2020_CBS_00817 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019122062. Schouwvegerstraat 29. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Onjuistheden: De bezwaarindiener vreest dat de aanvrager de grond te koop zal aanbieden op basis van deze verkaveling. De voorliggende aanvraag bevat tegenstrijdigheden met de verleende vergunning (OMV_2019010765) door de Deputatie.

Beoordeling: De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag waarin de richtlijnen en voorschriften voor de bouw van een huis vervat zitten. Deze voorschriften verschillen inderdaad met de verleende vergunning voor de bouw van een huis. Echter is de verkoop van de grond een burgerrechtelijk aspect, een overeenkomst tussen verschillende partijen, en geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is deels gegrond.

2.      Nokhoogte: In de voorliggende aanvraag wordt er geen rekening gehouden met de aan te brengen correctie wat de nokhoogte van 8,36 m. De voorliggende verkavelingsvoorschriften laat een nokhoogte van 9,34 m toe. Dus bijna 1 meter hoger dan die van de rechter aanpalende. Hierdoor wordt het mogelijk een tweede verdieping te maken, wat in de straat niet gebruikelijk is. Potentiële kopers krijgen een verkeerd beeld van de nuttige invulling van deze verdieping.

Beoordeling: Het bezwaar is correct, er zitten verschillen tussen de voorschriften in de aanvraag een de vergunning verleend door de deputatie. Tevens verschillen de voorschriften nog eens met de afmetingen op de plannen. Hierdoor is er geen duidelijkheid wat er uiteindelijke mag gebouwd worden, er kunnen misverstanden ontstaan wat niet wenselijk is. Het bezwaar is gegrond.

3.      Onvolledige aanvraag:De bezwaarindiener merkt op dat het dossier onvolledig is, er wordt geen plan van de achterzijde toegevoegd. Dit belet de bezwaarindiener enige beeld te vormen en zo nodig commentaar te geven.

Beoordeling: De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag, geen stedenbouwkundige aanvraag. Een verkavelingsaanvraag omvat een grondplan, een profiel en duidelijke voorschriften. Geveltekeningen horen niet tot bij de noodzakelijke documenten. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Restperceel:De bezwaarindiener merkt op dat de aanbeveling, opgenomen in de vergunning OMV_2019010765, met betrekking tot het restperceel tussen de nieuw te bouwen woning en de bestaande schuur niet worden opgevolgd. De voorliggende plannen laten integendeel nog een diepere gelijkvloerse verdieping toe, waardoor het restperceel groter wordt ( bijna een verdubbeling) en enig onderhoud aan de bestaande schuur totaal onmogelijk wordt.

Beoordeling: Het bezwaar is correct. Door de plaatsing van de aanvraag op de linker perceelsgrens wordt met de schuur van de linkerbuur een dode hoek (reststukje) gecreëerd. Deze dode hoek is volledig op het linkse perceel gesitueerd. Aangezien deze hoek ook niet bereikbaar is voor onderhoud, zal hier in de loop der tijd een vuile hoek ontstaan waar allerlei materiaal (bladeren, zand, eventueel rondvliegend afval,…) zich gaat verzamelen. Het opstapelen van het materiaal kan later zelfs vochtproblemen veroorzaken. Door deze aanvraag goed te keuren wordt zo een stedenbouwkundig ongewenste situatie bestendigd, wat geen goede ruimtelijke ordening inhoudt. Het bezwaar is gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Voorgeschiedenis

Relevante voorgeschiedenis

-          1 augustus 2019: omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (OMV_2019010765) voor het bouwen van een eengezinswoning tussen de huisnummers 29 en 31.

Huidige toestand

Het eigendom ligt in het zuidelijk deel van Berendrecht. Het te verkavelen terrein heeft een oppervlakte van 1.667 m². Het grenst aan de noordzijde aan de Dorpsbeek en aan de zuidzijde aan de Schouwvegerstraat. Links en rechts van het terrein staan woningen.

