2020_CBS_09491 - Omgevingsvergunning - OMV_2020044173. Eikelstraat 1-3 en 21-47, Ferdinand Coosemansstraat 126-156 en 162-168. District Berchem - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19 Hellingen: 

aan blok B is de inkom voor de commerciële ruimte voorzien via een helling. Deze helling werd niet voorzien van een tussenbordes van 150 of 150 cm, waardoor er geen opstelruimte kan gegarandeerd worden om de inkom te voorzien conform dit artikel (§2); 

• artikel 21 Verticale plateauliften: 

bij blok B dienen de liften een minimumafmeting van 1,4 m op 1,4 m te hebben.  Dit is zeer nipt voorzien;

• artikel 24 Draairuimte:

bij blok B is er geen draairuimte voorzien bij de toegangen aan de elektriciteitscabine en meterlokaal. Conform dit artikel werd ook geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de deuren;

bij blok DE is in de kelder geen draairuimte voorzien aan het tellerlokaal en de afvalberging. Conform dit artikel werd ook geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de deuren;

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur: 

bij blok C zijn niet alle deuren voorzien van een opstelruimte van 50 cm naast de deuren;

de publiek toegankelijke logeerplek van het cohousingproject werd niet toegankelijk voorzien;

• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:

de commerciële ruimte in blok A voorziet een nieuwe sanitaire voorziening.  Er werd geen aangepast sanitair voorzien. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  5 bouwlagen is niet kenmerkend voor de omgeving;
• artikel 19 Tuinafsluiting:
  niet alle tuinafsluitingen zijn beperkt tot maximaal 2,6 meter;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: 

bij blok 1 is de hoogte van de 3de verdieping slechts 2,58 m, waar deze minimum 2,6 m dient te zijn;

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning: 

in blok C werden 2 studio’s ingericht waarbij de netto-vloeroppervlakte kleiner is dan 35 m².  Deze studio’s C1.05.en C3.04. hebben een oppervlakte van 33,8 m² en 27,3 m²;

• artikel 26 Afvalverzameling: 

blok A bestaat uit 8 woonentiteiten en heeft geen aparte afvalberging;

• artikel 26 Afvalverzameling: 

blok B bestaat uit 12 woonentiteiten en een commerciële ruimte, deze hebben geen afvalbergingen (1 voor woningen van 4 m² te voorzien en 1 voor commerciële ruimte); 

• artikel 26 Afvalverzameling: 

blok C bestaat uit 16 woonentiteiten en een commerciële ruimte, deze hebben geen afvalbergingen (1 voor woningen van 5m² te voorzien en 1 voor commerciële ruimte); 

• artikel 26 Afvalverzameling: 

blok DE bestaat uit 41 woonentiteiten en dient dus minimum een afvalberging te voorzien van 14 m².  Er is slechts een afvalberging voorzien van 8,5 m²;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

niet alle fietsstalplaatsen werden ingetekend;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Indien het aantal te voorziene fietsstalplaatsen van 30 of meer fietsplaatsen opgedeeld wordt in verschillende ruimten dient in elk van deze ruimten een elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Er werden geen oplaadpunten opgetekend;

• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen;

Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Er werden geen oplaadpunten opgetekend;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: 

het is niet overal duidelijk of er overal een opstand van 30 cm werd voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: 

bij blok C (16 woonentiteiten) werd een stooklokaal voorzien van 20 m², maar de maximale afmetingen werden niet volgens de richtlijnen voorzien.  De afmetingen zijn 5,77 m en 4,15 m, waar deze maximum 4m mogen meten op de langste zijde;

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: 

blok DE is niet voorzien van apart stooklokaal; 

• artikel 38 Groendaken: 

blokken A en B worden grondig gerenoveerd, voorzien van nieuw dak, maar werden niet voorzien van groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van 
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 30/06/2020.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode: artikel 6 Harmonie en draagkracht en groendaken

De actieve daktuin met serre boven het cohousingproject betreft een vijfde bouwlaag. Een vijfde bouwlaag is niet kenmerkend voor de bebouwing in de omgeving en is een hinderlijk op het vlak van de privacy van de omwonenden (zowel binnen als buiten de site).

Voorliggende transformatie van het platte dak is aanvaardbaar op voorwaarde dat de serre wordt uitgesloten, het dak volledig wordt voorzien als klimaat robuust dak en dat slechts dit dak van de gehele ontwikkeling toegankelijk wordt voorzien op minstens 2m van alle dakranden, wat tevens een positief effect heeft op de visueel-vormelijke elementen van het dak.

Bouwcode: artikel 19 Tuinafsluiting

In de tuin van de woning te Bindstraat 24 werd een bouwvolume vergund met een hoogte van 3 meter. Bij deze woning werd een tuinmuur met hoogte van 3 meter vergund, deze kan behouden blijven. Met uitzondering van deze muur, dienen alle tuinafsluitingen beperkt te blijven tot maximaal 2,6 meter. Dit wordt in voorwaarden opgelegd. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de herbestemming van de voormalige ‘wasserij Goossens’ en ‘carrosserie Ludikhuyze’ tot een stedelijk woonproject met 91 woonentiteiten, inclusief een cohousingproject. Daarboven worden ook twee kantoren en ondergrondse parking voorzien. Het voormalige cultureel centrum ‘Extra City’ verdwijnt.

Een woonfunctie en een beperkte kantoorfunctie is inpasbaar in de omgeving.

Omwille van de functiewijziging werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Hieruit volgde een negatief advies:“Het dossier voorziet in de herinvulling na afbraak van de economische site Wasserij Goossens met 91 woningen, fietsenstallingen en 2 kleine kantoorruimtes.

In het kader van het uitgebreide onderzoek Labo XX werk, werd de nadruk gelegd op het verweven van functies om zo de beperkte open ruimte te beschermen van verdere inname. Dit principe is ook op Vlaams niveau vastgelegd en wordt ook uitgebreid onderzocht binnen het project Verweving en Segmentatie van het Vlaams departement Omgeving.

Het is dan ook zeer vreemd en onbegrijpelijk te noemen dat een dergelijke grote site eens te meer ingevuld wordt met een monofunctionele woonfunctie (de kantoren zijn immers verwaarloosbaar klein) en dat de oefening om er een echte verweven locatie van te maken niet eens is gebeurd.

Als het verweven van functies op een zo grote site al niet mogelijk is, waar gaat men de hoognodige oppervlaktes voor economische functies dan wel realiseren?

Voor het dossier wordt daarom ongunstig advies gegeven.”

De bestaande leegstaande functie is echter zonevreemd en gelegen in woongebied volgens het gewestplan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het behoud van deze industriële functies niet aanvaardbaar. Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing wordt dus niet gevolgd.

Verwevenheid van functies is inderdaad een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Het volledige project voorziet in een mix van verschillende woonvormen. Dit moet echter op gebouwniveau bekeken worden.

Blokken B, C, E en F beschikken respectievelijk over woonentiteiten met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 89,2 m², 88,4 m², 97 m² en 94,9 m². Deze beschikken over een voldoende kwalitatieve mix van kleinere en grotere woonentiteiten. Hierbij kan gesproken worden van een voldoende aanvaardbare mix.

Blok A beschikt over 8 woonentiteiten met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 53 m². 

5 studio’s en 3 een-slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix. 

In voorwaarden wordt opgelegd deze woonentiteiten zodanig samen te voegen dat er maximaal 5 woonentiteiten aanwezig zijn in het gebouw. (Dit komt overeen met een netto-vloeroppervlakte van minimaal circa 86 m².)

Blok D beschikt over 16 woonentiteiten met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 61,6 m².

1 studio en 15 een-slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

In voorwaarden wordt opgelegd deze woonentiteiten zodanig samen te voegen dat er maximaal 12 woonentiteiten aanwezig zijn in het gebouw. (Dit komt overeen met een netto-vloeroppervlakte van minimaal circa 82 m².)

