2020_CBS_09528 - Omgevingsvergunning - OMV_2020103686. Borsbeeksebrug 34. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/4/2017: vergunning (2017282) voor het bouwen van het facilitair centrum.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: facilitair centrum (gebouw 9) met commerciële ruimten, een hotel, fitnessruimten, horeca en kantoren;

-          bouwvolume:

• gedeelde sokkel op niveau -2 en -1;
• patio op de gelijkvloerse verdieping;
• vanaf tweede verdieping 2 aparte vleugels/torens;
• het gebouw heeft een breedte van circa 53 meter en een bouwdiepte van 51 meter;
• de bouwhoogte incl. technische verdieping bedraagt circa 31,5 meter;

-          gevelafwerking: aluminium natuurkleurige panelen.

Huidige toestand

-          inrichting: diverse wijzigingen aan circulatie en indeling van de verschillende functies;

-          gevelafwerking: er werden bijkomende gevelopeningen voorzien en de bestaande gevelopeningen werden gewijzigd;

-          de voetgangersbrug over de Singel maakt een verbinding tussen het gebouw en het Burgemeester Edgard Ryckaertsplein.

Gewenste toestand

-          regularisatie van de wijzigingen;

-          de voetgangersbrug werd uitgesloten van de initiële stedenbouwkundige vergunning van het facilitair centrum en maakt dus ook geen deel uit van deze regularisatie.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de wijzigingen aan de gevelafwerking en schrijnwerkopeningen;

-          regulariseren van de gewijzigde horeca en gewijzigde verkoopsruimte;

-          regulariseren van de wijzigingen aan de circulatie en indeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Post X, goedgekeurd op 23 juni 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor gemengde functies-art. 1-kantoren en recreatie/maatschappelijke functies.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een groengebied. De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu. In de groengebieden geldt een principieel bouwverbod. In principe worden enkel de werken toegelaten die gericht zijn op of verenigbaar zijn met het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de deur van het aangepast toilet bij de fitness heeft geen ruwbouwbreedte van minimaal 105 centimeter, zodat na afwerking geen netto vrije doorgangsbreedte van minimaal 90 centimeter gegarandeerd wordt;
• artikel 24 Draaivlak:
  in de liftsas van de commerciële ruimte op verdieping -2 kan er rakend aan het draaivlak van de deur naar de parkeergarage geen draaicirkel van minimaal 150 centimeter diameter gemaakt worden;
• artikel 25 Manueel te bedienen deuren:
  op het gelijkvloers is er in het sanitair van het hotel naast de deur aan de zijde van de klink geen vrije wandruimte van minimaal 50 centimeter;
• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de breedte van sommige aangepaste parkeerplaatsen type dwarsparkeren, bedraagt minder dan 350cm;
• artikel 29/1 Publiek toegankelijke kleedkamers:
  de kleedkamers bij de fitness zijn niet aangepast;
• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten:
  in de hotellobby is geen aangepast toilet aanwezig;
• artikel 29/2-32 Publiek toegankelijke toiletten:
  wanneer in een aangepast toilet de deur op de lange wand geplaatst wordt moet de ruimte ofwel langer uitgevoerde worden zodat de wastafel op de korte wand diagonaal ten opzichte van het toilet geplaatst kan worden zonder dat de wastafel voor de deuropening komt te staan. Ofwel moet de ruimte breder uitgevoerd worden zodat de draaicirkel van 150 cm diameter rakend aan het deurblad, niet onder de wastafel doordraait. Dit is noodzakelijk bij het aangepaste toilet op de derde verdieping;
• artikel 29/2-32 Publiek toegankelijke doucheruimtes:
  bij de fitness is geen aangepaste doucheruimte aanwezig.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de toegevoegde mezzanine op niveau -1 heeft een vrije hoogte van minder dan 2,20m;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  sommige gewijzigde parkeerplaatsen van het type 90° met de rijrichting, hebben een breedte van minder dan 250cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - visueel-vormelijke elementen

De meeste wijzigingen die voorliggen zijn ofwel uitvoerig besproken en aangepast naar aanbevelingen op onder andere welstandscommissies, als een gevolg van de aanpassingen aan het inrichtingsplan, ofwel eerder beperkt, interne en/of technische van aard.

Deze wijzigingen zijn bijgevolg aanvaardbaar.

Functionele inpasbaarheid

De grote commerciële ruimte ter hoogte van verdieping -1 werd onderverdeeld in vier afzonderlijke commerciële ruimtes.  Een gedeelte van deze verdieping werd omgevormd naar een opslagruimte en sanitair voor het restaurant. Dit doet geen afbreuk aan het totaalconcept van de site.

Het gelijkvloerse restaurant werd links uitgebreid (waardoor het hotel verkleint). Dit is inpasbaar binnen het totaalproject.

De patio werd verkleint om de lobby van het hotel te vergroten. De gelijkvloerse indeling van het hotel wordt gewijzigd, waarbij de meeting-rooms omsloten worden door verplaatsbare wanden. Hierdoor ontstaat een meer open plan, waarbij de centrale patio een meer geïntegreerd karakter krijgt binnen de werking van het hotel.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Omwille van de afwijkingen ten opzichte van de voorschriften inzake toegankelijkheid heeft de aanvrager het advies van een door de Vlaamse Regering erkende instantie over toegankelijkheid van de handelingen (Inter) toegevoegd. Dit advies is ongunstig met betrekking tot de afwijkingen. In voorwaarden wordt opgelegd dat het volledige gebouw moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Geen gunstig advies wordt verleend voor een rechtstreekse aansluiting voor wagens, vrachtwagens,... (excl. hulpdiensten) met de singel. Deze is in een vorige vergunning tijdelijk vergund en dient na het verlopen van de vergunning afgesloten te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het volledige pand moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid. Meer bepaald dienen volgende zaken in orde gebracht worden:

-          het pand moet voldoen aan artikel 22: de deur van het aangepaste toilet moet een ruwbouwbreedte hebben van minimaal 105 centimeter, zodat na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van minimaal 90 centimeter gegarandeerd wordt;

-          het pand moet voldoen aan artikel 24: in de liftsas van de commerciële ruimte op verdieping -2 moet er rakend aan het draaivlak van de deur naar de parkeergarage een vrije draaicirkel van minimaal 150 centimeter diameter mogelijk zijn;

-          het pand moet voldoen aan artikel 25: op het gelijkvloers moet er in het sanitair van het hotel naast de deur aan de zijde van de klink een vrije wandruimte van minimaal 50 centimeter voorzien worden;

-          het pand moet voldoen aan artikel 27: de breedte van de aangepaste parkeerplaatsen type dwarsparkeren moet minimaal 350 centimeter bedragen;

-          het pand moet voldoen aan artikel 29:

• de fitness moet over aangepaste kleedkamers beschikken;
• de hotellobby moet over een aangepast toilet beschikken;
• wanneer in een aangepast toilet de deur op de lange wand geplaatst wordt moet de ruimte ofwel langer uitgevoerde worden zodat de wastafel op de korte wand diagonaal ten opzichte van het toilet geplaatst kan worden zonder dat de wastafel voor de deuropening komt te staan. Ofwel moet de ruimte breder uitgevoerd worden zodat de draaicirkel van 150 cm diameter rakend aan het deurblad, niet onder de wastafel doordraait;
• de fitness moet over een aangepaste doucheruimtes beschikken;

3.      de toegevoegde mezzanine op niveau -1 mag niet als verblijfsruimte ingericht worden;

4.      de parkeerplaatsen van type 90° met de rijrichting moeten over een breedte van minimaal 250 centimeter beschikken;

Uitsluitingen

5.      de rechtstreekse aansluiting voor wagens, vrachtwagens,… (exclusief hulpdiensten) met de Singel.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied POST X werden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst stedenbouwkundige lasten voorgelegd aan de gemeenteraad op 24 oktober 2016 (jaarnummer 688).

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt vast dat er een aantal gewijzigde parkeerplaatsen van het type 90° met de rijrichting een breedte van minder van 250 centimeter hebben en legt daarom als bijkomende voorwaarde op dat deze parkeerplaatsen over een breedte van minimaal 250 centimeter dienen te beschikken.

Het college acht de wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand echter aanvaardbaar, gelet op de zeer beperkte afwijkingen. In die zin zal de vierde voorwaarde dan ook worden geschrapt.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.