2020_CBS_03942 - Omgevingsvergunning - OMV_2020023876. Julius De Geyterstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/09/1946: vergunning (18#21550) voor gevelverandering.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• te behouden eengezinswoning met op het gelijkvloers een handelsfunctie die ondergeschikt is aan de woonfunctie. De winkel is onlosmakelijk verbonden met de woonfunctie bouwvolume:

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing;
• achterste gedeelte is een open koer.

Huidige toestand

-          functie:

• handelsgelijkvloers met bovengelegen woning.

-          bouwvolume:

• linkerdeel van de koer is dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers is bezet met witte crepi en een aluminium antracietkleurig buitenschrijnwerk;
• bovengelegen verdiepingen in gele gevelsteen met detaillering en antracietkleurig buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• handelsgelijkvloers met bovengelegen woning.

-          bouwvolume:

• linkerdeel van de koer is dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers is bezet met witte crepi en een aluminium antracietkleurig buitenschrijnwerk;
• bovengelegen verdiepingen in gele gevelsteen met detaillering en antracietkleurig buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de voorgevelwijziging en de uitbouw op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Algemene bepalingen: het niveauverschil aan de nieuwe inkomdeur van het handelsgelijkvloers is groter dan 2 cm en wordt niet overbrugd door een helling/lift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling: het handelsgelijkvloers moet een aparte afgesloten afvalberging hebben;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de vergunde buitenruimte werd verkleind;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:

-          artikel 26: Afvalverzameling;

-          artikel 27: Open ruimte;

-          artikel 28: Minimale buitenruimte;

Daarnaast wijkt het ontwerp ook af op artikel 18 en 19 van de verordening Toegankelijkheid.

De bovenstaande afwijkingen worden besproken in de onderstaande paragrafen.

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt de vergunde eengezinswoning met bijhorende en geïntegreerde handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping opgesplitst.  De gelijkvloerse handelsruimte en de bovenliggende woonentiteit krijgen een afzonderlijke toegang vanaf het openbaar domein waardoor deze autonoom van elkaar kunnen functioneren.  Voorliggende aanvraag wordt daarom dan ook beschouwd als een functiewijziging. De functiewijziging kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig worden beoordeeld omdat zowel de woonfunctie als de handelsfunctie behouden blijven. Echter wordt het opsplitsen van de eengezinswoning ongunstig beoordeeld zoals beschreven in de volgende paragraaf.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Voorliggende aanvraag tracht de voorgevelwijzigingen waarbij de toegang tot de handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping en de toegang tot de bovengelegen woonentiteit gescheiden worden te regulariseren.  Deze gevelwijzigingen hebben echter een effect op de interne opdeling van het pand.  De oppervlakte van de vergunde woning die wordt opgedeeld in dit project bedraagt circa 160m2 vloeroppervlakte.  De oppervlakte van de nieuwe woonentiteit op de eerste en tweede verdieping (met kelder) heeft een oppervlakte van 95m2 netto vloeroppervlakte.  Bijgevolg kan niet akkoord worden gegaan met het afsplitsen van de gelijkvloerse handelsruimte van de woning en dient de aanvraag te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag werd de vergunde gelijkvloerse gevelpui in wit buitenschrijnwerk en de plint in blauwe hardsteen vervangen door een gevelpui in witte crepi met antracietkleurig aluminium buitenschrijnwerk en een plint in blauwe hardsteen.  De opdeling van het buitenschrijnwerk werd gewijzigd waardoor een vast raam naar het handelsgelijkvloers en twee afzonderlijke toegangsdeuren zijn ontstaan.  Omwille van het effect op de interne opdeling van het pand, zoals reeds werd beschreven in de bovenstaande paragrafen, worden de gevelwijzigingen ongunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping is niet voorzien van een afgescheiden ruimte voor afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode.  Indien voorliggende functiewijziging in aanmerking zou komen voor vergunning, dient als voorwaarde te worden opgelegd dat in het gelijkvloerse handelspand een afvalberging met een minimale oppervlakte van 4m2 dient te worden voorzien.  Deze afvalberging dient verlucht te zijn.

Volgens artikel 28 van de bouwcode mag de buitenruimte bij de woning niet verkleind worden tot een oppervlakte kleiner dan 6m². Door het afsplitsen van het gelijkvloers van de woning, verdwijnt de bestaande buitenruimte. Gezien het slechts om een koer gaat, met beperkte oppervlakte en kwaliteit, kan akkoord worden gegaan met het incorporeren van deze ruimte bij het gelijkvloers. En kan een afwijking op artikel 27 worden gemotiveerd. Daar tegenover staat wel dat voor de woonfunctie een buitenruimte moet worden gerealiseerd aansluitend bij de woning, op de verdieping (inpandig, binnen het bestaande bouwvolume). Van artikel 28 kan, in functie van het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet worden afgeweken.

Het niveauverschil van de toegang tot de gelijkvloerse handelsruimte wordt niet conform artikel 18 en 19 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid overbrugd met een helling van maximaal 8,3%. Deze opmerking is als voorwaarde op te nemen in een vergunning.

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de bepalingen van de bouwcode en de verordening toegankelijkheid, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.