Bij de aanvraag wordt 20% van de woonentiteiten als bescheiden woonaanbod voorzien. Ook na samenvoegen van de woonentiteiten moet minimaal 20% van de woonentiteiten als bescheiden woonaanbod voorzien zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft zowel delen die grondig gerenoveerd worden, als delen die afgebroken worden. Het project in onderverdeeld in blokken A tot en met G en enkele ruime atelierwoningen in binnengebied.

De nieuwbouwvolumes sluiten op vlak van bouwdiepte, bouwhoogte en algemene schaal maximaal aan bij de bestaande kenmerkende industriële karakter van de site en de kenmerken van de wijk. De nieuwbouwdelen worden voorzien met 4 bouwlagen of 3 bouwlagen met deels teruggetrokken daklaag.

Ook werd er rekening gehouden met de kenmerkende bebouwing in aansluiting met de kleinere eengezinswoningen.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels sluiten op vlak van materialisatie en geveldetails aan bij de kenmerkende elementen uit de omgeving van Oud-Berchem. 

Er werd bewust gekozen voor een ander gevelontwerp per blok. De gevels worden voorzien in geel, rood of genuanceerd metselwerk (bij enkele terrassen in claustraverband). De geveldetails worden hoofdzakelijk voorzien in metselwerk en architectonisch beton.

De geveldetails worden maximaal ingezet om het verticale gevelritme (dat kenmerkend is voor de Ferdinand Coosemansstraat en Eikelstraat) te versterken. Bij elke gevel (of geveldeel) wordt de plint sterk benadrukt en de verschillende toegangen van de afzonderlijke gebouwen worden op verschillende manieren behandeld om een duidelijk gevoel van adres te creëren. Toch blijft de samenhang behouden blijft het gebruik van een duidelijke vormentaal en herhalingen in de detailleringen.

Gebouw A wordt voorzien van buitengevelisolatie.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ... 

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. 

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). 

Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,80 meter, waarbij 1,50 meter (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. 

Zo dient de loopzone van het trottoir obstakelvrij te zijn en minstens 1,50 m breed, zodat twee mensen er comfortabel naast elkaar kunnen lopen en een rolstoelgebruiker er gemakkelijk kan draaien. Deze 1,50 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. Dit impliceert dat wanneer men zijn buitengevel langs de buitenzijde wenst te isoleren, er voor de aanvang van de werken een minimale obstakelvrije ruimte van 1,64 m (1,50 m obstakelvrije ruimte moet er overblijven na het uitvoeren van de werken over 0,14 m) moet zijn, van aan de rooilijn tot aan de boordsteen.

Gezien deze minimum breedte ter hoogte van gebouw A niet gehaald wordt, is het plaatsen van gevelisolatie niet mogelijk.

Cultuurhistorische aspecten

De centrale en waardevolle schouw die vanaf verschillende plaatsen in Oud-Berchem zichtbaar is, blijft behouden en wordt gerestaureerd. Het kenmerkende industriële karakter blijft maximaal behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor alle woongelegenheden in het voorliggend project, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 130 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een vierslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 110 m²) kan hoogstens een drieslaapkamerappartement herbergen.

Gelet echter op de aanwezigheid van collectieve voorzieningen in het project en een ambitieuze ontpitting van het perceel kan een afwijking tot 15% gunstig geëvalueerd worden voor alle woongelegenheden uitgezonderd de studio’s. 

Omwille van het groene karakter van het binnengebied werd een advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies: “De ondergrond en de grondbewerkingen in de tuin moeten op zodanige wijze uitgevoerd worden zodat de bomen optimale groeikansen krijgen om het gewenste resultaat te behalen.”

Het overleven van de groenmassa is cruciaal voor de succes van het project. De voorwaarden van de dienst Groen en Begraafplaatsen met betrekking tot de optimale groeikansen worden integraal overgenomen als voorwaarden van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: Vermits de breedte van de toegangshelling voor wagens slechts 3 m is, dient er een verkeerslichtensysteem voorzien te worden. Op die manier worden conflicten tussen uitrijdend en inrijdend verkeer voorkomen. Inrijdend verkeer dient prioriteit te krijgen om verkeersopstoppingen op de straat te voorkomen.

Fietsvoorzieningen: Voor dit project dienen er 223 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. (223=(46*(1+1)+(15*(2+1))+(14*(3+1))+(6*(4+1)). In de plannen werden er 271 fietsstalplaatsen ingetekend op verschillende locaties binnen het bouwblok.

Er dienen voldoende elektrische laadpunten voorzien te worden.

Ook dient er voldoende ruimte voorzien te worden voor niet-standaard fietsen zoals cargofietsen en fietskarren.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In het voorliggende project worden op de site van de voormalige industriële wasserij Goossens en carrosserie Ludikhuyze 91 woningen en twee kantoorruimtes gepland. In twee ondergrondse bouwlagen wordt een parkeergarage voor 78 auto’s voorzien.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten hebben betrekking op de verwarming en koeling van de gebouwen en de stroomvoorziening.

Een nieuwe transformatorcabine van 630 kVA zal zorgen voor de gewenste stroomsterkte en worden voorzien in blok D, kant Ferdinand Coosemansstraat.

Blok A, B en C-F worden verwarmd met een combinatie van klassieke individuele gasgestookte installaties met gecentraliseerde stookinstallaties. De uitstoot van de rookgassen wordt maximaal per blok gegroepeerd. In totaal wordt een vermogen van 700 kW gevraagd. Blok D-E wordt uitgerust met een warmtepomp.

BEO-veld

Voor de warmtevraag voor de ruimtes in blok D-E wordt onder dit gebouw een Boorgat Energie Opslag-veld (BEO-veld) aangelegd. Hiervoor worden 20 gesloten geothermische boringen uitgevoerd voor het plaatsen van de U-vormige leidingen naar de ondergrond. De boringen zullen tot op 145 m-mv uitgevoerd worden, minder diep dan het dieptecriterium van 150 m-mv. Als warmtemiddel wordt een water-glycolmengsel gebruikt. De warmte wordt onttrokken in de warmtepomp via twee compressoren van 50 kW, waarmee een thermisch vermogen van 200 kW wordt beoogd. Het circuit is uitgerust met drukmeters die een lek zullen opsporen en signaleren.

Het lozen van 6.000 m³ per jaar huishoudelijk afvalwater werd eveneens aangevraagd. Uit de aanvraag blijkt dat het gaat om afvalwater afkomstig van woningen. Het lozen hiervan is vrijgesteld van vergunningsplicht. Er wordt geen akte van genomen.

Bodemsaneringsproject

Als gevolg van de decennialange exploitatie van een wasserij, zijn in het projectgebied verschillende verontreinigingskernen ontstaan. Na een reeks bodemonderzoeken werd in de periode tussen juli 2010 en juni 2012 op vraag van Vlabotex vzw een eerste gefaseerd beschrijvend bodemonderzoek uitgevoerd, dat in 2015 werd gefinaliseerd. Op 22 december 2015 werd het beschrijvend bodemonderzoek ‘Gefaseerd beschrijvend bodemonderzoek, Kernzone VOCl, Voormalige Wasserij Goosens – Vlabotex nr. 0316’ door de OVAM conform verklaard. Op basis hiervan werd het ‘Eerste gefaseerde bodemsaneringsproject – deel bronzone van de kernzone, voormalige Wasserij Goossens, F. Coosemansstraat 150 te Berchem’ (verder BSP) ingediend, dat de OVAM op 18 april 2018 conform verklaarde. Het BSP is opgemaakt voor de sanering van een deel van de verontreinigingskern en is op dit moment nog in uitvoering. De opvolging hiervan gebeurt door de OVAM.

De afbraak van de bestaande gebouwen en het geplande project brengen drastische ingrepen in de ondergrond met zich mee. Bij het uitgraven van de bouwput zal niet alleen verontreinigde grond afgevoerd moeten worden, maar zal naar alle waarschijnlijkheid een grondwaterwinning gebeuren om de grondwatertafel te verlagen. De voorziene handelingen zullen een effect hebben op de verspreiding van de verontreiniging in de ondergrond en dus op het lopende en de geplande bodemsaneringsprojecten. Voor de start van de grondwerken en de opstart van een bemaling dient nauw overleg plaats te vinden met de OVAM, de begeleidende bodemsaneringsdeskundige en de bouwheer over de lopende en geplande bodemsaneringen en eventuele randvoorwaarden, veiligheidsmaatregelen en gebruiksbeperkingen die moeten in acht genomen worden. De grondwaterwinning en de lozing van het verontreinigde opgepompte grondwater zullen onderwerp moeten uitmaken van een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het advies van Aquafin na te leven;

3.      het advies van Fluvius na te leven;

4.      het project moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid, meer bepaald dient ervoor gezorgd te worden dat het project voldoet aan artikel 19 met betrekking tot hellingen, artikel 21 met betrekking tot verticale plateauliften, artikel 24 met betrekking tot draairuimte, artikel 25 meter betrekking tot de vrij en vlakke wan- en vloerbreedte naast de deur en artikel 30 met betrekking tot afmetingen van sanitaire cellen;

5.      met uitzondering van afsluiting op de perceelgrens met Bindstraat 24, moeten alle tuinafsluitingen beperkt blijven tot een maximale hoogte van 2,6 meter;

6.      de afvalberging van het cohousingproject mag niet hoger komen dan 2,6 meter;

7.      de tuinafsluiting op de perceelgrens met Bindstraat 24, moet voorzien worden met een hoogte van 3,0 meter;

8.      alle verblijfsruimtes moeten over een minimale vrije hoogte van 2,6 meter beschikken, conform artikel 21 van de bouwcode;

9.      afvalverzameling:

-          Blok A: er moet een aparte afvalberging voorzien worden;

-          Blok B: er moet voor de woonentiteiten een afvalberging van 5 m² voorzien worden en voor de commerciële ruimte een afzonderlijke afvalberging van 4 m² voorzien worden;

-          Blok C: er moet voor de woonentiteiten een afvalberging van 5 m² voorzien worden en voor de commerciële ruimte een afzonderlijke afvalberging van 4 m² voorzien worden;

-          Blok DE: er moet een afvalberging voorzien worden van minimaal 14 m²;

10.  mobiliteit:

-          er dient een verkeerslichtengeregelde toegang tot de parkeergarage voorzien te worden. Inrijdend verkeer dient prioriteit te krijgen om verkeersopstoppingen langs de straatkant te vermijden;

-          per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

-          er dienen voldoende elektrische laadpunten voor fietsen voorzien te worden;

-          er dient voldoende ruimte voorzien te worden voor niet-standaard fietsen;

11.  archeologie:

-          de bouwheer voert het programma van maatregelen verplicht uit zoals opgenomen in de archeologienota waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/15193). Het programma van maatregelen schrijft een verplichte landschappelijke mechanische boorcampagne uit, nadien mogelijk gevolgd door een proefsleuvenonderzoek. Nadien schrijft de erkende archeoloog een nieuwe nota, ook het daaruit voorvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

12.  groen:

-          voor de bomen in verharding moet voldoende ondergrondse ruimte voorzien worden door middel van ondergrondse groeiconstructies;

-          bij nieuwe grasvlakten of plantsoenen met bomen  dient de grondbewerking van de gehele grasvlakte of het gehele plantsoen uitgevoerd te worden in functie van boomgroei, tot maximaal 200 m² per boom. 

-          indien de bestaande grond niet of minder geschikt is voor boomgroei dient deze geheel of gedeeltelijk vervangen te worden door teelaarde. De bodem moet daarbij tot minstens – 100 cm onder het maaiveld worden losgewerkt. De niet bruikbare grond of het slechtste gedeelte van de niet bruikbare grond moet verwijderd worden en vervangen worden door een laag  teelaarde van minstens 60 cm dikte met daarbovenop een laag compost van 5 cm dikte. 

