Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2020018480 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV WINVEST Holding met als contactadres Oever 21 te 2000 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Julius De Geyterstraat 203 te 2020 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 9sectie I nr. 2362A17 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen van een geacht vergunde meergezinswoning met 2 (of 3) wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/05/1928: vergunning (1928#30071) huis & goot.
- 197910: bouwmisdrijf
Vergunde/vergund geachte toestand
- meergezinswoning met 2 wooneenheden bestaande uit 2 bouwlagen plus een dakverdieping onder zadeldak;
- entresolvolume gelijkvloers;
- ingericht met 2 wooneenheden.
Huidige toestand
- pand van 3 bouwlagen plus een dakverdieping onder een schuin dak;
- entresolvolume 3 bouwlagen;
- perceelsbreed gelijkvloers volume;
- tuinberging achter entresol tot achterste perceelgrens;
- ingericht met 3 wooneenheden.
Gewenste toestand
- verbouwd pand van 3 bouwlagen plus een dakverdieping onder een schuin dak;
- entresolvolume 3 bouwlagen;
- perceelsbreed gelijkvloers volume;
- ingericht met 3 wooneenheden.
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren van de volume uitbreiding;
- slopen tuinberging;
- verbouwen van een meergezinswoning met 2 geacht vergunde wooneenheden tot 3 wooneenheden;
- het gelijkvloers en de 1ste verdieping worden elk heringericht tot een studio met een netto-vloeroppervlakte van 42m²;
- de 2de- en de zolderverdieping worden als een eenslaapkamerduplex ingericht met een netto-vloeroppervlakte van 78m²;
- de voorgevel in donker roodbruine gevelsteen wordt voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in zwart pvc.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
10 maart 2020 |
24 april 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius System Operator |
10 maart 2020 |
20 maart 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
10 maart 2020 |
10 maart 2020 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
10 maart 2020 |
16 maart 2020 |
|
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund |
10 maart 2020 |
13 maart 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag is in strijd met artikel 21, 24, 28, 29, 41 en 43 van de bouwcode. Dit wordt verder gemotiveerd in de beoordeling hieronder.
Functionele inpasbaarheid
De straat wordt gekenmerkt door een mix van een- en meergezinswoningen. De functie van meergezinswoning blijft behouden en is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.
Om na te gaan of de functie van de bestaande toestand (= 3 woonentiteiten) ook als geacht vergunde toestand kan beschouwd worden, werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst geacht vergund. Het advies luidt als volgt:
“positief voor 2 woonentiteiten op basis van aantal brievenbussen, kadastergegevens en oude woonkaarten. Negatief voor meer dan 2 woonentiteiten. Negatief voor verblijfsruimtes op de daklaag op basis van kadastergegevens en de afwezigheid van enig positief bewijs.”
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. Volgens het advies van geacht vergund zijn er momenteel 2 wooneenheden. Er komt 1 wooneenheid bij.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: ‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2
Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien.
De aanvraag is hierdoor in strijd met artikel 29 van de bouwcode dat stelt dat er bij een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie fietsstalplaatsen moeten voorzien worden.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag omvat het regulariseren van een meergezinswoning van 2 tot 3 woonentiteiten; Doorheen de tijd werd de woning echter grondig verbouwd en uitgebreid. Zo werd het entresolvolume op het gelijkvloers perceel breed uitgebreid en voorzien van 2 extra bouwlagen, de kroonlijst werd verhoogd en het dakvolume achteraan opgetrokken. De bestaande tuinberging aansluitend aan de entresol en de achterste perceelgrens, wordt gesloopt. Gezien de context waarbij er meerdere woningen van 3 bouwlagen en entresolvolumes zijn, is dit volume ruimtelijk inpasbaar.
Visueel-vormelijke elementen
Doorheen de tijd werd de voorgevel grondig verbouwd. Zo werd de kroonlijst verhoogd en de gevel doorgetrokken. Ten opzichte van de bestaande toestand wordt het wit aluminium schrijnwerk vervangen door zwart pvc schrijnwerk. Naar duurzaamheid en esthetiek zou er, indien er een vergunning zou worden verleend, als voorwaarde worden opgenomen om als materiaal voor het schrijnwerk hout of aluminium te gebruiken in plaats van pvc.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag is in strijd met artikel 21 van de bouwcode dat stelt dat bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding de helft van de netto-vloeroppervlakte van verblijfsruimtes onder schuine daken een hoogte dient te hebben van minstens 2,60 meter. De slaapkamer in de daklaag bereikt deze hoogte echter niet over 1/2 van de vloeroppervlakte.
De aanvraag is in strijd met artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. De raamopening in de achtergevel van het gelijkvloers appartement is te klein om de keuken en eetruimte van voldoende licht en lucht te voorzien.
Ook de raamopening van de slaapkamer in de dakverdieping van het duplexappartement is te klein en aldus niet conform dit artikel.
De aanvraag is in strijd met artikel 28 van de bouwcode dat stelt dat bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen elke zelfstandige woning over een buitenruimte dient te beschikken. Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid, dus ook na het opdelen van woningen, is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. Het appartement op de 1ste verdieping en het duplexappartement op de 2de en dakverdieping hebben geen buitenruimte.
Om voldoende woonkwaliteit te bieden dient er een juiste oppervlakteverhouding te zijn tussen de verschillende verblijfsruimtes binnen een woonentiteit. Door de interne schikking lezen de appartementen op het gelijkvloers en de 1ste verdieping als 1-slaapkamerappartementen.
Opgemerkt wordt dat deze enkel groot genoeg zijn om als studio in te richten. Een studio kenmerkt zich doordat het woon- en slaapgedeelte één ruimte vormt. Voor de woongelegenheden in dit project zou dit resulteren in een verbeterde ruimtelijke kwaliteit.
Tevens biedt het appartement op het gelijkvloers appartement onvoldoende wooncomfort. Zo wordt een eenzijdig naar de straat gerichte slaapkamer, zeker op een gelijkvloers als negatief ervaren. Bovendien laten de afmetingen van de slaapkamer geen minimale bemeubeling en vrije doorgang toe, conform de eisen van de VMSW.
Een interne herschikking van de ruimtes en het voorzien van buitenruimtes voor elke woonentiteit zou de woonkwaliteit ten goede kunnen komen.
Omwille van de strijdigheden met verschillende artikels van de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening wordt geoordeeld dat de appartementen onvoldoende woonkwaliteit bieden.
Op moment van opmaken van dit verslag, is er nog geen advies brandweer voor handen.
Aan het college wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
12 februari 2020 |
|
Volledig en ontvankelijk |
10 maart 2020 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
8 juni 2020 |
|
Verslag GOA |
22 april 2020 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de procedure van de bevraging aanpalenden werd er 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:
1. Achteraan de woning is er een verhoging gepland van het dak met grootte van circa 80 centimeter. Dit zal de hoeveelheid daglicht in onze keuken aanzienlijk verstoren:
Beoordeling: in vergelijking met het vergund plan van 1928 werd de woning doorheen de tijd uitgebreid. Ten opzichte van de bestaande toestand is er echter geen uitbreiding gepland waardoor de impact op bezonning eveneens ongewijzigd blijft. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.