2020_CBS_03965 - Omgevingsvergunning - OMV_2020023607. Vercammenstraat 49. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/09/2016: proces verbaal (11002_2016_2126) voor het wijzigen van de functie zonder vergunning;

-          16/04/1999: vergunning (179#10310) voor het wijzigen van de gevel;

-          01/01/1987: vergunning (179#8874) voor het maken van een deuropening in de voorgevel;

-          21/04/1980: vergunning (179#8195) voor het plaatsen van een enkelzijdige lichtreclame plat tegen de voorgevel;

-          26/07/1979: vergunning (179#8097) voor het verbouwen van de bestaande herberg met woongelegenheid tot restaurant met woongelegenheid.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping handel;
• 1ste verdieping eenslaapkamerappartement van circa 59,5 m²;
• 2de verdieping eenslaapkamerappartement van circa 60 m²;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van drie bouwlagen met plat dak;
• volledige perceel bebouwd;

-          gevelafwerking

• grijze cementbepleistering en gele baksteen;
• buitenschrijnwerk in hout.

Huidige toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping tweeslaapkamerappartement van circa 57 m²;
• bovenliggende verdiepingen eenslaapkamerappartementen, functie conform vergund;

-          bouwvolume conform vergund;

-          gevelafwerking

• rode cementbepleistering en bruine baksteen;
• buitenschrijnwerk in witte PVC.

Gewenste toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping eenslaapkamerappartement van circa 57 m²;
• bovenliggende verdiepingen, functie conform vergund;

-          bouwvolume conform vergund;

-          gevelafwerking

• rode cementbepleistering en bruine baksteen;
• buitenschrijnwerk in witte PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren  van een functiewijziging van handel naar wonen;

-          inrichten van een tweeslaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping van circa 57m² netto bewoonbare oppervlakte;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De oranje kleur van de gevelafwerking kan bezwaarlijk afgestemd op de omgeving genoemd worden;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

De baksteen wordt geschilderd;

• artikel 27 Open ruimte:

Er wordt geen 20% open ruimte voorzien;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Het nieuw appartement heeft geen buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Het nieuw appartement heeft geen fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;

• artikel 30 Autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Het nieuw appartement heeft geen autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen;

Sectorale regelgeving

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging op het gelijkvloers van handel en telecomwinkel naar wonen en het wijzigen van de voorgevel.

De omgeving is gekenmerkt door voornamelijk een woonfunctie. De functiewijziging is bijgevolg inpasbaar in de omgeving van de Vercammenstraat.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het echter belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project.

De wooneenheid op het gelijkvloers heeft slechts een oppervlakte van 57,5 m² en voorziet in twee slaapkamers, waardoor de woongelegenheid op het gelijkvloers onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. De voorgestelde oppervlakte (vanaf 35 m² netto-vloeroppervlakte nuttige verblijfsruimte) kan hoogstens een studio herbergen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij een functiewijziging dient er minimaal 20% van de oppervlakte van het maaiveld onbebouwd te zijn. In de voorliggende aanvraag is dit niet het geval. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de aanliggende woongelegenheden. Open binnengebieden, hoe klein ook, brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. 

Een afwijking kan worden toegelaten indien het hoekperceel minder dan 20 m diep is aan beide straatkanten. Echter geldt dit niet voor een woonfunctie.

Voor een woonfunctie is een buitenruimte van groot belang om zo de woonkwaliteit te kunnen waarborgen. Bovendien kan er een buitenruimte gecreëerd worden, om zo meer woonkwaliteit te garanderen op het gelijkvloers .

Visueel-vormelijke elementen

De grijze cementbepeleistering werd geschilderd in een fel oranje tint. Ook de bakstenen geveldelen tussen de ramen in geschilderd in een donker rode tint. Beide felle kleuren komen in de onmiddellijke omgeving van het pand en het plein niet voor en doen een afbreuk aan de beeldkwaliteit van het pand en de verblijfskwaliteit van het plein. Het hoekgebouw wordt door de felle tinten als visueel storend ervaren. De omgeving is vooral gekenmerkt door bakstenen en gepleisterde gevels in een licht rode baksteenkleur of grijze/ witte tinten. Hier en daar komt een gele baksteentint voor. De felle oranje en rode tinten zijn bijgevolg niet kenmerkend en onaanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de kop van het gebouw was een deur als inkom voor de handel. Deze deur als inkom voor deze kleine woongelegenheid gebruiken zonder sasruimte of inkomhal is niet verenigbaar met actueel gebruiksgenot.

Ook de etalages van de handel en de opening van de inkomdeur en inkomtrap voor de kleine telecomwinkel aan het plein (welke nu wordt voorgesteld als slaapkamer van de woongelegenheid) behouden is ook niet verenigbaar met actueel gebruiksgenot bij deze functiewijziging.

Verder wordt opgemerkt dat de vrije hoogte van het appartement op de 1ste verdieping en 2de verdieping slechts 2,34 m bedraagt. Deze vrije hoogte is te beperkend en heeft een negatieve invloed op de woonkwaliteit van de appartementen. Afgaande op de dragende constructie van het gebouw is het mogelijk om te voldoen aan artikel 21 en een minimale vrije hoogte te voorzien van 2,60 m.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.