2020_CBS_01134 - Omgevingsvergunning - OMV_2019151198. Kapelsesteenweg 75-77, Laar 231-235 . District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/11/2019: aktename (20193461) voor bronbemaling;

-          12/09/2019: vergunning vanwege de Deputatie (20183700) voor het slopen van twee eengezinswoningen en het bouwen van een  meergezinswoning met 14 appartementen, een ondergrondse en deels gelijkvloerse parkeergarage binnen het volume, een commerciële ruimte en een kantoor.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: wonen met detailhandel en kantoor:

-          volume:

• zijde Kapelsesteenweg: 3 bouwlagen onder zadeldak;
• zijde Laar: 2 bouwlagen onder hellend/mansardedak;

-          inrichting:

• parking ondergrondse en deels gelijkvloers, binnen het bouwvolume;
• 2 winkelpanden en een kantoorruimte;
• meergezinswoning met 14 appartementen;

-          gevelafwerking: lichtkleurige baksteen en buitenschrijnwerk in donker gemoffeld aluminium.

Huidige toestand

-          bouwproject in uitvoering:

• start der werken: 24/09/2019;
• de bestaande bebouwing werd reeds gesloopt.

Gewenste toestand

-          conform vergunde toestand, met hetzelfde volume, maar waarbij de 2 gelijkvloerse commerciële lokalen tot één ruimte werden samengevoegd, met als bestemming reca en met toevoeging van één extra woonentiteit in de daklaag aan de zijde van de straat Laar (1 slaapkamer, netto ± 77 m²);

-          het onderliggende 2-slaapkamerappartement (2.5) verkleint in functie van een trap naar de nieuwe woonentiteit naar een netto vloeroppervlakte van circa 78 m²;

-          gevelafwerking gevel Laar: gewijzigde gevelopening ter hoogte van commerciële ruimte en dakvlakramen voor de extra woonentiteit.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal zelfstandige woningen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• één extra 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van ± 77 m²;
• een verkleind 2-slaapkamerappartement met een resterende netto-oppervlakte van ± 78 m²;

-          het samenvoegen van 2 commerciële ruimtes, met functiewijziging naar reca;

-          het wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §1 er worden principieel minder fietsstalplaatsen voorzien ten opzichte van de laatst vergunde toestand, dit terwijl de gelijkvloerse ruimtes worden samengevoegd en van bestemming wijzigen en er een wooneenheid extra wordt gecreëerd. De bevoegde dienst mobiliteit oordeelt echter dat de extra gecreëerde fietsparkeerbehoefte (1 extra woning met 1 slaapkamer, dus 2 extra fietsen) kan worden opgenomen in de fietsenstalplaats die werd opgelegd in de vorige vergunning. Er dienen echter wel fietsparkeerplaatsen te worden voorzien voor de klanten van de reca-ruimte – dit is mogelijk in de vorm van open fietsbeugels (zonder afdak) in de voortuinstrook (3,40 x 2 = 6,8 -> 7 stuks);
• artikel 43 – Septische putten: de dimensionering van de septische put vermeldt 11.000 liter, daar waar de laatst vergunde toestand als voorwaarde een dimensionering van 11.825 liter oplegt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om gemotiveerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt enkele interne wijzigingen aan een gebouw met voornamelijk wooneenheden en gelijkvloers een reca- en kantoorruimte. Gelet op de ligging van het perceel in kwestie in een voldoende ontwikkeld woongebied is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De wijzigingen beogen geen aanpassingen aan de vergunde volumetrie van het project waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De geplande ingrepen aan de gevels zijn sterk beperkt, zorgen nauwelijks voor een visuele wijziging van het gevelbeeld en hanteren allen dezelfde materialisatie als in de vergunde toestand. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. De oppervlakte van appartement 2.5 (vanaf 60 m²) kan dan ook hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen. Dit zal als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de septische put dient te worden voorzien met een minimale inhoud van 11.825 liter;

3.      in de voortuinstrook dienen 7 open fietsbeugels te worden voorzien, voor de klanten van de gelijkvloerse reca-ruimte;

4.      de interne indeling van appartement 2.5 dient te worden aangepast zodat het slechts een 1-slaapkamerappartement betreft;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.