2020_CBS_03770 - Omgevingsvergunning - OMV_2019142949. Schaliënstraat 41_Waalsekaai 52-53. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2), artikel  7:   zone voor groen - (gr) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: De teruggetrokken daklaag ligt niet op elk punt van de voorgevel 3 meter achteruit;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 12: Draaicirkel en doorgangshoogte:
  §2 De kelder heeft op geen enkele plaats een vrije doorgangshoogte van minstens 2,30 meter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de fietsenberging, afvalberging en horecaruimte in de kelder voldoen niet aan de minimale hoogte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een bestaande meergezinswoning. Op de gelijkvloerse verdieping wordt reca voorzien. Het aantal wooneenheden daalt van 11 naar 7 en de gewenste recafunctie op het gelijkvloers is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van RUP-Binnenstad. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen:

Handel en horeca vallen onder dezelfde functiegroep voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen. Er moeten bijgevolg geen fietsstalplaatsen voorzien worden voor de recafunctie.

In de kelder worden er 23 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn met een fietslift. De afstand tussen de fietsen moet, conform artikel 29 van de bouwcode, minimaal 40cm bedragen, wat niet het geval is. Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op een hoekpand gelegen aan de Waalsekaai en Schaliënstraat.

Het pand betreft een drieledig hoekpand met 4 bouwlagen onder een daklaag, opgebouwd uit een diversiteit van dakvolumes. De directe omgeving van de Waalsekaai bestaat uit gebouwen met 4 of 5 bouwlagen en uiteenlopende dakvormen.

De aanvraag voorziet het behoud van de onderbouw en de vervanging van de dakconstructies door een volwaardige bouwlaag en een teruggetrokken daklaag. De kleine lichtschacht achteraan wordt volgebouwd tot op de verdiepingen.

De voorgestelde teruggetrokken daklaag wijkt af van artikel 2.1.9 van RUP Binnenstad. De daklaag springt niet over de volledige voorgevelbreedte 3 meter achteruit. Deze afwijking gaf aanleiding voor een openbaar onderzoek. Hierover werden geen bezwaren ingediend. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan deze afwijking gunstig beoordeeld worden.

De voorgestelde daklaag houdt vooraan immers voldoende afstand waardoor dit volume niet dominant in het straatbeeld voorkomt. Aan de achterzijde komt de daklaag niet hoger dan de dakrand van de teruggetrokken daklaag van de achterbuur, en na het ophogen van de scheidingsmuur ontstaat er geen kwaliteitsvermindering van de kantoorruimte. De compositie van de nieuwe gevels volgen de onderliggende gevelopbouw. De daklaag werd eveneens voorgelegd aan de Welstandscommissie die de uitvoering hiervan gunstig beoordeelden.

Het voorgestelde bouwvolume is in overeenstemming met de kenmerkende configuraties in de omgeving en de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed en gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd:

Het neoclassicistisch complex op de hoek van de Waalsekaai en de Schaliënstraat werd gebouwd in 1903. Het gebouw is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed in gevolge het ministerieel besluit van 14 maart 2019. In het kader van deze aanvraag werd een CHE-rapport opgesteld.

Het complex is een sterk beeldbepalend geheel dat deel uitmaakt van de oorspronkelijke architecturale context van de omgeving en in die zin een opportuniteit tot valorisatie van die historische kwaliteit. Het is een representatief voorbeeld van de burgerlijke bouwkunst binnen de ontwikkeling van het Zuid, met een meer dan gemiddelde kwaliteit. Ondanks de reeds sterk doorgezette transformatie van de Waalsekaai, waarbij oorspronkelijke gebouwen moesten wijken voor (al dan niet kwalitatieve) nieuwbouw, geeft de verbouwing van dit pand de mogelijkheid om de authentieke waarde van het pand en van de omgeving weer in de verf te zetten. De contextuele erfgoedwaarde van het pand is zeer hoog.

Bij de herwaardering van de bestaande gevel dient het oorspronkelijk bouwplan als uitgangspunt gebruikt te worden. De aanpassingen aan raam- en toegangsopeningen op het gelijkvloers zijn aanvaardbaar. Het schrijnwerk van ramen en deuren in de gevel dient bij vervanging uitgevoerd te worden naar historisch model. Het bewaarde raam in de achtergevel kan daarbij mogelijk als model gebruikt worden. Ook voor de kleurstelling (oorspronkelijk bleekbeige volgens het CHE-rapport met over het algemeen lichte overschilderingen in later jaren) dient dit als uitgangspunt genomen worden. In tegenstelling tot wat in de aanvraag aangegeven wordt dient het houten schrijnwerk dus geschilderd te worden. De metalen balkons op de hoeken dienen opnieuw aangebracht te worden naar historisch model. De kroonlijst dient hersteld te worden met herneming van de doorlopende tandlijst en de klossen. De elementen in natuursteen (waterlijsten, balkons en borstweringen) dienen opnieuw vrijgemaakt te worden.

In het interieur bleven weinig historische elementen bewaard, dit met uitzondering van de oorspronkelijke trappen. Bij de verbouwing kan daarom relatief vrij omgesprongen worden met de binnenindeling, waarbij wel de leesbaarheid van de oorspronkelijke driedeling gewaarborgd dient te zijn. Zowel op het gelijkvloers als op de verdiepingen dient de hoofdstructuur gerespecteerd te blijven. Op het gelijkvloers dienen de openingen beperkt te worden tot doorbrekingen (in de vorm van portieken), daar waar in het ontwerp volledige scheimuren worden weggehaald.

De bestaande dakverdieping werd doorheen de jaren sterk verbouwd en heeft nu een eerder gefragmenteerd karakter. De constructie bevindt zich in een slechte bouwfysische toestand. De toevoeging van een nieuw volume boven de historische kroonlijst ter vervanging van het dak is daarom aanvaardbaar. Dit zorgt er voor dat binnen het project het onderliggend historisch volume kan geherwaardeerd worden. De dienst monumentenzorg volgt hierin het advies van de welstandscommissie.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De volume-uitbreiding is verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw. Wel dienen er nog aanpassingen te gebeuren aan het voorstel om tegemoet te komen aan de opmerkingen van Welstand en Monumentenzorg. Zo dienen het schrijnwerk en balkons naar oorspronkelijk model te worden uitgevoerd en vooraf te worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Conform het advies van de Welstandscommissie dient de dakrandprofilering getrapt en in een lichte kleur te worden uitgevoerd. Dit is in voorwaarden opgenomen in deze vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag verminderd het aantal woongelegenheden in het gebouw waardoor de druk op het perceel en de omgeving afneemt. De wooneenheden zijn allen kwalitatief ingericht en meerzijdig georiënteerd. De bovenste bouwlaag en teruggetrokken laag zijn ingericht als een ruim duplexappartement en beschikt over een buitenterras met uitzicht op het toekomstige park.

In de kelder is nog een fietsstalplaats voorzien.

De aanvraag zorgt voor een algemene verbetering van de woonkwaliteit en een daling van de druk op het perceel.

De kelder heeft op geen enkele plaats een vrije doorgang van minstens 2,3 meter en is daardoor strijdig met artikel 12 van de verordening toegankelijkheid en artikel 21 van de bouwcode. De aanvrager heeft advies van Inter ingewonnen om deze afwijking te motiveren. Het betreft een historisch gebouw en aanpassingen aan de kelderverdieping zouden de erfgoedwaarden van het pand aantasten. Met toepassing van artikel 33 is een afwijking op artikel 12 van de integrale verordening toegankelijkheid aanvaardbaar.

Omwille van eenzelfde motivering (aantasting van de erfgoedwaarde) kan een afwijking op artikel 21 van de bouwcode gemotiveerd worden voor wat betreft de fietsenberging. Als voorwaarde van de vergunning wordt opgelegd dat de recaruimte in de kelder niet mag worden gebruikt als verbruiksruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de reca-ruimte in de kelder niet te gebruiken als verbruiksruimte;

3.      de dakrandprofilering van de teruggetrokken laag getrapt en in een witte kleur uit te voeren;

4.      schrijnwerk in de gevel vervangen naar historisch model door geschilderd houten schrijnwerk;

5.      het schrijnwerk dient vooraf voorgelegd te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

6.      behoud van het nog resterende balkon met natuurstenen balusters en herstel van de hoekbalkons met een metalen borstwering naar historisch model (cf. oorspronkelijke bouwplannen);

7.      herstel van de bestaande kroonlijst naar historisch model;

8.      verwijderen van de overschildering van natuurstenen gevelelementen;

9.      de doorbrekingen van de dragende muren op het gelijkvloers dienen beperkt te worden tot openingen (portieken) in plaats van de volledige verwijdering van deze muren. Minstens de helft van de oppervlakte van de dragende muren, die aangeduid zijn op het plan BA_P_N_09_1815 GRONDPLAN NIV 0 NIEUW_PLAN_IN_ROOD, dient bewaard te blijven; 

10.  de afstand tussen de fietsstalplaatsen bedraagt minimum 40cm;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.