Het terrein is bebouwd. Er staat een woning, Schouwvegerstraat 29, aan de straatzijde (zuidwestkant) opgebouwd uit een gelijkvloerse verdieping en een schuin dak. Verder is het terrein aangelegd als tuin bij de woning. Het hele perceel ligt ongeveer 0,30 m boven de as van de weg en is vlak.

De woning op het adres Schouwvegerstraat 31 is opgebouwd uit een gelijkvloerse verdieping en een schuin dak. Het is een gesloten bebouwing met een wachtgevel aan de westkant. De woning is afgewerkt met rode gevelsteen en rode pannen.

De directe omgeving is ingenomen door eengezinswoningen met 1 en 2 bouwlagen onder een overwegend hellende dakvorm, met een variërende inplanting aan het openbaar domein en de naburige perceelgrenzen.

De Schouwvegerstraat is een voldoende uitgeruste weg. De rijbaan is uitgevoerd in asfalt, de voetpaden zijn uitgevoerd in betonstraatstenen. Er kan op de rijbaan geparkeerd worden.

Inhoud van de aanvraag

Verdelen van een perceel met een oppervlakte van 1.667 m² in:

• een bebouwd restperceel (lot 1), onttrokken van de verkaveling, met een oppervlakte van 221 m²;
• een te bebouwen lot 2 met een oppervlakte van 1.446 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 en 10: de dakhelling achteraan is niet in harmonie met de omgeving.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft geen beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, en er zijn geen voorschriften ivm. de waterhuishouding.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. Enkel eengezinswoningen worden toegelaten als hoofdbestemming. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door woningen. Nevenbestemmingen zijn enkel toegelaten ten dienste van de hoofdbestemming.

De toegelaten functies zijn in overeenstemming met de bestemming voor het gedeelte van het perceel gelegen in het woongebied volgens het gewestplan. De gevraagde woning op lot 2 wordt opgericht aan de straatzijde, in het woongebied ter plaatse en is in overeenstemming met de bestemmingsbepalingen van het woongebied. In het gedeelte van lot 2 dat binnen het woongebied valt (volgens het gewestplan) kunnen ook bijgebouwen worden opgericht ten dienste van de woning.

De grens met het agrarische gebied bevindt zich op een afstand van ongeveer 50 meter uit de voorliggende weg, in de achtertuinzone. In dit gedeelte kunnen geen residentiele functies en zelfs geen tuin worden voorzien. Dit gedeelte dient sowieso uit de verkavelingsvergunning (voor woningbouw) te worden gesloten.

De aanvraag omvat geen voorschriften voor bijgebouwen in de tuin. Gezien de complexiteit van het dossier is noodzakelijk dat deze mee worden opgenomen. Dergelijke zaken dienen in een nieuwe aanvraag te worden gespecifieerd.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 1 nieuw lot waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. Er kan geparkeerd worden op eigen terrein.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De verkaveling wordt opgevat als een verdeling van een groot perceel in een klein perceel van 221m² (lot 1) met een bestaande woning (huisnummer 29) en een ruim perceel voor een nieuwe woning (lot2) aansluitend op een bestaande woning (huisnummer 31, buiten de verkaveling). De verkaveling is een verdere aanvulling van de bestaande bebouwde percelen in de omgeving.

Gelet op de waargenomen diversiteit ter plaatse kan akkoord gegaan worden met de gevraagde gesloten invulling op lot 2. Echter gelet op de aanwezige bebouwing, blijft er na het afsplitsen van de tuinzone bij lot 1 voor de creatie van dit nieuwe lot 2, enkel nog een zijtuin en geen achtertuin meer over. Er blijft daarmee nog onvoldoende ruimtelijke kwaliteit over voor dit lot 1. Echter is dit wel vergund in de vergunning OMV_2019010765, waardoor dit aanvaardbaar is.

Met betrekking tot de bouwdiepte en het bebouwbare oppervlakte op de gelijkvloerse verdiepingen, zeggen de voorschriften het volgende:

“De achterbouwlijn loopt van een punt 15,00 m achter de voorgevel, gemeten op de westelijke perceelgrens naar een punt 12,43 m achter de voorgevel, gemeten op de oostelijke perceelgrens.”

Vooreerst is dit voorschrift niet voldoende eenduidig en duidelijk. Wenselijk is een minimum en maximum op te leggen. Bijkomend wordt opgemerkt dat er tegenstrijdigheden zijn tussen de verkavelingsplannen en de bijhorende voorschriften.

De voorgevel sluit weliswaar aan bij de voorgevellijn van nummer 31, aan rechterzijde, maar qua afmetingen en hoogten verschillen de plannen met de voorschriften en zelfs met de voorschriften van de door de deputatie op 1 augustus 2019 verleende vergunning. Dit moet eerst worden uitgeklaard.

Als voorbeeld worden hier de afmetingen over de hoogte genomen:

-          De voorschriften laten een kroonlijsthoogte niet hoger dan de buren en maximaal 4,9 m tegenover de as van de weg. Het profiel en de voorgevel laten een hoogte van maximaal gelijk aan de buren, +/- 4,9 m toe. Het vergunde plan laat een hoogte van 4,6 m toe. Er is dus een verschil van 0,3 m tegenover de verkavelingsvoorschriften en het vergunde plan.

-          De voorgestelde voorschriften laten een dakkapel met hoogte niet hoger dan de buren en maximaal 6,4 m tegenover de as van de weg toe. Het profiel en de voorgevel laten een hoogte van maximaal gelijk aan de buren, +/- 6,4 m toe. Het vergunde plan laat een hoogte van 6 m toe. Er is dus een verschil van 0,4 m.

-          De voorgestelde voorschriften laten een nokhoogte van maximaal 9,34 m boven de as van de weg toe. Dit komt voort uit een hoogte van de zolder van 2,60 m onder de nokbalk, bij verdiepingshoogten van 2,88 m. Het profiel en de voorgevel laten een nokhoogte van maximaal +/- 9,34 m toe. Het vergunde plan laat een hoogte van ca. 9 m toe. Er is dus een verschil van 0,3 m.

Door de plaatsing van de aanvraag op de linker perceelsgrens wordt met de schuur van de linkerbuur een dode hoek (reststukje) gecreëerd. Deze dode hoek is volledig op het linkse perceel gesitueerd. Aangezien deze hoek ook niet bereikbaar is voor onderhoud, zal hier in de loop der tijd een vuile hoek ontstaan waar allerlei materiaal (bladeren, zand, eventueel rondvliegend afval,…) zich gaat verzamelen. Het opstapelen van het materiaal kan later zelfs vochtproblemen veroorzaken. Door deze aanvraag goed te keuren wordt zo een stedenbouwkundig ongewenste situatie bestendigd, wat geen goede ruimtelijke ordening inhoudt.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de nieuwe woning moeten worden uitgevoerd in metselwerk. De voorgestelde materialen zijn in harmonie met de omgeving.

De dakhelling volgt aan de voorzijde de helling van de aanpalende wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Echter wordt achteraan de dakhelling doorgetrokken tot het plat dak van de gelijkvloerse aanbouw. Hierdoor ontstaat een atypische dakvorm die niet voorkomt in de omgeving. Tevens ontstaan, hierdoor in de woning onder het dak, schuine muren die naar gebruiksgenot niet bruikbaar zijn. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Dee aanvrager verklaart in de motivatienota dat de servitude wegenis aan de achterzijde intact blijft en dat de straat voldoende voorzien is van nutsvoorzieningen.

Watertoets

De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan de Provincie Antwerpen, Departement Leefmilieu, Dienst Integraal Waterbeleid. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig.

Indien rekening wordt gehouden met dit advies kan een nieuwe aanvraag gunstig worden geadviseerd.

Er is een discrepantie tussen de voorschriften, het grondplan, de afmetingen, het profiel en de voorgevel. Tevens zijn de voorschriften niet duidelijk opgebouwd (hiervoor wordt verwezen naar het normenboek verkavelingen). Bovendien beoogt de afsplitsing geen goede ruimtelijke invulling meer van het afgesplitste perceel (geen achtertuin, resthoek met bestaande bebouwing ed). Omwille van deze punten wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de discrepantie tussen de voorschriften en de plannen waardoor er geen goede ruimtelijke ordening ontstaat.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.