2020_CBS_09682 - Omgevingsvergunning - OMV_2020120158. Sint-Michielstraat 2B. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Kloosterstraat 52:

• 15/05/1997: vergunning (86#8719087) voor het verbouwen van het pand tot winkel;
• 09/07/1998: vergunning (86#8720170) voor het verbouwen van een pand tot appartementen;

-          Verbrande-Entrepotstraat 1:

• 31/08/2000: vergunning (86#210) voor het verbouwen van twee panden tot winkels en één verdieping tot een appartement;
• 11/03/2005: vergunning (197##20040804) voor het samenvoegen en verbouwen van twee appartementen.

Vergunde toestand

-          functie:

• Hoek Verbrande-Entrepotstraat – Sint Michelstraat: meergezinswoning met op het gelijkvloers handelsruimte.
• Sint-Michelstraat 2B: handelsruimte op het gelijkvloers met woonst op de verdieping.
• Kloosterstraat 52: meergezinswoning met op het gelijkvloers handelsruimte;

-          bouwvolume:

• Hoek Verbrande-Entrepotstraat – Sint Michelstraat: een hoekpand met 4 bouwlagen onder een plat dak.
• Sint-Michelstraat 2B: een pand met 2 bouwlagen onder een plat dak in een gesloten bebouwing.
• Kloosterstraat 52: een pand met 3 bouwlagen onder een zadeldak is een gesloten bebouwing.

-          gevelafwerking:

• Hoek Verbrande-Entrepotstraat – Sint Michelstraat: de gevels zijn bepleisterd in een donkergrijze kleur en onderaan afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen.
• Sint-Michelstraat 2B: de gevel is bepleisterd in een donkerblauwe bepleistering en onderaan afgewerkt met zwart stalen schrijnwerk.
• Kloosterstraat 52: in wit bepleisterde lijstgevel op hoge sokkel van arduin met imitatievoegen op het gelijkvloers, een markant poortrisaliet met brede rondboogpoort in geprofileerde hardstenen omlijsting.

Huidige toestand

-          2 nieuwe openingen en terug dichtgemaakte opening in dragende binnenmuur grenzend tussen de panden Kloosterstraat 52 en Verbrande-Entrepotstraat (120x200);

-          1 nieuwe opening (150x250);

-          opengemaakte opening in de verlenging van de scheidingsmuur grenzend tussen Kloosterstraat 52 en Sint-Michelstraat 2B;

-          3 vergrote gevelopeningen ter hoogte van de hoek van Verbrande-Entrepotstraat en Sint-Michelstraat door middel van de verlenging tot het vloerniveau van Kloosterstraat 52.

Gewenste toestand

Idem huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van:

• maken van 2 nieuwe openingen en terug dichtmaken van een opening in dragende binnenmuur grenzend tussen de panden Kloosterstraat 52 en Verbrande-Entrepotstraat;
• maken van 1 nieuwe opening;
• openmaken van de dichtgemaakte opening in de verlenging van de scheidingsmuur grenzend tussen Kloosterstraat 52 en Sint-Michelstraat 2B;
• vergroten van de 3 gevelopeningen ter hoogte van de hoek van Verbrande-Entrepotstraat en Sint-Michelstraat door middel van de verlenging tot het vloerniveau van Kloosterstraat 52.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Er zijn niet voldoende gegevens om de functionele inpasbaarheid te beoordelen. De aanvraag betreft het samenvoegen van twee tot drie kleinere handelszaken waardoor de handelsoppervlakte vergroot tot +/-450m². Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is voorwaardelijk gunstig:

“De bestaande handelsfunctie blijft op deze locatie behouden en wordt geoptimaliseerd door de ruimten samen te voegen. Het betreft een drietal units, die alles samen volgens de plannen 450m² winkelruimte omvatten. Indien de verschillende winkelruimten tot één unit worden omgevormd die groter is dan 400m² netto handelsoppervlakte, is een bijkomende aanvraag tot kleinhandelsvergunning voor het gevoerde assortiment nodig. Het is onduidelijk of dit in de bestaande toestand al het geval is, maar in elk geval is er voor deze panden in het verleden nog geen kleinhandelsvergunning of sociaal-economische vergunning aangevraagd  of vergund geweest.”

De kleinhandelsvergunning maakt integraal deel uit van de omgevingsvergunning en moet mee in de aanvraag vervat zitten. Dat is hier niet het geval waardoor de nodige gegevens ontbreken om de kleinhandelsactiviteiten te beoordelen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden Sint-Michielstraat 2A en 2B zijn volgens het RUP Binnenstad gelegen in een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“De panden zijn niet opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De plannen werden niet vooraf met de dienst monumentenzorg besproken.

De erfgoedwaarde van deze panden binnen hun historische context is slechts gering. De gevraagde wijzigingen en regularisatie hebben zijn beperkt en hebben maar een kleine impact op de gebouwen in kwestie.”

De geplande werken hebben geen nadelige impact op het uitzicht van de bestaande gebouwen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag moet worden geweigerd omwille van een ongunstig brandweeradvies:

“Het samenvoegen van de verschillende winkels tot één compartiment geeft een gecombineerde oppervlakte van ongeveer 450m² op het gelijkvloers. Deze vormen een duplex met de kelderverdieping met oppervlakte van 202m². Bijgevolg dient de kelderverdieping een brandtechnisch gecompartimenteerde evacuatietrap te hebben.”

Deze conceptuele tekortkomingen zijn niet op te vangen door middel van stedenbouwkundige voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. De totale handelsoppervlakte blijft ongewijzigd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer. Voor handelsactiviteiten met een oppervlakte van meer dan 400m² moet bovendien een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor zowel stedenbouwkundige handelingen als voor kleinhandelsactiviteiten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.