2020_CBS_09704 - Omgevingsvergunning - OMV_2020124606. Borsbeekstraat 19. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/02/1966: toelating (180#1421) voor voorgevel veranderings- en verbouwingswerken;

-          10/12/2015: proces-verbaal (BO/2015/VPV/0898) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen. Wijzigen functie handel naar wonen.

-          12/10/2018: proces-verbaal (11002_2018_7739_VPV) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen. Wijzigen en isoleren van de voorgevel.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelspand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers met uitzondering van een binnenkoer dichtgebouwd;

-          bouwdiepte op de verdiepingen van 9 meter;

-          voorgevel in verglaasde lichtgrijze plaketten en aluminium buitenschrijnwerk met blauwe hardstenen accenten.

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers met uitzondering van een binnenkoer dichtgebouwd;

-          bouwdiepte op de eerste verdieping van 14,60 naar 16,90 meter en12,50 meter op de tweede verdieping;

-          voorgevel met aangepast buitenschrijnwerk in wit pvc en niet bepleisterde gevelisolatie.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse bouwdiepte van 17 meter met aansluitend terras in waterdoorlatende klinkers;

-          bouwdiepte op de eerste verdieping van 14,60 naar 16,90 meter en12,50 meter op de tweede verdieping;

-          voorgevel in een witgrijze bepleistering en lichtgrijs aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijke sloop van de bestaande gelijkvloerse achterbouw;

-          regulariseren van de bouwdiepte op de eerste en tweede verdieping;

-          voorzien van een dakterras op de tweede verdieping;

-          aanpassen van de voor- en achtergevel aan de nieuwe interne indeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: De voorgestelde aanpassing van de hoogte van de ramen, naar 1m35 hoogte, is niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie en de omgeving. Kenmerkend is een grotere verhouding open/gesloten, zeker op het gelijkvloers;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Met voorgestelde bouwhoogte op de voorgestelde bouwdiepte wordt geen rekening gehouden met een optimale daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in de tuinen en in de omgeving;
• Artikel 43 Septische putten: De septische put heeft een inhoud van 1500 liter < 2000 liter.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de laatst vergunde toestand was een winkel met frigo en achterliggend magazijn aanwezig op de gelijkvloerse verdieping. In de bestaande toestand werden deze ruimtes reeds geïntegreerd bij de bovenliggende woongelegenheid. De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het omvormen van een (voormalige) handelsruimte/commercieel gelijkvloers naar een woonruimte op deze verdieping kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. Het pand is gelegen op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan de gelijkvloerse verdieping als verblijfsruimte in de woning geïntegreerd worden.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het echter belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte in verhouding staat met het aantal slaapkamers. Dit is niet het geval in het voorliggend project door de oppervlakte die de verschillende slaapkamers en hun badkamers én de aparte bureau- en hobbyruimte innemen. Hierdoor biedt de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort.

De oppervlakte voor de aparte bureau- en hobbyruimte bij de leefruimte betrekken en één grotere ruimte creëren, die langs twee zijden ramen in een verticaal vlak hebben, zou een aanvaardbare oplossing zijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft een hoofdbouw van drie bouwlagen onder een plat dak. In de laatst vergunde toestand was een handelsgelijkvloers aanwezig en was het volledige perceel uitgezonderd van een kleine koer (6m2) bebouwd op de gelijkvloerse verdieping. De bouwdiepte op de eerste en tweede verdieping bedroeg ongeveer 9 meter. In het verleden werd het bouwvolume reeds zonder vergunning gewijzigd.

In de huidige aanvraag wordt het perceel ontpit. De bouwdiepte wordt op de gelijkvloerse verdieping beperkt tot 17m waardoor achteraan een 17.60m2 groot terras met waterdoorlaatbare klinkerverharding gerealiseerd kan worden. Hierdoor is 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd wat gunstig te adviseren is.

Op de eerste verdieping werd een aanbouw voorzien met een bouwdiepte van 14,6m ter hoogte van de linkerbuur en 16,9m ter hoogte van de rechterbuur. De bouwhoogte van de uitbreiding van de eerste verdieping bedraagt 7,9m. Op de tweede verdieping werd het hoofdgebouw (met een bouwhoogte van 10,35m) over de volledige breedte uitgebreid tot een bouwdiepte van 12,5m

Deze voorgestelde bouwdieptes zijn onaanvaardbaar gezien gelet op de impact op de rechterbuur. De beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte voor de gebruikers van het rechts aanpalende perceel komt in het gedrang.

Visueel-vormelijke elementen

De laatst vergunde gevel werd gekenmerkt door een afwerking met lichtgrijs geglazuurde steenstrips. Het buitenschrijnwerk was voorzien in aluminium. Boven en onder de ramen op de eerste en tweede verdieping werden perceelsbrede, uitstekende arduinen dorpels voorzien.

Ondertussen werd de gelijkvloerse vitrine met bijhorende inkomdeur aangepast zonder vergunning.

De bestaande gevel is reeds deels voorzien van isolatiemateriaal. Op de gelijkvloerse verdieping werd de vitrine verwijderd en werd de opening grotendeels dichtgemaakt met cellenbetonblokken waarbij een kleiner raam werd voorzien.

De aanvrager wenst de volledige voorgevel te isoleren en te bepleisteren.

Het na -isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt echter niet aanvaardbaar. De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,80 meter, waarbij 1,50 meter (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. Dit impliceert dat wanneer men zijn buitengevel langs de buitenzijde wenst te isoleren, er voor de aanvang van de werken een minimale obstakelvrije ruimte van 1,64m moet zijn, van aan de rooilijn tot aan de boordsteen.

Gezien het inplantingsplan aangeeft dat er slecht een afstand van 1,5 meter aanwezig is tussen de perceelgrens en de buitenzijde van de boordsteen is het plaatsen van gevelisolatie niet mogelijk.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt, moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Verder wordt opgemerkt dat de raamopeningen in de voorliggende aanvraag zodanig verkleind worden dat de gevel zich niet meer is afgestemd op de architectuur van de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de voorliggende aanvraag wordt een dakterras voorzien ter hoogte van de derde verdieping.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het voorzien van een terras op het platte dak niet aanvaardbaar gezien het terras niet op voldoende afstand van de perceelsgrenzen gelegen is. Hierdoor kan de privacy van de buren niet gegarandeerd worden.

In de voorliggende aanvraag wordt het bestaande volume achteraan het perceel afgebroken. De scheimuren met de omliggende percelen worden afgebroken tot op een hoogte van 1m80. Het behouden van de scheimuren tot een hoogte van 2m20 in functie van de privacy van de naastgelegen percelen wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.  

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van de bevraging van de omwonenden werd 1 bezwaarschrift ingediend, dit laat zich als volgt samenvatten:

1.      Isoleren van de scheimuur: Het isoleren van de scheimuur aan de zijde van het aanpalende perceel is technisch gezien niet haalbaar door de positie van de regenwaterafvoer en de positie van de raamopening op de gelijkvloerse verdieping van de aanpalende woning. Het isolatiepakket zou voor het raam komen te hangen en zo hinder veroorzaken. De bezwaarindiener wenst dat het nieuwe volume langs de binnenzijde wordt geïsoleerd.
Beoordeling:

Het klopt dat de voorziene isolatie geen rekening houdt met de feitelijke toestand. Het bezwaar is gegrond.

2.      Ophoging scheimuur: Ter hoogte van het nieuwe keukenvolume wordt de scheimuur opgemetseld. Hiervoor werd geen akkoord gegeven door de bezwaarindiener.

Beoordeling:

De ophoging van de gemene scheimuur betreft een burgerrechterlijke aangelegenheid. Het bezwaar betreft elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Tuinmuur te laag: Volgens de bezwaarindiener heeft de huidige scheimuur een hoogte van 2,20m en staat deze op de toegevoegde plannen foutief aangeduid met een hoogte van 1,80m. Een tuinmuur met een hoogte die beperkt is tot 1,80m is te laag en verstoort de privacy in zowel de tuinen als de woonruimtes.

Beoordeling:

Een tuinmuur die in hoogte beperkt is tot 1,80m kan storend zijn voor de privacy van de aanpalende percelen. Daarom zal als voorwaarde voor vergunning worden opgelegd om de afbraak van de scheimuren te beperken zodat een hoogte van 2m20 aangehouden kan worden. Het bezwaar is gegrond.

4.      Hinder door dakterras: Het dakterras dat wordt voorzien op 3de verdieping komt tot tegen de perceelsgrens met de linker en rechter aanpalende en is ongunstig voor de privacy van de aanpalende percelen.

Beoordeling:

Door de positionering van het dakterras tot tegen de perceelsgrenzen en de afwezigheid van hoger opgaande scheimuren die het zicht naar de naastgelegen percelen zou kunnen blokkeren wordt geoordeeld dat het dakterras storend is voor de privacy van de omliggende percelen. Het omvormen van het terras tot en gewoon plat dak zonder terrasfunctie wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Het bezwaar is gegrond.

5.      Ramen op minder dan 60 cm van perceelsgrens: De te regulariseren ramen op de 1ste verdieping bevinden zich op minder dan 60cm van de perceelsgrens en veroorzaken hinder door inkijk in de aangrenzende tuin.

Beoordeling:

Dit betreft een burgerrechterlijke aangelegenheid. Het bezwaar betreft elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.
In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning.

De voorziene positie van de  ramen hebben geen onaanvaardbaar effect op de privacy van de naburige percelen. Het bezwaar is ongegrond.

6.      Hinder door airco: Op het dak van de te slopen achterbouw bevindt zich een airco. Het is onduidelijk in de aanvraag of deze behouden blijft. Indien de airco opnieuw wordt geplaatst wenst de bezwaarindiener dat deze wordt geplaatst op het dak van de hoofdbouw om het risico op geluidsoverlast te beperken.

Beoordeling:

Er wordt in de aanvraag geen airco-installatie ingetekend waardoor deze niet beoordeeld kan worden. De voorziene plaatsing, zoals zichtbaar op de foto, is effectief onverenigbaar met de voorschriften van de bouwcode. Deze is onder andere niet in het gebouw ondergebracht of op het hoogst gelegen dak op minstens 2 mater van de perceelsgrenzen conform artikel 16. Het bezwaar is deels gegrond.