2020_CBS_09688 - Omgevingsvergunning - OMV_2020100455. Kapelsesteenweg 611. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/05/2019: weigering (2019687) voor het regulariseren van een bestemmingswijziging van woonst met kantoor naar kantoor;

-          25/11/2005: vergunning (3186#248) voor het vervangen van een bestaande gevelreclame;

-          13/03/1989: vergunning (884#56) voor het aanbrengen van reclame;

-          12/11/1986: vergunning (871#1721) voor een verbouwing;

-          21/01/1980: vergunning (871#1032) voor het verbouwen van een agentschap.

Vergunde toestand

-          functie:

• een gebouw met een kantoorruimte op het gelijkvloers en een bovenliggende wooneenheid;
• de woning complementair aan het kantoor heeft twee slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 107 m².

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing bestaande uit 2 bouwlagen met een hellend dak;
• de gelijkvloerse bouwlaag beschikt over een bouwdiepte van 19,48 meter;
• halverwege het terrein is een garage van 16 m² tegen de perceelgrens rechts voorzien, dewelke bereikbaar is via een verharde weg;
• de eerste verdieping bezit een bouwdiepte van 17,05 meter;
• de kroonlijst heeft een hoogte van 7 meter;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in rode baksteen en deels bekleed met blauwe hardsteen en voorzien van houten buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          functie:

• kantoorgebouw over beide bouwlagen van het gebouw.

-          bouwvolume:

• conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• het buitenschrijnwerk is deels in hout en deels in pvc voorzien;
• in de zijgevel zijn wijzigingen aan het geheel van raamopeningen aangebracht;

-          inrichting:

• zowel op gelijkvloers als eerste verdieping zijn interne verbouwingswerken uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          functie:

• een appartementsgebouw met handel op het gelijkvloers en twee appartementen op de verdiepingen;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 2. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m² en 70 m².

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing bestaande uit 2 bouwlagen met een mansarde dak;
• de gelijkvloerse bouwlaag beschikt over een bouwdiepte van 19,48 meter;
• de eerste verdieping bezit een bouwdiepte van 17,05 meter;
• de tweede verdieping heeft een bouwdiepte van 13 meter;
• de totale bouwhoogte komt op 10,06 meter.

-          gevelafwerking:

• de voor-, achter- en zijgevel worden bepleisterd met een witte sierpleister;
• het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart aluminium.

-          inrichting:

• de garage halverwege het terrein wordt afgebroken en achteraan het perceel worden 3 parkeerplaatsen voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          bijbouwen van een tweede verdieping, onder de vorm van een mansardedak;

-          inrichten van het gelijkvloers als handelsruimte;

-          inrichten van de twee verdiepingen met telkens één appartement per verdieping;

-          bepleisteren van voor-, achter- en zijgevel;

-          aanleggen van 3 parkeerplaatsen, achteraan op het perceel;

-          vervangen van ramen en deuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2.3 – Tuin: verharding in de tuin wordt beperkt toegestaan en enkel in functie van het optimaal gebruik van de tuin als buitenruimte en niet om, zoals hier het geval is, parkeerplaatsen aan te leggen geheel achteraan (zodat een buitensporige hoeveelheid ervan dient verhard te worden omwille van de oprijlaan en de maneuvreerruimte). Slechts 1/3de mag verhard worden, hetgeen hier neerkomt op ± 72 m², terwijl er hier sprake is van in totaal ruim 150 m² verharding; meer dan het dubbele van de maximale maatvoering.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 27 – Open ruimte: verharding in de tuin wordt beperkt toegestaan en enkel in functie van het optimaal gebruik van de tuin als buitenruimte en niet om, zoals hier het geval is, parkeerplaatsen aan te leggen geheel achteraan (zodat een buitensporige hoeveelheid ervan dient verhard te worden omwille van de oprijlaan en de maneuvreerruimte). Slechts 1/3de mag verhard worden, hetgeen hier neerkomt op ± 72 m², terwijl er hier sprake is van in totaal ruim 150 m² verharding; meer dan het dubbele van de maximale maatvoering;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.

Er wordt een fietsenberging voorzien op het gelijkvloers. Het is echter niet duidelijk of hier wel 3 fietsen in passen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet namelijk minstens 1,70 m vrije ruimte beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming en uitbreiding van een kantoor met wooneenheid tot handelspand met 2 woonunits en gelet op de overeenstemming van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie, met expliciet een extra nieuwe bouwlaag en dit tot op een diepte van 13 m, is slechts ten dele ingepast in zijn gebouwde context, dit mede door het feit dat geen van de aanwezige daklagen (2de verdieping) in de ruime omgeving een dergelijke ruime maatvoering hanteert maar dat er eerder sprake is van 9 à 10 m bouwdiepte. Dit laatste blijkt eveneens uit de in bezwaarschriften aangeleverde foto’s van de achterzijde, waaruit mede blijkt dat de op de plannen opgetekende bouwdiepte van het buurpand incorrect en te ruim is. Los van het feit dat het pand een gedeeltelijke daklaag kan verdragen, is er zonder meer sprake van een overmatige en niet-aangepaste bouwdiepte, die niet strookt met de gebouwde context.

Bovendien is er bij het buurpand sprake van een beeldbepalende architecturale en esthetische waarde, dewelke ter hoogte van de scheidsmuur vertaald wordt in een als volwaardige gevel uitgewerkte scheidsmuur (vakwerk met bepleistering en overstekende kroonlijst met regengoot) en door hier tegenaan te bouwen en dus onvoldoende visuele afstand te bewaren, gaat dit vastgelegde aspect zonder meer verloren.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, zwarte zinkplaten, witte sierpleister en zwart schrijnwerk, zijn over het algemeen aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en over het algemeen voorkomend in de ruime omgeving; er is dan ook sprake van voldoende visuele harmonie en inpassing.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er dient bij de ruimtelijke beoordeling ook nota genomen te worden van eventuele hinderlijke inkijk en inbreuk op de privacy van de aanpalenden. Zo is er in se sprake van een correcte zijdelingse afstand voor beide bovengrondse terrassen maar door de royale diepte (ruim 4 m voorbij de achtergevels, die zich reeds op een diepte van 13 en 15 m bevinden) is er wel degelijk schadelijke inkijk te verwachten naar de achtergevels van de buurpanden aan beide zijden. Deze kunnen bovendien zonder meer beperkt worden in diepte, mede door het feit dat ze slechts minimaal 6 m² in omvang dienen te zijn (nu respectievelijk 9,25 en 17,80 m²).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat tot het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggende project, waarin één van de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m² en van kracht voor de bovenste woongelegenheid, aangezien hier slechts sprake is van ruw gemeten 67 à 70 m²), kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van:

-          onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften, zowel van de Antwerpse bouwcode als die van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan;

-          een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek 7 schriftelijke bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Vermindering esthetische waarde: door het optrekken van een extra bouwlaag tot tegen de linker perceelsgrens, zal het daar aanwezige buurpand, een inventarispand dat vermeld wordt op de lijst van het waardevolle erfgoed, niet meer tot zijn recht komen zoals oorspronkelijk het geval was en het beeld van het symmetrische dak teniet gedaan worden.

Beoordeling:

Het buurpand betreft effectief een inventarispand en dus waardevol erfgoed; dit laatste was één van de uitgangspunten van de opmaak van het heden van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan. Aangezien de plannen geen aanpassingen aan dit pand beogen, werd geen advies ingewonnen bij de bevoegde dienst monumentenzorg maar het mag duidelijk zijn dat het buurpand in kwestie, dat als beeldbepalend is vastgelegd, ook in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan, deze beeldbepalende architecturale en esthetische waarde vertaalt door onder andere een als volwaardige gevel uitgewerkte scheidsmuur (met vakwerk en bepleistering en overstekende kroonlijst met regengoot) en door hier tegenaan te bouwen, en dus onvoldoende visuele afstand te bewaren, gaat dit vastgelegde aspect zonder meer verloren. Bovendien wordt op een architecturaal incorrecte wijze concurrentie aangedaan aan het dakgeheel van het buurpand.

Het bezwaar is gegrond.

2.      Foutieve informatie: de op het inplantingsplan opgetekende garage tegen de rechter perceelsgrens werd meer dan 10 jaar geleden reeds afgebroken, dit aangezien er aan deze zijde van het perceel sprake is van een recht van doorgang dat diende gevrijwaard te blijven.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient zich te baseren op de aangeleverde informatie en na controle blijkt er voor de afbraak van de garage in kwestie geen vergunning beschikbaar te zijn, noch is er enig aantoonbaar bewijs aangeleverd voor een notarieel vastgelegde erfdienstbaarheid. De aanvraag dient dus vanuit ruimtelijk oogpunt beoordeeld te worden op basis van de aangebrachte gegevens en tekeningen.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Inbreuk privacy: door het voorzien van extra wooneenheden, met de daarbij horende terrassen, zal onaanvaardbare inkijk ontstaan.

Beoordeling:

De terrassen op zowel eerste als tweede verdieping beschikken over een diepte van ruim 4 m en dit voorbij de achtergevels die zich reeds op een diepte van 13 en 15 m bevinden. Op zich is de zijdelingse afstand voldoende groot om aan de regels dienaangaande te voldoen maar de royale diepte zorgt ervoor dat er vanop het achterste deel effectief ontoelaatbare inkijk wordt gecreëerd naar de achtergevels van de aangrenzende panden toe. Beide terrassen kunnen zonder meer worden ingekort aangezien zij slechts 6 m² groot dienen te zijn.

Het bezwaar is gegrond.

4.      Onaanvaardbare schaalvergroting: dergelijke uitbreidingen met extra units komen al voldoende voor op deze steenweg en zijn een kaakslag voor het pittoreske Sint-Mariaburg.

Beoordeling:

De functie van het pand, gelijkvloerse handel met 2 wooneenheden, is zeker niet overdadig te noemen maar in overeenstemming met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan. Bovendien is, zoals bezwaarindiener zelf aanhaalt, er reeds ruim sprake van meergezinswoningen langsheen deze drukke verkeersader en invalsweg.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Mobiliteit: per bijkomende unit zullen 4 à 5 wagens extra op het openbaar domein moeten gestald worden. Bovendien is het aanleggen van bovengrondse parkeerplaatsen in open vorm niet meer zo gangbaar, net door het verdwijnen van groen ten gevolge daarvan. Ten slotte zullen deze parkeerplaatsen geluidsoverlast veroorzaken in de aangrenzende tuinen.

Beoordeling:

Het mobiliteitsaspect van het project werd voorgelegd aan de bevoegde dienst en het advies dienaangaande hield in dat voor de gewijzigde situatie er voldoende parkeerplaatsen of nipt te weinig zullen worden voorzien (zelfs in het scenario dat de parkeerplaatsen achteraan niet worden gerealiseerd) – er valt dan ook geen overlast te verwachten door een overdaad aan parkerende wagens op het openbaar domein.

Bijkomend is het aanleggen van parkeerplaatsen in deze vorm inderdaad niet meer ruimtelijk aanvaardbaar, zoals ook vastgelegd in de richtlijnen dienaangaande: er is in dit geval sprake van een verharding die meer dan het dubbele inneemt dan wat maximaal wordt toegestaan en het tot achteraan in de tuin aan- en afrijden van auto’s kan geluidsoverlast veroorzaken in aanpalende tuinen, gelet op de ligging vlakbij de hoek van een bouwblok.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

6.      Afwijkende typologie: de geplande mansarde-dakvorm sluit niet aan bij die van het naburige pand waardoor er geen sprake is van architecturale harmonie. Bijkomend is er sprake van een overmatige bouwdiepte op de 2de verdieping, tot 13 m, hetgeen algemeen 5 à 6 m dieper is dan de 2de verdieping bij de meeste buurpanden.

Beoordeling:

De geplande dakvorm is effectief afwijkend ten opzichte van die van het aanpalende pand, hetwelk is opgenomen in de inventarislijst van het onroerend erfgoed en als te behouden dient beschouwd te worden, en er kan bezwaarlijk gesproken worden van architecturale harmonie of van een degelijke en correcte inpassing, ook door het materiaalgebruik (zwarte zinkpanelen). Bijkomend is het inderdaad correct te stellen dat de bouwdiepte van het merendeel van de daklagen (2de verdieping) zich beperkt tot 9 à 10 m en niet het hier gehanteerde en veel ruimere 13 m. Laatstgenoemde is dan ook meer dan buitensporig te noemen qua maatvoering.

Het bezwaar is gegrond.

7.      Te verwachten beschadigingen aan afwatering en bestaand dak: betreffende kan mogelijk wateroverlast veroorzaken en er bijkomend voor zorgen dat de dakgoot niet meer kan gereinigd worden.

Beoordeling:

Het is aan de hand van de ingediende plannen niet duidelijk of de vermelde ingrepen effectief dienen plaats te vinden of er andere aanpassingen gepland zijn. Vermelde is echter belangrijk aangezien het buurgebouw een inventarispand betreft waarbij wordt uitgegaan van het volledige behoud en dat voor het optrekken van de nieuwe bouwlaag logischerwijze ingrepen moeten plaatsvinden aan dakvorm en dakgoot van het aanpalende pand, dewelke over het projectterrein oversteken. Het is bijkomend ook onduidelijk of hiervoor sprake is van een erfdienstbaarheid van overbouw die eenvoudigweg zou teniet kunnen gedaan worden. Aangezien geen eenduidige wijzigingen aan het naburige gebouw werden opgetekend, werd ook geen advies ingewonnen bij de bevoegde dienst monumentenzorg; het verkrijgen van dergelijk advies is echter vereist alvorens ingrepen te kunnen laten uitvoeren aan het buurpand. Los van bovenstaande is de geanticipeerde wateroverlast louter hypothetisch en niet bewezen en kan voor het reinigen van dergelijke goot beroep worden gedaan op het burgerrechtelijke ladderrecht.

Het bezwaar is ten dele gegrond.