2020_CBS_09708 - Omgevingsvergunning - OMV_2020122415. Schorrelaan 4 A0. District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/11/1995: vergunning (1006#2307 en 1006#19826) voor verbouwen gelijkvloers tot dokterspraktijk;

-          20/01/1975: vergunning (1056#946) voor 5 appartementsgebouwen met garagecomplexen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          vrijstaand appartementsgebouw van 6 bouwlagen onder plat dak;

-          centrale toegangsdeur met fietsenstalling aan beide zijden;

-          rechterhelft van de gelijkvloerse verdieping heeft 2 dokterskabinetten met aanhorigheden (wachtzaal, sanitair);

-          toegang tot groepspraktijk via rechter zijgevel;

-          tweeslaapkamerappartement in de linkerhelft van de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• donkergekleurd schrijnwerk;
• onderaan bandraam met centraal erboven een opengaande vleugel links en rechts van toegang in voorgevel.

Huidige toestand

-          3 dokterskabinetten in de linkerhelft van de gelijkvloerse verdieping;

-          5 dokterskabinetten in de rechterhelft van de gelijkvloerse verdieping:

-          gevelafwerking:

• links en rechts van hoofdingang in voorgevel is een deur gekomen en de overige indeling is ook gewijzigd naar overal verticale delen;
• in rechterzijgevel werd het schrijnwerk naast de deur verlengd tot de vloerpas.

Gewenste toestand

-          herindeling groepspraktijken links en rechts in het gebouw;

-          3 kabinetten aan elke zijde;

-          gevelafwerking:

• nieuwe toegangsdeur met ernaast een vast paneel aan weerszijden van inkomdeur.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een uitbreiding van een dokterspraktijk in de plaats van een appartement;

-          wijzigen van de voorgevel voor het maken van rechtstreekse toegangsdeuren tot een dokterspraktijk;

-          wijzigen van de interne circulatie in de van elkaar gescheiden delen van de groepspraktijk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de plafondhoogte bedraagt minder dan 2,60 meter;
• Artikel 26: Afvalverzameling: de dokterspraktijk heeft geen aparte afvalberging;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voldoet niet aan artikel 21van de bouwcode, er is geen aparte afvalberging voorzien. Gelet op de vergunde toestand/bestaande toestand, en omdat de aanvraag enkel de uitbreiding van de vergunde dokterspraktijk betreft waarbij geen bijkomende functies gecreëerd worden, kan de afwijking op artikel 21, het ontbreken van een afvalberging, gunstig beoordeeld worden.

Er wordt ook vastgesteld dat de vergunde binnen hoogte van 2,50 meter verlaagd wordt naar 2,30 meter. Dit is in strijd met artikel 26 van de bouwcode. Die legt een minimum vrije hoogte op van 2,60 meter voor verblijfsruimten. Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woon- of werkplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten en andere ruimten garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt.

Er is evenwel een onduidelijkheid op plan vast te stellen. In doorsnede betreft de verlaging het volledige gelijkvloers, van voor- tot achtergevel. Op plan lijkt de verlaagde zone zich enkel in wachtruimte 1 & 2 te bevinden en blijft in de overige ruimtes een hoogte van 2,50 meter behouden. Aangezien het een bestaand, vergund gebouw betreft, is een vrije binnen hoogte van 2,50 meter aanvaardbaar. Daar kan echter verder van afgeweken worden voor de wachtruimtes aangezien de verblijfstijd hier eerder kort zal zijn.

Hierom zal in voorwaarde van vergunning worden opgenomen dat de binnen hoogte van 2,50 meter moet worden behouden in alle verblijfsruimtes, met uitzondering van wachtruimte 1 en wachtruimte 2, waar de beperkte hoogte van 2,30 meter aanvaardbaar is.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een woning naar een dokterspraktijk, als uitbreiding van de reeds bestaande dokterspraktijk. Gezien deze functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst adviseert gunstig. De beoogde functie is inpasbaar in deze woonomgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De verbouwingswerken beperken zich hoofdzakelijk binnen het bestaande en vergunde volume. De interne verbouwingswerken vormden de gelijkvloerse woongelegenheid om tot drie extra praktijkruimten, met een wachtzaal, personeelslokaal en bijhorende sanitaire voorzieningen. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassing van de raam en deuropeningen in de gelijkvloerse pui vormt een eerlijke vertaling van de achterliggende doktersruimte. Dit element wordt ook gunstig beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorwaardelijk gunstig advies van brandweer wordt integraal overgenomen als voorwaarden van vergunning.

Het dossier werd voorafgaand besproken met Inter. De voorgestelde opmerkingen werden gunstig aangepast in deze vergunningsaanvraag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de uitbreiding met 4 kabinetten gaat het over ongeveer een netto vloeroppervlakte van 90m². Dit heeft een bijkomende fietsparkeerbehoefte voor 1,8 afgerond 2 fietsen.

In totaal zijn er 3 stallingen nodig voor fietsen van bezoekers. Er is een bestaande ruimte voor de dokterspraktijk in de tuin waar 4 fietsen kunnen staan. Dit zijn echter oude tegels met een gleuf voor het voorwiel. De fiets kan hier niet slotvast aan bevestigd worden en bovendien is de kans op een slag in het wiel met zo´n systeem heel groot. Deze tegels moeten vervangen worden door een systeem (bv 3 beugels = 6 plaatsen) waar men een fiets met het kader aan kan vastmaken. Dit wordt verder opgenomen als voorwaarde van vergunning. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de binnen hoogte van 2,50 meter moet worden behouden in alle verblijfsruimtes, met uitzondering van wachtruimte 1 en wachtruimte 2, waar de beperkte hoogte van 2,30 meter aanvaardbaar is;

3.      er moet een nieuwe fietsenstalling voorzien worden op de plek waar ze momenteel gelegen is voor minimum van 5 fietsen, uitgerust met een systeem waar men de fiets zonder schade slotvast aan kan vastmaken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.