-          indien de bestaande grond geschikt is qua samenstelling, maar enkel verdicht is, moet deze losgewerkt worden door middel van diepspitten tot op -100 cm diepte. Na het losmaken van grond, al dan niet in combinatie met aanvullen met teelaarde, dient de grond gevrijwaard te blijven van verdichting  tot op het moment  van de oplevering van de werken;

13.  blok DE moet over een apart stooklokaal beschikken, conform artikel 37 van de bouwcode;

14.  groendaken:

-          de daken van blokken A en B moeten voorzien worden als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

-          het dak van het cohousingproject te voorzien als klimaat robuust groendak dat toegankelijk wordt voorzien op minstens 2 m van alle dakranden;

15.  het terras van woongelegenheid E3.06 te beperken tot 2 m diepte;

16.  volgende woonentiteiten moeten samengevoegd worden:

-          Blok A: de woonentiteiten van het gebouw ‘blok A’ moeten samengevoegd worden tot 5 woonentiteiten;

-          Blok C: de studio’s kleiner dan 35 m² netto-vloeroppervlakte verblijfsruimte moeten bij een aanpalende woonentiteit gevoegd worden tot een voldoende kwalitatief groot appartement;

-          Blok D: de woonentiteiten van het gebouw ‘blok D’ moeten samengevoegd worden tot 12 woonentiteiten;

-          ook na het samenvoegen van de woonentiteiten moet minimaal 20% als bescheiden woonaanbod voorzien worden;

17.  alle woongelegenheden als volgt te voorzien:

-          op een netto-vloeroppervlakte verblijfsruimten vanaf 35 m² en kleiner dan 51 m² hoogstens een studio te voorzien;

-          op een netto-oppervlakte vanaf 51 m² en kleiner dan 68 m² hoogstens een één-slaapkamerappartement te voorzien;

-          op een netto-oppervlakte vanaf 68 m² en kleiner dan 93,5 m² hoogstens een twee-slaapkamerappartement te voorzien;

-          op een netto-oppervlakte vanaf 93,5 m² en kleiner dan 110,50 m² hoogstens een drie-slaapkamerappartement te voorzien;

18.  het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van: 

-          een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand; 

19.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

20.  de serreconstructie op het dak van het cohousingproject;

21.  de buitengevelisolatie van gebouw A.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De verwachte risico’s en effecten voor mens en milieu als gevolg van het gevraagde project zijn beperkt. Bij de uitvoering van de werken dient rekening gehouden te worden met de aanwezige grond- en grondwaterverontreiniging en de lopende bodemsaneringsprojecten. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 3 juli 2020 (jaarnummer 5820) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 20 november 2020 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee Groep Goossens NV ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Bij de beoordeling van de  goede ruimtelijke ordening wordt ook de BGO Wonen betrokken (de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019).

De omgevingsambtenaar stelt in zijn verslag: Het volledige project voorziet in een mix van verschillende woonvormen. Dit moet echter op gebouwniveau bekeken worden.

Het college onderschrijft deze benadering van de BGO  in zijn algemeenheid;  het gros van omgevingsaanvragen in stedelijke context bestaat uit individuele percelen en gebouwen in buurten die een grote typologische verscheidenheid kunnen hebben. De noden en tekorten in het woningaanbod, het eventuele overaanbod, zijn quasi onmogelijk in kaart te brengen per buurt of wijk. Het realiseren van een gezonde woningmix (in termen van woonoppervlakte) kan derhalve best bewaakt worden per gebouwaanvraag.

In dit geval echter is het college van mening dat de BGO mag betrokken worden op het geheel van de aanvraag, zoals hieronder verder wordt gemotiveerd:

• De harmonieregel laat niet toe dat de maximaal realiseerbare vloeroppervlakte nog verder vergroot, en dus zal de woningmix niet meer wijzigen. Tenzij door opdeling, maar dat is vergunningsplichtig en de wenselijkheid daarvan zal op dat moment kunnen geëvalueerd worden.
• Bovendien worden alle woningen binnen het geheel van het project in één fase gerealiseerd, waardoor onder meer de woningmix en het bescheiden woonaanbod ten alle tijde evenwichtig blijven.
• De volledige binnentuin wordt gedeeld en is onlosmakelijk verbonden aan de vergunbaarheid en het functioneren van alle gebouwen.
• Idem voor de ondergrondse parking en voor de verspreide (buurt)fietsenstallingen in binnengebied.
• Blok C en F maken deel uit van éénzelfde cohousingproject, waarbij alle gedeelde ruimtes in blok C zijn ondergebracht.
• blok D en E betreffen eigenlijk één gebouwgeheel, o.m. door de ondergrondse parking, maar werd om zuiver pragmatische en architecturale redenen opgedeeld.
• De gemiddelden per blok variëren sterk, resp. 53 / 89,2 / 88,4 / 61,6 / 97 en 94,9m². Het zou onbillijk zijn de hoge gemiddelden niet te honoreren.
• Binnen een totaalproject zoals dit vormt de variatie van gebouwen met elk hun specifieke typologische eigenheid, ook een ruimtelijke meerwaarde. Deze komt voort uit de bundeling van gelijkaardige woninggroottes.
• De woonmix per gebouw is ook gerelateerd aan contextuele kenmerken, zoals het behoud van bepaalde waardevolle panden en gevels, of de kavelgrootte.

Daarenboven kwam dit project als geheel tot stand in grondig overleg met de stadsdiensten.

Het is dus bedoeld, ontworpen en zal ook uitgevoerd worden als een totaalproject.

Met betrekking tot de woningmix, is de gemiddelde NVO van alle wooneenheden binnen het projectgebied gelijk aan 80,6 m².

Echter mag men het bescheiden woonaanbod buiten beschouwing laten, het gemiddelde zal dan nog toenemen.

Bovendien worden er afwijkingen gemotiveerd en toegestaan op de minimale vloeroppervlakte van een woning. In dat geval wordt bij de berekening van de gemiddelde vloeroppervlakte deze afwijking in rekening gebracht voor de berekening van een gewogen gemiddelde <80m².

Men wijkt echter niet af van de BGO op dit punt indien het gemiddelde genomen wordt over het geheel van het project.

Met betrekking tot het bescheiden woonaanbod;

Het grond- en pandendecreet is op het geheel van de aanvraag van toepassing.

Ook hieruit blijkt dat het zinvol is om het project als een geheel te benaderen. Het is bovendien wenselijk om het bescheiden aandeel typologisch sterkt te verweven met het resterende woningaanbod.

Er zijn 18 bescheiden woningen te realiseren, er zijn echter meer dan 18 units die hiervoor in aanmerking komen, zoals blijkt uit de toegevoegde dossierstukken.
 Het college merkt echter op dat de BGO niet wordt betrokken op deze woningen, waardoor een aantal van de opgelegde voorwaarden met betrekking tot minimale oppervlaktenormen kunnen geschrapt worden. Deze worden dan wel als bescheiden woningen beschouwd, ook voor eventuele toekomstige bouwaanvragen.

Met betrekking tot het voorzien van voldoende parkeerplaatsen, conform art. 30 van de bouwcode stelt het college vast dat er 21 ontbrekende plaatsen zijn. Dit is niet aanvaardbaar, gelet op de grootte van het terrein moet het mogelijk zijn alle plaatsen op eigen terrein te realiseren. De meest logische locatie is onder gebouw B, waarbij de toegang kan worden voorzien via een autolift in de eikelstraat. Dit gebouw heeft een parkeerbehoefte die iets groter is dan het aantal ontbrekende plaatsen. Gebouw B zal worden uitgesloten uit de huidige vergunning, en kan opnieuw worden aangevraagd met aangepaste parkeervoorziening.

De parkeerparagraaf wordt dan in essentie:

Voorliggende aanvraag genereert een parkeerbehoefte van 99 parkeerplaatsen.

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 79 wooneenheden en de uitbreiding met 468 m² kantoorruimte

De parkeerbehoefte voor het woongedeelte = 95

De parkeerbehoefte voor het kantoorgedeelte = 4

De plannen voorzien in 78 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 78.

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 21.

Dit is niet aanvaardbaar Gebouw B zal worden uitgesloten van vergunning, waardoor de effectief vergunde en dus werkelijke parkeerbehoefte lager is dan 78.
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.