2020_CBS_09691 - Omgevingsvergunning - OMV_2020124056. Oosterveldlaan 95-103. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/07/1976: vergunning (222#12789) voor het oprichten medisch kabinet + appartementsgebouw;

-          02/02/1995: vergunning (222#12788) voor binnenverandering.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          appartementsgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse dokterspraktijk en 8 bovenliggende appartementen;

-          9 garageboxen tegen de achterste perceelsgrens en 6 parkeerplaatsen in open lucht;

-          voorgevel in lichte gevelsteen en grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          appartementsgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak in open bebouwing met gewijzigde gelijkvloerse voorgevel.

Gewenste toestand

-          3 gelijkvloerse appartementen met tuin en 8 bovenliggende appartementen;

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 8 naar 11. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 twee slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m², 84 m² en 120 m² ;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 90 m².

-          9 garageboxen tegen de achterste perceelsgrens , 6 parkeerplaatsen in open lucht en fietsenstalling in hout van 20 m²;

-          voorgevel in lichte gevelsteen en grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van dokterspraktijk naar 3 appartemeten;

-          aanleggen van 3 privatieve tuinen met achtergelegen fietsenberging;

-          aanpassen van de gelijkvloerse achtergevel in functie van de nieuwe interne indeling;

-          regulariseren van de gelijkvloerse voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18: de toegang tot de gelijkvloerse appartementen moet drempelloos worden voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaats is niet conform dit artikel ingericht;
• artikel 38 Groendaken:
  de fietsenberging is niet voorzien van een groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft een omvorming van een dokterspraktijk naar drie appartementen.

Deze aanpassing is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume. Het omvormen van een dokterspraktijk naar drie entiteiten wijzigt de densiteit niet op onaanvaardbare wijze. De open ruimte achteraan wordt heringedeeld zodat er ruimte is voor voldoende parkeerplaatsen en een fietsenstalling. In de voortuin wordt er beperkt verharding uitgebroken. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar, bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Tegenover de laatst vergunde toestand uit 1976 zijn de raamopeningen op het gelijkvloers aangepast en is er gekozen voor gelijk metselverband voor de volledige voorgevel, deze aanpassing zijn aanvaardbaar. De overige wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers in lichtgrijs aluminium. De bestaande voorgevel uit licht gevelmetselwerk en elementen in natuursteen blijft behouden. Op die manier blijft het pand zich inpassen in het bouwblok waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.

De achtergevel op het gelijkvloers wordt aangepast in functie van de nieuwe interne indeling. De gevels van de nieuwe fietsenstalling worden in hout voorzien. Deze materialisatie is kenmerkend voor een fietsenstalling. Deze werken zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

De bijkomende appartementen zijn 3 2-slaapkamerappartementen. Er is een fietsparkeerbehoefte van 3 x (2+1) = 9 fietsstalplaatsen. Er wordt een houten fietsenstalling voorzien naast de openlucht parkeerplaatsen. Deze fietsenstalling zoals voorzien is niet in orde. De ruimte achter de fietsen is onvoldoende om een fiets die aan de zijkant gestald staat eruit te halen als er nog andere fietsen binnen staan. Achter de fiets moet minstens 1,80m vrije ruimte zijn. Ofwel wordt er gewerkt met een schuifdeur die alle kanten volledig open kan, ofwel deuren achter alle fietsen, ofwel behouden van 1 dubbele deur, maar dan moet de ruimte in de fietsenstalling dieper zijn. In voorwaarde zal opgenomen worden om de fietsenstalling aan te passen zodat iedere fiets individueel uit de stalling te nemen is.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Door de functiewijziging van dokterspraktijk naar appartementen is de verordening toegankelijkheid van toepassing op de te verbouwen onderdelen van het gebouw. Volgens artikel 18 van deze verordening dient een niveauverschil tot en met 18 cm overbrugd te worden met een heling zodat er een verschil van maximaal 2 cm voorzien wordt. In voorliggende aanvraag is het verschil tussen buiten en binnen 7 cm. Aangezien een toegankelijke leefomgeving vandaag zijn uitgegroeid tot een basisrecht, dient dus een oplossing voorzien te worden.  Door de aanwezigheid van een voortuin bestaat de mogelijkheid om het volledige pand toegankelijk te maken. In voorwaarde zal bijgevolg opgenomen worden om de verharding in de voortuin ter hoogte van de twee inkomdeuren zo aan te passen dat er een verschil is van maximaal 2 cm.

Het dak van de nieuwe fietsenstalling is groter dan 20 m². Hierdoor is het volgens artikel 38 van de bouwcode verplicht om een groendak te voorzien. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      te voldoen aan de verordening toegankelijkheid door de verharding ter hoogte van de inkomdeuren aan te passen;

3.      het dak van de fietsenstalling te voorzien van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      de fietsenstalling zo te voorzien opdat iedere fiets individueel uit de stalling te nemen is;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.