2020_CBS_01108 - Omgevingsvergunning - OMV_2019149934. Kribbestraat 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          7/3/2001: vergunning (20003219) voor het inrichten van een dakterras bij loft;

-          31/5/2018: vergunning (20173421) voor het herinrichten van een recreatiecentrum met horeca;

-          7/12/2018: voorwaardelijke vergunning (20182797) voor het regulariseren van een wooneenheid onder het dakvolume zijde Kribbestraat (loft 4.02)

-          13/06/2019: weigering (20183678) voor het regulariseren van een woongelegenheid in het dakvolume (loft 4.03).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          complex Pirateneiland in voormalig pakhuis in het midden van bouwblok Kribbestraat en Bordeauxstraat;

-          pirateneiland op gelijkvloerse en 1ste tot en met 3de verdieping;

-          horecazaken in beide straten op de gelijkvloerse verdieping;

-          loftappartementen op de 4de verdieping;

-          toegang tot Pirateneiland in beide straten;

-          binnenkoer;

-          5 bouwlagen onder schuin dak.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse uitsprong nooduitgang in oostgevel slopen;

-          herinrichting horeca in huisnummer 12 in Kribbestraat;

-          herinrichting recreatiecentrum;

-          herinrichting horeca in huisnummer 7 en 7a in Bordeauxstraat;

-          terrassen in noordgevel (binnenstraat Bordeauxstraat) en gewijzigde, smallere schrijnwerkopeningen ernaast;

-          herindeling kelder:

• meterlokalen in plaats van toiletten bij recreatieruimte;
• verplaatsing trap naast meterlokalen;
• creatie nieuwe kelderruimte voor bijkomende trap;
• nieuwe septische put in binnenkoer;

-          nieuwe raamopeningen in melkglas in scheidingsmuur met Bordeauxstraat 9 van 1ste tot en met 4de verdieping;

-          nieuwe brandtrap tegen west- en oostgevel binnenkoer.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van 2 brandtrappen;

-          plaatsen van schrijnwerkopeningen in scheimuur met Bordeauxstraat 9;

-          wijzigen indeling van de kelder en gelijkvloerse verdieping;

-          plaatsen nieuwe lift;

-          maken terrassen in noordgevel binnenkoer;

-          verkleinen van de schrijnwerkopeningen in noordgevel binnenkoer naast terrassen;

-          slopen gelijkvloerse uitbouw voor nooduitgang.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Hoewel voorliggende aanvraag geen functiewijzigingen omvat, werd in deze aanvraag advies gevraagd aan OS/BI.

Zij stellen in hun advies dat het pand gelegen is binnen de afbakening van de strategische horecakern Eilandje zoals voorzien in de beleidsnota horeca.

Zij merken op dat er voor de recapanden aan de zijde van de Kribbestraat (inzonderheid het pand achter de elektriciteitscabine) er wel wat vragen zijn naar de zichtbaarheid.

Indien vereist, is er voor de respectievelijke recapanden een horecavergunning nodig.

Voor de aanvraag kan bijgevolg een voorwaardelijk gunstig advies gegeven worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanpassingen worden voorzien binnen het bestaande volume.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een deel van de voormalige gebouwen van "The Antwerp Grain Work Company", een natie die is ontstaan in 1904 door samenvoeging van vijf oudere naties.   Het kantoorgebouw van de natie werd opgericht in 1880 (zie gevelsteen).  Bij de samenvoeging van de naties in 1904 werd de site uitgebreid in de Kribbe –en Bordeauxstraat met bijhorende magazijnen, stallingen en dienstwoningen in 1904.

Aan de zijde van de Kribbestraat bevinden zich art-nouveau geïnspireerde gevels. Een lijstgevel van respectievelijk negen en tien traveeën en drie en een halve of vier en een halve bouwlaag onder zadeldak. Baksteenbouw met kleurige baksteenbanden, boven de puilijst gemarkeerd door lisenen onderling verbonden door segmentbogen, hogerop aflijnend geprofileerd kordon en houten kroonlijst. Markante, hoger opgaande gevelbekroningen met natuurstenen art-nouveau-ornamenten en panelen met opschrift "1904 The Antwerp Grain Work Company". Rechthoekig en segmentboogvensters, eerstgenoemde voor dienstwoningen en mezzaninoverdieping. Begane grond met segmentboog- en rechthoekige poorten.

Het object/ complex is beeldbepalend omdat de stedenbouwkundig, architecturale en esthetische waarde hoog is.

De werkzaamheden doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

De ingrepen ter hoogte van de binnenplaats (plaatsen brandladders) doen geen afbreuk aan de beeldwaarde van de binnengevels. Het is onduidelijk hoe de nieuwe raamopeningen worden ingevuld; op de geveltekeningen staan deze nieuwe ramen aangeduid met “2i”, de legende stopt echter bij 2g. In voorwaarde zal worden opgelegd de ramen uit te voeren met houten buitenschrijnwerk naar historisch model. De interne wijzigingen zijn beperkt en doen geen wezenlijke afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat er, strijdig met het burgerlijk wetboek, ramen worden voorzien in de scheidingsmuur.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Op de derde verdieping wordt er een bestaand rookluik omgevormd tot een buitendeur dat volgens de plannen toegang zou verschaffen tot de inkom van een appartement in een aangrenzend gebouw. Het is onduidelijk over welk appartement en of  over welk aangrenzend gebouw het hier gaat en of hoe de toegang tot de inkom dan wel verloopt. Door het ontbreken van deze info kan dit bezwaarlijk gunstig worden beoordeeld. Deze deur zal hierom uitgesloten worden van vergunning. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen moeten strikt worden nageleefd;

2.      De nieuwe ramen moeten worden uitgevoerd in hout naar historisch model.

Uitsluitingen

De buitendeur in de traphal op de derde verdieping die toegang zou verschaffen naar een appartement gelegen in een aanpalend gebouw wordt uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten