2020_CBS_03961 - Omgevingsvergunning - OMV_2020012926. Topaasstraat 16. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          tuinwijken Groenenhoek, vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID: 102552);

-          vergunning (956#5622) voor het bouwen van 28 woningen.

Vergund geachte toestand

-          eengezinswoning in gekoppelde eenheidsbebouwing met 2 bouwlagen onder hellend dak;

-          hoofdvolume met een bouwdiepte van ca. 7,65m met een gelijkvloerse uitbouw (rechterzijde perceel) tot 12m;

-          gevelafwerking:

• rood-bruin gevelmetselwerk met detaillering in witte steen;
• materiaal buitenschrijnwerk niet gekend.

Huidige toestand

-          eengezinswoning in gekoppelde eenheidsbebouwing met 2 bouwlagen onder hellend dak;

-          hoofdvolume met een bouwdiepte van ca. 7,65m met een uitgebreid bouwvolume op de benedenverdieping tegen de linker perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• rood-bruin gevelmetselwerk met detaillering in witte steen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• glasdals in de dakuitbouw.

-          Kroonlijsthoogte 6,00m en nokhoogte 9,14m.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning in gekoppelde eenheidsbebouwing met 2 bouwlagen onder hellend dak;

-          hoofdvolume met een bouwdiepte van ca. 7,65m  met een gelijkvloerse uitbreiding tot 12,15 m;

-          gevelafwerking:

• rood-bruin gevelmetselwerk met detaillering in witte steen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• wit pvc raam in de dakuitbouw;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          na-isoleren van het zadeldak;

-          Kroonlijsthoogte 6,17m en nokhoogte 9,32m.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande uitbreiding achteraan de gelijkvloerse verdieping;

-          realiseren van een nieuwe uitbreiding over de volledige breedte van het perceel;

-          interne constructieve werken;

-          aanpassen van de verticale circulatie in kader van de bereikbaarheid van de zolderverdieping;

-          regulariseren van het wit pvc schrijnwerk;

-          na-isoleren van het zadeldak en wijzigen van de kroonlijst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De helft van de netto vloeroppervlakte van de zolderverdieping (gemeten vanaf 1,80 m plafondhoogte) beschikt niet over een minimale hoogte van 2,60 m. De zolder kan bijgevolg niet ingericht worden als verblijfsruimte.
   

Sectorale regelgeving 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning en omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Topaasstraat.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Topaasstraat gekenmerkt wordt door eengezinswoningen met twee bouwlagen onder een hellend dak. De hoofdgebouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen. In voorliggende aanvraag wordt de bestaande twee bouwlagen hoge hoofdbouw behouden . De gelijkvloerse achterbouw wordt perceelsbreed herbouwd tot een bouwdiepte van 12,15m.

De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. De nieuwe achterbouw sluit volledig aan op de achterbouw van de rechterbuur en wordt ongeveer 1.8m dieper gebouwd dan de aanbouw van de linkerbuur. Er zijn bijgevolg geen onaanvaardbare negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

In de voorliggende aanvraag wordt het dak na-geïsoleerd. Hierdoor wordt de hoogte van de kroonlijst verhoogt van 6m naar 6,17m. De nokhoogte wordt verhoogt van 9,14m tot 9,32m.

Door deze bouwhoogtes te realiseren sluit de woning opnieuw aan bij de rechter buur en wordt het gespiegelde beeld hersteld. Deze ophogingen zijn daardoor gunstig te adviseren. 

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag blijft de kenmerkende materialiteit van de voorgevel behouden. Er worden nieuwe rode dakpannen voorzien en het metselwerk blijft ongewijzigd. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in wit pvc. De glasdallen in de dak-uitbouw worden vervangen door pvc buitenschrijnwerk. Het materiaalgebruik en de indeling is in harmonie is met de omgeving en is daardoor aanvaardbaar. De achtergevel wordt net zoals bij de rechterbuur op de verdieping voorzien in witte bepleistering en op de gelijkvloerse verdieping uitgevoerd in rood-bruin paramentwerk. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in de tuinwijk – Groenenhoek. Deze wijk is opgenomen als een bouwkundig geheel in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. 

Het object/ complex is beeldbepalend voor tuinwijk Groenenhoek en meer bepaald voor de noordelijke tuinwijk die haar karakter voornamelijk heeft bewaard ter hoogte van de Topaasstraat.  Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale tuinwijklandschap.

De geplande werken respecteren de architecturale en stedenbouwkundige waarde van de tuinwijk. De kenmerkende buitenarchitectuur en volumetrie blijft afleesbaar ondanks de aanpassingen aan de gelijkvloerse verdieping. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse achtergevel van de nieuwe aanbouw wordt voorzien van een groot raam naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Het platte dak van de nieuwe achterbouw wordt uitgevoerd als groendak wat vanuit duurzaamheid een aantal belangrijke voordelen heeft ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad.

De positionering van de keuken aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

De helft van de netto vloeroppervlakte van de zolderverdieping (gemeten vanaf 1,80 m plafondhoogte) beschikt niet over een minimale hoogte van 2,60 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt. De zolder kan bijgevolg niet ingericht worden als verblijfsruimte.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

2.      de zolderruimte te voorzien als verblijfsruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten