2020_CBS_01106 - Omgevingsvergunning - OMV_2019127145. Greinstraat 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/04/1950: vergunning (18#26628) voor gevel en binnenveranderingen;

-          17/06/1955: vergunning (18#33934) voor autobergplaats;

-          11/10/2018: proces-verbaal (20155380) voor het plaatsen van een veranda op de 1ste verdieping.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Meergezinswoning (3 wooneenheden) van 3 bouwlagen onder zadeldak met achterbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers:

• links vooraan een vergunde garage;
• living met keuken en toilet;
• open koer met achteraan het perceel een magazijn van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          op 1ste en 2de verdieping telkens één wooneenheid met aan de linkerzijde een bouwdiepte van circa 15,2 meter en aan de rechterzijde circa 9,0 meter. Beide appartementen hebben één slaapkamer;

-          de voorgevel is afgewerkt met lichtgele plakketten en bruin houten schrijnwerk;

Huidige toestand

-          in totaal bevinden zich in het appartementsgebouw 4 wooneenheden;

-          gelijkvloers:

• woning met garage;
• overdekte koer;
• magazijn;

-          1ste en 2de verdieping:

• appartementen met bouwdiepte tot 15,8 meter;
• voorzien van terras  op de overdekte koer voor appartement 1ste verdieping;

-          op de zolder bevindt zich 1 woongelegenheid.

Gewenste toestand

-          4 vergunde wooneenheden met achterliggend magazijn;

-          in de voorgevel wordt de garagepoort vervangen door een raam;

-          nieuwe buitenschrijnwerk in wit PVC; de bestaande voordeur blijft behouden;

-          gelijkvloers:

• 1 woongelegenheid zonder garage;
• open koer tussen achterbouw en magazijn;
• toegang tot verdieping van magazijn voor privégebruik gelijkvloers appartement;
• magazijn gebruikt als gemeenschappelijke fietsen- en afvalberging;

-          herinrichten van appartementen op de 1ste en 2de verdieping;

-          zolderverdieping gebruiken als studio met terras op plat dak van achterbouw. Terras bereikbaar via nieuwe dakkapel;

-          brandladder.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning met magazijn tot appartementsgebouw met 4 wooneenheden;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 vergund gelijkvloers één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 51,6 m²;
• 2 vergunde één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 57,7 m²;
• 1 studio met netto-oppervlakte van circa 32,3 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

De dakkapel in de achtergevel doorbreekt de kroonlijst.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een studio te bewaken is het belangrijk dat de minimale oppervlakte van de verblijfsruimte, met een minimale vrije hoogte van 2,60 meter, 35 m2 bedraagt. Dit is niet het geval voor de studio onder het dak, waardoor er niet op een gezonde en kwalitatieve wijze gewoond kan worden. De studio onder het dak wordt dan ook uitgesloten van vergunning.

In het voorliggende ontwerp, kan het magazijn enkel bereikt worden door de keuken, bureauruimte, slaapkamer én tuin van ‘woning 1’. Hierdoor wordt deze ruimte praktisch onbruikbaar voor een magazijn, wat niet wenselijk is. Bijgevolg zal worden opgelegd het magazijn ook toegankelijk te maken via de fietsenberging en de fietsen in functie van deze toegankelijkheid te plaatsen.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De in- en uitsprongen in hellende daken mogen de kroonlijst niet onderbreken.

Gezien de voorgestelde dakkapel enkel wordt voorzien in functie van de bereikbaarheid van een terras voor een woongelegenheid die wordt uitgesloten van vergunning, zal ook deze dakkapel én het terras worden uitgesloten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Gezien door het uitsluiten van 1 woongelegenheid het aantal woongelegenheden gelijk blijft, dienen geen fietsenstallingen voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het magazijn ook toegankelijk te maken via de fietsenberging en de fietsen in functie van deze optimale toegankelijkheid te plaatsen;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      het vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

2.      alle handelingen, werken en wijzigingen in functie van de omvorming van de zolder naar zelfstandige woongelegenheid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Verbouwen tot een gebouw dat verhuurd kan worden als magazijn, hetzij als bureau hetzij als woonruimte: Bezwaarindiener vreest dat het achterliggend magazijn zal verhuurd worden als bureau of woonruimte waardoor privacy hinder zal ontstaan. Ook het verder gebruik van het gebouw als magazijn wordt als onaanvaardbaar ervaren.

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond het gebruik van het magazijn zijn gebaseerd op basis van vermoedens die los staan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. De inhoud van de aanvraag betreft de functiewijziging van een deel van het gelijkvloers van het magazijn naar een fietsen- en afvalberging van het woongebouw. De functie of bestemming van het magazijn op de verdieping wordt niet gevraagd te wijzigingen.

Een gelijkvloerse fietsen- en afvalberging achteraan  in de tuinzone, van een woongebouw, zorgt er niet voor dat de bewoning van de omwonenden onaanvaardbaar in het gedrang wordt gebracht.

Het bezwaar is ongegrond;

2.      Functiewijziging begane grond en het aantal woonentiteiten: Bezwaarindiener meldt dat door het verdwijnen van de garage de parkeerdruk stijgt in de buurt en vreest dat de draagkracht van het pand wordt overschreden door 4 woonunits te voorzien.

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de het aantal woonentiteiten is terecht, de studio onder het dak beschikt niet over de minimale oppervlakte waardoor niet op een kwalitatieve wijze gewoond kan worden. Deze studio wordt dan ook uitgesloten van vergunning. De 3 overige woonentiteiten zijn reeds vergund niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar rond het omvormen van de garage en de parkeerdruk in de omgeving is ook gegrond. Echter het omvormen van de garage naar een verblijfsruimte van het gelijkvloers appartement is een verbetering voor de levendigheid van de straat én de kwaliteit van deze woongelegenheid.

Door het opleggen van autoparkeernormen wenst de stad Antwerpen te vermijden dat de parkeerbehoefte van een bouwproject op de gemeenschap wordt afgewenteld, bijvoorbeeld door te parkeren op het openbare domein of door de nood aan nieuwe parkings, aangelegd door de stad, te verhogen.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt een belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.

Het bezwaar is gegrond;

3.      Terras derde verdieping: bezwaarindiener vreest dat het terras op de 3de verdieping privacy hinder en overlast zal genereren.

Beoordeling:

Het terras op de 3de verdieping houdt voldoende afstand van de perceelsgrenzen om de privacy van de buurpanden te garanderen en is niet storend voor de omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar. Terrassen ter hoogte van de achtergevel zijn eigen en kenmerkend in een stedelijke context.

Het bezwaar is ongegrond;

4.      Twijfel meergezinswoning: bezwaarindiener stelt in vraag of de aanvraag in laatst vergunde toestand een meergezinswoning betreft.

Beoordeling:

De vergunde situatie betreft een meergezinswoning met 3 woonentiteiten.

Het bezwaar is ongegrond;

5.      Isolatie: bezwaarindiener is bezorgd dat onvoldoende isolatie voorzien wordt in voorliggende aanvraag.

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de het isoleren van het pand is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.