2020_CBS_03600 - Omgevingsvergunning - OMV_2020016031. Sint-Pietersvliet 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/01/2020: aanvraag voor omgevingsvergunning (202033) voor het plaatsen en exploiteren van een lucht- en koelgroep (aanvraag nog in behandeling);

-          23/11/2018: vergunning (20182569) voor het renoveren van de gevels met enkele interne aanpassingswerken;

-          16/03/1979: vergunning (18#58997) voor administratiegebouw na afbraak – 6.7.1977.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kantoorgebouw;

-          12 bouwlagen met plat dak;

-          bureelruimten op gelijkvloers en verdiepingen;

-          dakverdieping ingericht refter van kantoren (niet uitgevoerd).

Huidige toestand

-          dakverdieping ingericht als conciërgewoning (= laatst uitgevoerde vergunning).

Gewenste toestand

-          kantoorgebouw;

-          bureelruimten op gelijkvloers en verdiepingen;

-          reca met een BVO van 425 m² op bovenste verdieping;

-          uitgebreide dakverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichting dakverdieping tot skybar, zowel ondersteunend aan kantoren van de co-workingspaces als toegankelijk voor externen;

-          uitbreiding dakverdieping in de vorm van een beglaasde uitbouw;

-          voorzien van een opslagruimte en sanitair blok op de 9de verdieping met lift en trap naar +10.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          Artikel 18:

het niveauverschil tussen het bestaande vloerniveau +10 en de uitbreiding bedraagt 39 cm en wordt met een trap overbrugd, waar niveauverschillen van meer dan 18 cm overbrugd moeten worden met een trap in combinatie met een helling;

-          Artikel 26:

de deuren die toegang verlenen tot de kleedruimtes draaien naar binnen open, waar deze naar buiten moeten opendraaien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 26 Afvalverzameling:

er wordt geen gescheiden afvalberging voorzien, waar dit vereist is voor functies anders dan wonen;

-          Artikel 38 Groendaken:

het platte dak van de uitbreiding wordt niet als groendak aangelegd;

-          Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

De aanvraag bevat onvoldoende informatie om af te toetsen aan dit voorschrift.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toegankelijkheid

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, maar gezien de beperkte afwijkingen, kan de stedenbouwkundige vergunning toch worden verleend, mits de in voorwaarde opgelegde aanpassingen integraal worden uitgevoerd.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften inzake toegankelijkheid, wordt als voorwaarde opgenomen om het niveauverschil tussen het bestaande vloerniveau +10 en de uitbreiding te overbruggen met een trap in combinatie met een helling zoals voorgeschreven in artikel 18 van de verordening. Ook wordt opgelegd dat de deuren die toegang verlenen tot de kleedruimtes naar buiten moeten opendraaien conform artikel 26 van de verordening toegankelijkheid.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de functiewijziging van een voormalige conciërgewoning op de dakverdieping van The Beacon naar een rooftop bar (functie reca) met aansluitend een dakterras. De rooftopbar wordt voornamelijk gebruikt als lunchbar voor de gebruikers en bezoekers van The Beacon. Van donderdag tot zondag is er ook een avondopening als gastrobar, voor iedereen toegankelijk. Op andere avonden bestaat er de mogelijkheid tot het organiseren van events.

De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing adviseert de aangevraagde functiewijziging gunstig onder voorwaarden. Vanuit oogpunt ondernemen is de rooftopbar een meerwaarde voor het project The Beacon. Er zijn namelijk momenteel geen of weinig ondersteunende reca-voorzieningen voor de gebruikers en bezoekers aanwezig in het gebouw. De lunchbar kan hier een oplossing voor bieden. Het zal ook de samenwerking en het contact tussen de gebruikers en bezoekers van The Beacon versterken. Ook de functie van gastrobar in de avond, publiek toegankelijk, zal er voor zorgen dat ook het grote publiek kennis kan maken met het gebouw en het project The Beacon. Het gebouw is gelegen binnen de afgebakende strategische horecakern Schipperskwartier. De clustering van nieuwe reca-zaken binnen de afgebakende gebieden is gunstig te beoordelen.

Voor het gebruik van het dakterras benadrukt de dienst ondernemen en stadsmarketingdat hierover voorwaarden moeten worden opgenomen. Deze worden verder besproken in onderstaande paragraaf inzake hinderaspecten.

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen de aangevraagde functiewijziging. Het pand ligt binnen de grenzen van het RUP Binnenstad in een zone voor centrumfunctie Ce6, waar reca toegestaan is op 1 bouwlaag. De inrichting en het gebruik van de dakverdieping als commerciële recafunctie, maakt dat er op het gelijkvloers of de overige verdiepingen geen andere commerciële recafunctie kan worden ingericht.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat onder meer een beperkte uitbreiding van de dakverdieping. Er wordt een beglaasd volume als ‘winterterras’ bij de recafunctie voorzien. De uitbreiding bevindt zich binnen de grenzen van het maximaal toelaatbaar volume en is ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde van de omgeving beoordeeld worden.

Het nieuwe dakvolume trekt zich terug van de verschillende gevellijnen, waardoor de visuele impact vanop het openbaar domein verwaarloosbaar is. De aanvraag leidt dus niet tot een verstoring van het de waardevolle CHE-omgeving en wordt gunstig beoordeeld door de stedelijke dienst monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de voorschriften van de bouwcode wordt als voorwaarde opgelegd om een afvalberging te voorzien in de ruimte achter de kleedruimtes op niveau +9. Deze afvalberging dient ingericht te worden volgens de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

Verder dient het platte dak van de nieuwe aanbouw voorzien te worden van een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode.

Tenslotte dient het afvalwater van de recafunctie via vetafscheiders geloosd te worden, conform artikel 44 van de bouwcode;

Voor horecaterrassen op privé-domein dient getoetst of de aanvraag voldoende verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het afleveren van een omgevingsvergunning voor het plaatsen van een horecaterras op een dakterras in een woongebied, kan immers een impact op de leefkwaliteit van de omwonenden hebben. Eventuele vaststellingen van geluidshinder en/of overlast kunnen na het verlenen van een omgevingsvergunning moeilijkerworden aangepakt. In tegenstelling tot een terrastoelating die verleend wordt voor de inname van openbaar domein, kan een stedenbouwkundige vergunning immers niet worden ingetrokken naar aanleiding van klachten of vaststellingen.

Gelet op de voorgestelde transformatie van het dakterras tot horecaterras en de huidige visie van horecaterrassen op privé-domeinen dienen de nodige voorwaarden te worden opgenomen in de vergunning om de (geluids)hinder te beperken. Wanneer er tijdens de avonden in de bar muziek wordt gespeeld, kan de exploitatie enkel met gesloten ramen en buitendeuren. 

Bij exploitatie van het dakterras dienen de nodige maatregelen getroffen worden door de aanvrager om de (geluids)hinder te beperken voor de omgeving (zoals daar kunnen zijn het beperken van het aantal aanwezigen, openingsuren,…). Voor het spelen van elektronisch versterkte muziek zal de aanvrager desgevallend de nodige vergunningen moeten aanvragen.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag verder aan de actuele eisten inzake hinderaspecten en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het niveauverschil tussen het bestaande vloerniveau +10 en de uitbreiding moet worden overbrugd met een trap in combinatie met een helling conform artikel 18 van de verordening inzake toegankelijkheid;

3.      de deuren die toegang verlenen tot de kleedruimtes moeten naar buiten opendraaien, conform artikel 26 van de verordening inzake toegankelijkheid;

4.      in de ruimte achter de kleedruimtes op niveau +9 moet een afvalberging voorzien worden, conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      het platte dak van de nieuwe aanbouw moet worden aangelegd als een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

6.      het afvalwater van de recafunctie dient via vetafscheiders geloosd te worden, conform artikel 44 van de bouwcode;

7.      wanneer er tijdens de avonden in de bar muziek wordt gespeeld, kan de exploitatie enkel met gesloten ramen en buitendeuren;

8.   het nemen van de nodige maatregelen om de (geluids)hinder op het terras te beperken voor de omgeving (zoals het beperken van het aantal personen, openingsuren,...).