2020_CBS_03939 - Omgevingsvergunning - OMV_2020018599. Huikstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/05/2018: proces-verbaal (11002_2018_6537_VPV) voor het plaatsen van een afvalwaterbuis tegen de achtergevel;

-          10/02/2017: vergunning (20162689) voor het regulariseren van winkel naar kantoor.

Vergunde/huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers kantoor;
• 3 appartementen op de bovenliggende verdiepingen;

-          gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse voorgevel afgewerkt met antracietkleurige crepi en PVC schrijnwerk in antraciet;
• er zijn 2 inkomdeuren; één voor het kantoor en één voor de bovenliggende appartementen;

-          inrichting:

• koertje achteraan.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw:

• 4 appartementen, op iedere verdieping één;
• gelijkvloerse studio met een netto vloeroppervlakte van circa 34 m2;

-          gevelafwerking:

• ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen functie van een gelijkvloerse kantoorruimte tot een wooneenheid;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
• meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting.
  Er is geen afvalberging aanwezig.
• artikel 27 Open ruimte:

er wordt geen 20 % open ruimte op het niveau van het maaiveld voorzien;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de buitenruimte is onpraktisch in gebruik en onvoldoende toegankelijk;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er is geen fietsenstalling voor de bijkomende wooneenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Huikstraat wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De gelijkvloerse kantoorfunctie wordt omgevormd tot wonen. De beoogde functie is inpasbaar in de omgeving.

Het supprimeren van de kantoorfunctie wordt eveneens gunstig geadviseerd. Het betreft immers een kleinschalig, gelijkvloers kantoor in een niet- strategische kantoorlocatie.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied en heeft een beeldondersteunende funcie in de straat.

De gevraagde werken hebben geen impact op de erfgoedwaarden van het pand of het omliggende che-gebied.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook gunstig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. De bestaande open ruimte heeft een oppervlakte van +/- 4,1m². Dit komt ongeveer overeen met 6,5 % van de totale perceelsoppervlakte (=62 m²). De bouwdiepte van de bovenliggende verdiepingen, die geen deel uitmaken van de aanvraag, is gelijk aan deze van het gelijkvloers. Het is dan ook niet mogelijk om meer open ruimte te voorzien. Daarenboven is de bouwdiepte van het perceel gering (ca. 12m). Meer open ruimte creëren is praktisch en functioneel niet haalbaar. Daarom kan op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking hierop worden toegestaan.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De aanvraag voorziet met een bijkomende studio op het gelijkvloers in een eenzijdig aanbod van kleine woningen. Net zoals de andere woningen bedraagt de netto-vloeroppervlakte van de bijkomende studio slechts 34m² (oppervlakte verblijfsruimte). Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Vier kleine woningen op een perceel van slechts 62m² overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving.

De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanwezige open ruimte achteraan is volledig ommuurd, is enkel bereikbaar vanuit de berging, heeft geen enkel contact met de verblijfsruimte en is met een breedte van 88 cm en een diepte van 4,71 cm qua verhouding niet bruikbaar als buitenruimte. Deze kan bezwaarlijk als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd worden. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

De bijkomende studio krijgt enkel licht en zicht via de straatzijde. Door zijn ligging op het gelijkvloers is dit naar privacy niet aanvaardbaar. Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte (34m² verblijfsruimte) niet in verhouding staat met het aantal potentiële bewoners, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt. Op een oppervlakte kleiner dan 35 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio.

Doordat er een vierde woning in het gebouw wordt voorzien, dient er eveneens een gemeenschappelijke afvalberging aanwezig te zijn, conform artikel 26 van de bouwcode. Ook deze ontbreekt.

Omwille van de afwezigheid van voldoende woonkwaliteit wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Er wordt opgemerkt dat de bestaande, bovenliggende kleine woningen geen buitenruimte noch fietsenberging hebben. Daarom wordt aanbevolen om de gelijkvloerse verdieping in te zetten om de woonkwaliteit van de bestaande woningen te vergroten. De realisatie van een duplexappartement op het gelijkvloers en de eerste verdieping kan onderzocht worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er werd geen fietsenstalling voorzien. Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.