermee. Een afwijking op artikel 21 is dan ook aanvaardbaar.
Omdat de plannen geen inrichting van de ruimten bevatten, is het niet mogelijk om na te gaan of de vier dokterskabinetten over voldoende natuurlijke lichtinval en lucht beschikken (bouwcode 24).
Op iedere verdieping kunnen twee kabinetten voorzien worden aan de voorzijde zodat deze ten minste rechtstreeks licht hebben. De kelderverdieping is aan de straatzijde voorzien van een vide, waardoor er voldoende toetreding van daglicht aan het voorste deel van de kelderverdieping mogelijk is. Ook is de vide voldoende groot om aan de voorzijde een verblijfsruimte in te richten die, ondanks de ligging onder het maaiveld, toch een ruimtelijk aangename ervaring oplevert.
Het is begrijpelijk dat de kabinetten afgesloten zijn, maar de garantie moet bestaan dat de ruimtes voldoende verlucht kunnen worden. Indien dit niet kan op een natuurlijke wijze dient dit mechanisch opgelost te worden.
Deze opmerkingen worden als voorwaarde in de vergunning opgenomen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van commerciële ruimte naar vrij beroep (tandartsenpraktijk). De bovenliggende appartementen blijven behouden.
Voor een tandartsenpraktijk hanteren we een norm van 1,55ppl/praktijkruimte (CROW). Voor de 4 praktijkruimtes komt dat neer op 6 parkeerplaatsen.
De werkelijke parkeerbehoefte is 6
|
De plannen voorzien in 10 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er zijn in de vergunde toestand 15 parkeerplaatsen aanwezig. De behoefte van de 5 bestaande appartementen is 5. Er zijn dus op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen aanwezig.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6.
Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De bestaande behoefte voor de commerciële ruimte is 0 vermits het om een beperkte oppervlakte gaat (< 500m²). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsenstalling
De aanvraag voorziet geen fietsenberging. Conform artikel 29 van de bouwcode moeten er twee fietsstalplaatsen worden voorzien. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de praktijkruimten aan de straatzijde in te richten zodat ze voldoende rechtstreeks licht ontvangen conform artikel 24 van de bouwcode.;
3. indien de kabinetten niet op een natuurlijke wijze geventileerd kunnen worden, dient dit te gebeuren via een mechanische ventilatie;
4. een fietsenberging voorzien voor minstens 2 fietsen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 september 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 24 september 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 15 oktober 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 23 november 2020 |
Verslag GOA | 6 november 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de praktijkruimten aan de straatzijde in te richten zodat ze voldoende rechtstreeks licht ontvangen conform artikel 24 van de bouwcode.;
3. indien de kabinetten niet op een natuurlijke wijze geventileerd kunnen worden, dient dit te gebeuren via een mechanische ventilatie;
4. een fietsenberging voorzien voor minstens 2 fietsen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.