2020_CBS_09699 - Omgevingsvergunning - OMV_2020101077. Graaf van Hoornestraat 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          vaststelling  als bouwkundig erfgoed (ID214085) “Neoclassicistisch burgerhuis”

-          19/04/2013: proces verbaal (AN/2013/VPV/0054) voor het wijzigen van een eengezinswoning naar een huis met 5 kamers en een gemeenschappelijke keuken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder een schuin dak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder een schuin dak in gesloten bebouwing, ingericht als een studentenhuisvesting met 5 kamers met een netto-vloeroppervlakte van circa 15 m², 13 m², 20 m², 12,20 m² en 22 m²;

-          achteraan een veranda;

-          fietsenberging in de tuin;

-          de voorgevel bestaat uit een lichtgrijze crepi en wit geschilderd, houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          overeenkomstig bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning tot studentenkamers;

-          uitbreiden van volume door veranda.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de gelijkvloerse eetkamer en beide keukenruimtes ontvangen geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de voorziene fietsenberging in de tuin achteraan is via de inkom, gang, keuken, sanitaire ruimte en veranda moeilijk bereikbaar.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het inrichten van vijf studentenkamers in een woning. Er kan met verhuurcontracten aangetoond worden dat de kamers voor 2009 aanwezig waren in het gebouw. Conform het collegebesluit van 5 juli 2013 (2013_CBS_06964) kan daarom, afwijkend op de regelgeving en richtlijnen betreffende het beschermen van eengezinswoningen, deze omvorming tot studentenwoningen gunstig geadviseerd worden. De functie wonen blijft aanwezig en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoofdvolume van de voorbouw blijft nagenoeg ongewijzigd. Achteraan werd een veranda voorzien. Gelet op de kenmerkende bouwdieptes in de omgeving is het plaatsen van dit volume stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse verdieping wordt volledig ter beschikking gesteld voor de gehuisveste studenten. Op de plannen is echter een onderscheid gemaakt tussen ‘privé’ delen en delen voor de studenten. Het is niet duidelijk waarom dit onderscheid gemaakt wordt. Om verwarring te vermijden wordt in voorwaarden opgenomen om de gelijkvloerse verdieping volledig ter beschikking te stellen voor de gehuisveste studenten. In dat geval is er een ruime gemeenschappelijke verblijfsruimte aanwezig en een tuin, die een noodzakelijke aanvulling zijn voor de vijf studentenkamers. 

Enerzijds is in het gebouw slechts één douche en gemeenschappelijke toilet aanwezig. Deze bevinden zich op het gelijkvloers. Ze zijn krap en moeilijk bereikbaar. Om het gebruiksgemak van de studentenwoning te verbeteren dient er elders in het gebouw een bijkomende badkamer voorzien te worden. Anderzijds wordt opgemerkt dat studentenkamer 5 slechts een beperkte woonkwaliteit heeft omwille van de geringe plafondhoogte in de achterste ruimte en de geringe breedte aan de straat.  Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de achterste ruimte in te richten als badkamer en de voorste ruimte toe te voegen aan studentenkamer 4.

De twee gelijkvloerse keukens ontvangen geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer. Het is noodzakelijk dat leefruimtes, in het bijzonder keukens, op een natuurlijke wijze geventileerd kunnen worden (artikel 24). De keuken die grenst aan de veranda ontvangt via de veranda wel voldoende licht. Verluchting kan gebeuren via de veranda. De kwaliteit van deze keuken is niet optimaal. In alle redelijkheid bevat de keuken voldoende kwaliteit om gebruikt te worden door de studenten. Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 24 van de bouwcode aanvaardbaar.

De keuken die voorzien is in de entresol (links) is volledig ommuurd en zowel lichtinval als natuurlijke luchttoevoer op deze plek is onmogelijk zonder structurele ingrepen. Deze ruimte is dan ook niet geschikt als leefruimte en kan bijgevolg niet vergund worden als keuken.

Tegelijk wordt opgemerkt dat de fietsenberging in de achtertuin moeilijk bereikbaar is, wat het gebruik ervan ontmoedigt. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd om de linker keuken in te richten als fietsenberging. Dit wordt aangeduid op plan BA_REGULARISATIE FUNCTIEWIJZIGING VAN EENGEZINSWONING_P_B_2_Gelijkvloers_PLAN_IN_ROOD_.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag wijzigt de voorgevel van het gebouw niet. De erfgoedwaarde van het gebouw wordt niet aangetast en monumentenzorg brengt een gunstig advies uit. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 studentenkamers moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden. De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn. In de voorwaarde van de vergunning wordt daarom opgenomen om deze berging in te richten op de plaats waar de linker keuken werd voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de ‘studentenkeuken’ in de achterbouw links inrichten als fietsenberging, zoals aangeduid op het plan BA_REGULARISATIE FUNCTIEWIJZIGING VAN EENGEZINSWONING_P_B_2_Gelijkvloers_PLAN_IN_ROOD_.

3.      de ruimte aan de achterzijde op de tweede verdieping in te richten als badkamer;

4.      de ruimte aan de voorzijde op de tweede verdieping toe te voegen aan studentenkamer 4;

5.      de gelijkvloerse leefruimtes worden volledig ter beschikken gesteld van de gehuisveste studenten;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

7.      de fietsenberging achterin de tuin;

8.      studentenkamer 5;

9.      een verblijfsruimte in de gelijkvloerse achterbouw links. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.