2020_CBS_03956 - Omgevingsvergunning - OMV_2019152576. Vleminckstraat 11-13 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/02/1999: vergunning (86#980628) voor het verbouwen van een kantoor met parkeergarage tot twee winkels, kantoor en woonst.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak (+ technische verdieping);

-          gelijkvloers en eerste verdieping ingericht als handelsruimte;

-          tweede en derde verdieping ingericht met kantoorfunctie;

-          straatgevel met geelbruine baksteen op een verdiepingshoge plint in blauwgrijze gevelpanelen (natuursteen);

-          aluminium buitenschrijnwerk in grijze en blauwe kleur.

Huidige toestand

-          handelsfunctie (gelijkvloerse en eerste verdieping) met twee bovenliggende wooneenheden;

-          appartement 1 op tweede verdieping;

-          duplex-appartement 2 op derde verdieping en dakverdieping;

-          uitgebreid dakvolume;

-          daken gedeeltelijk ingericht als terras en intensief groendak.

Gewenste toestand

-          regularisatie huidige toestand;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de twee nieuwe zelfstandige wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• appartement/loft met een netto vloeroppervlakte van ca. 198 m²;
• tweeslaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 262 m².

Inhoud van de aanvraag

Regularisatie van de functiewijziging van kantoren naar wonen en de inrichting van 2 appartementen met terrassen:

-          wijzigen van de kantoorfunctie (tweede en derde verdieping + dakverdieping) naar wonen.

-          aanleg platte dak op +2 als dakterras bij appartement 1;

-          uitbreiden van het teruggetrokken dakvolume en het inrichten van deze ruimte als verblijfsruimten behorende tot het appartement op de derde verdieping;

-          gedeeltelijk inrichten van het platte dak op +4 als dakterras;

De handelsfunctie op de gelijkvloerse en eerste verdieping maakt geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.11 Dakterrassen op platte daken:
Door de aanleg van een dakterras op het platte dak (tweede verdieping achteraan) wordt het maximaal toegelaten bouwvolume van de tweede verdieping overschreden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
De fietsstalplaatsen bevinden zich ondergronds en zijn niet toegankelijk via een trap met fietsgoot of een voldoende grote fietslift.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de regularisatie van voormalige kantoorruimtes naar appartementen. De vergunde situatie betreft een kleinschalig kantoor in een niet-strategische kantoorlocatie (woonzone). De aangevraagde functiewijziging naar wonen wordt daarom gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing en wordt bijgetreden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In functie van de creatie van een buitenruimte bij de appartementen, werden de platte daken gedeeltelijk aangelegd als dakterrassen.

Conform de voorschriften van het RUP Binnenstad worden dakterrassen op platte daken beschouwd als een extra bouwvolume en zijn zij slechts toegestaan indien zij verwerkt worden binnen het maximaal toegelaten bouwvolume. Het dakterras op de tweede verdieping achteraan bevindt zich op een dusdanig kleine afstand van de achtergevels van de panden in de Korte Nieuwstraat, dat een uitbreiding van het bouwvolume op die locatie ruimtelijk niet gunstig beoordeeld kan worden. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften inzake maximaal bouwvolume - bouwdiepte, wordt als voorwaarde opgelegd om de diepte van het terras te beperken zoals in rood aangeduid op de plannen.

Op het platte dak van het straatvolume werden een aantal technische lokalen vergund. De aanvraag omvat de regularisatie van de uitbreiding van deze dakvolumes en de inrichting ervan als duplex bij het appartement op +3. Ter hoogte van de vierde verdieping werd het platte dak gedeeltelijk aangelegd als dakterras bij dit appartement. De bereikte bouwhoogte wijkt niet dermate af van de kenmerkende bouwhoogte in de nabije omgeving en vormt dan ook geen verstoring van de omgeving. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan de volume-uitbreiding om die reden gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen en fietsstalplaatsen

Voor de 2 nieuwe appartementen moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2;

- 1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4 (de dressing wordt als 3de slaapkamer gerekend).

Er worden 8 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder. De trap naar de kelder maakt een hoek van 90° en dat is met een fiets niet haalbaar als de vlakke ruimte tussen de 2 trappen te klein is. Ook de lift is te klein om je fiets mee te nemen. Een fietslift moet een afmeting hebben van 1m40 op 2m40.

Een ruime fietsenstalling, toegankelijk voor fietsen, kinderfietsen, bakfietsen e.d. en gemakkelijk bereikbaar vanop de openbare weg is noodzakelijk om overlast te vermijden. De stedelijke dienst mobiliteit merkt op dat de fietsenstalling voor de nieuwe woningen niet makkelijk toegankelijk is. Dit maakt dat de fietsparkeerbehoefte deels op het openbaar domein zal worden afgewenteld, wat niet aanvaardbaar is.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd dat er op het gelijkvloers een fietsenberging moet worden gerealiseerd. Deze stalling moet minstens 6 fietsen kunnen bergen (9 m²) en moet gemakkelijk toegankelijk zijn. Op de plannen wordt ter hoogte van het de handelsruimte een zone in rood aangeduid, waarbinnen deze stalling moet worden gerealiseerd. De fietsenberging zal rechtstreeks toegankelijk zijn vanuit de gemeenschappelijke traphal.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aangevraagde wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld worden.

Het pand zelf heeft geen noemenswaardige erfgoedwaarden. De aangevraagde wijzigingen hebben geen storende impact op de waardevolle CHE-omgeving. Vanuit monumentenzorg is er dan ook geen bezwaar bij de voorgestelde regularisatie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afstand tussen het dakterras op +2 achteraan en de achtergevels van de panden aan de Korte Nieuwstraat is te klein om de privacy van de omwonenden te garanderen. Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd om de diepte van het terras te beperken zoals in rood aangeduid op de plannen.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag verder aan de gestelde eisen inzake hinderaspecten, veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het bijgevoegde aansluitadvies van Fluvius nauwkeurig op te volgen;

3.      de diepte van het terras op +2 moet beperkt worden zoals in rood aangeduid op plan AANGEPAST_IN_ROOD_BA_Vleminck_P_N_4;

4.      op het gelijkvloers moet een fietsenstalling gerealiseerd worden. De fietsenstaling heeft een minimale oppervlakte van 9m² en bevindt zich binnen de zone zoals in rood aangeduid op plan AANGEPAST_IN_ROOD_BA_Vleminck_P_N_2. De fietsenberging is rechtstreeks toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke traphal;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten