Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019134762 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer James Bility met als adres Dambruggestraat 145 te 2060 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Dambruggestraat 145-147 te 2060 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 5sectie E nr. 531R11 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen en uitbreiden van twee eengezinswoningen tot een appartementsgebouw met 5 wooneenheden, handelsruimte en magazijn |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/06/1973: vergunning Dambruggestraat 145-147 (18#55727) voor verbouwing.
- 07/09/1951: vergunning Dambruggestraat 145-147 (18#28375) voor gevel en binnenveranderingen;
- 21/03/1941 vergunning Dambruggestraat 145 (18#13925) voor binnenveranderingen en bouwvallige hof.
Vergunde toestand
- 2 panden met links 3 bouwlagen plus een mansardeverdieping, rechts 2 bouwlagen plus een zolderverdieping onder zadeldak en achteraan een koer plus een werkplaats van 2 bouwlagen onder plat dak;
- het gelijkvloers werd samengevoegd en ingericht als winkelruimte plus werkplaatsen en bureauruimte met behoud van een aparte ingang naar een trapzaal;
- bovenliggend zijn er 2 woningen ingericht, de woning links toegankelijk via de winkelruimte en de woning rechts toegankelijk via de aparte ingang.
Huidige toestand
- ten opzichte van de vergunde toestand werd de aparte inkom rechts omgevormd tot een gemeenschappelijke inkom voor beide woningen en werd er in het hoekpand een inkomdeur langs de zijde van de Spoorstraat gemaakt.
Gewenste toestand
- hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak met een achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak;
- meergezinswoning met 5 wooneenheden en een gelijkvloerse handelsruimte;
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van twee woningen en een handelsgelijkvloers naar 5 wooneenheden met een handelsruimte en magazijn;
- het volume wordt uitgebreid tot 4 bouwlagen onder een plat dak;
- het gelijkvloers wordt ingericht als 1 handelsruimte en 1 inpandige parkeerplaats;
- bovenliggend worden 5 woonentiteiten ingericht met elk een eigen buitenruimte;
- het achterliggend magazijn wordt ingericht als fietsenberging en een magazijnruimte op de verdieping.
Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
2 december 2019 |
23 december 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn |
2 december 2019 |
16 december 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
2 december 2019 |
9 december 2019 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
2 december 2019 |
3 december 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
2 december 2019 |
12 december 2019 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgend punt:
- Artikel 1.4 Draagkracht: het voorziene aantal wooneenheden overschrijdt de draagkracht.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het hoofdvolume aan de straatkant. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
Gezien voorliggende aanvraag een hoekpand betreft (doorgaans meer beeldbepalende panden) en de gevel in voorliggende aanvraag afwijkend is gezien de opbouw niet kenmerkend is in zijn omgeving, werd het voorstel voorgelegd aan de Welstandscomissie. Zij formuleerden onderstaand ongunstig advies:
“De welstandscommissie is van mening dat de indeling van de appartementen de structuur van de 2 panden moet volgen. Zo ook voor de indeling van de gevel. De buitenruimtes kunnen ook best conform dit principe opgenomen ofwel aan de binnengevel naar het koertje. Wat betreft de materialisatie heeft de welstandscommissie de voorkeur voor een lichte geveluitwerking. Bovendien wordt de gevel vervlakt door geen doorlopende lijsten en dorpels (cfr het bestaande) meer op te nemen.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.
Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.
Om het ruimtecomfort van een studio te bewaken is het belangrijk dat de open ruimte exclusief badkamer voldoende groot is. Dit is niet het geval voor de studio’s in het voorliggend project, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden en ongunstig dienen beoordeeld te worden.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het programma van voorliggende aanvraag de densiteit op een onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
De fietsenberging is achter de garage gelegen. Deze garagestaanplaats is echter net breed genoeg om een auto te stallen. Er blijft geen nuttige vrije toegang tot de fietsenstalling over als er een auto in de garage staat. Dit wil zeggen dat ofwel geen fietsenstalling kan ingericht worden of geen auto gestald kan worden. Er is een conflict tussen de autostalplaats en de fietsenstalling. De autostalplaats is bijgevolg niet nuttig.
Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Het handelsgelijkvloers blijft ongewijzigd. Het aantal wooneenheden wijzigt van 2 naar 5. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. 3 bijkomende wooneenheden 3 x 1 = 3
De werkelijke parkeerbehoefte is 3.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Dit aantal is toereikend.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 (= 3-1). Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Er moet steeds een vrije toegang tot de fietsenstalling zijn, ook als er een auto in de garage staat.
Er dient dus een oplossing gevonden te worden voor de fietsenstalling zodat de autostalplaats als een nuttige plaats kan gerealiseerd worden.
Fietsvoorzieningen:
Voor de 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6)
Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers.
Deze is enkel bereikbaar indien de auto niet in de garage geparkeerd staat.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het openbaar onderzoek dat niet correct is verlopen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
28 oktober 2019 |
|
Volledig en ontvankelijk |
2 december 2019 |
|
Start 1e openbaar onderzoek |
11 december 2019 |
|
Einde 1e openbaar onderzoek |
9 januari 2020 |
|
Beslissing toepassing administratieve lus |
16 januari 2020 |
|
Start 2e openbaar onderzoek |
31 januari 2020 |
|
Einde 2e openbaar onderzoek |
29 februari 2020 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
8 juli 2020 |
|
Verslag GOA |
30 april 2020 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
Administratieve lus
Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De affiche werd niet aangeplakt conform artikel 20 van het 'Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning'.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Op werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.
Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.
De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
11 december 2019 |
9 januari 2020 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
31 januari 2020 |
29 februari 2020 |
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
1. Aansprakelijkheid schade gebouw: bezwaarindiener vraagt of de aanvrager aansprakelijk kan gesteld worden bij schade aan zijn gebouw.
Beoordeling:
De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de schade van zijn gebouw is een uitvoeringstechnische en of burgerrechtelijke aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van uitvoeringstechnische en burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.