2020_CBS_03959 - Omgevingsvergunning - OMV_2019162497. Hogeweg 22-24. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/11/2019: weigering (20192293) voor het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 2 entiteiten;

-          22/03/2019: weigering (20183518) voor het omvormen van een woning tot meergezinswoning;

-          04/06/1998: vergunning (961#10557) voor afbreken achterbouw van 20 m² en plaatsen garagepoort voorgevel;

-          07/05/1997: vergunning (961#10448) voor uitvoeren verbouwingswerken;

-          01/08/1983: vergunning (961#2368) voor binnenverbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met praktijkruimte met een bruto-vloeroppervlakte van 358m² en 3 slaapkamers;

-          woning opgetrokken over 2 percelen, de gebouwen zijn met elkaar verbonden door een opening in de scheidingsmuur;

-          linker perceel:

• twee bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloers een garage met bovenliggend een leefruimte;

-          rechter perceel:

• drie bouwlagen schuin dak in combinatie met plat dak;
• gelijkvloers een tandartsenpraktijk en op bovenliggende bouwlagen de woon-en leefruimtes.

Huidige toestand

-          met uitzondering van een uitbouw van circa 1m² achteraan de eerste verdieping, kan aan de hand van de aangeleverde bouwplannen in het aanvraagdossier in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het huidige gebouw op het vlak van volume, indeling en materialisatie niet gewijzigd werd;

-          voorgevel is afgewerkt met gele baksteen, witgeschilderde stenen, grijze leien, rode dakpannen en wit buitenschrijnwerk in PVC.

Gewenste toestand

-          de aanvraag heeft betrekking op het opdelen van een eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van 358 m² in:

• gelijkvloers appartement met 1 slaapkamer met NVO van 75 m²;
• appartement met 3 slaapkamers op verdiepingen met NVO van 187 m²;

-          linker perceel wordt voorzien van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          rechter perceel blijft 3 bouwlagen met schuin dak in combinatie met plat dak;

-          gelijkvloerse bouwdiepte (inclusief wenteltrap) bedraagt 18,60 m;

-          de voor- en achtergevel worden geïsoleerd en bepleisterd in een zachtgroen-grijze kleur;

-          de raamopeningen ter hoogte van de eerste verdieping worden vergroot en het schrijnwerk in de voor en achtergevel wordt uitgevoerd in zwart schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning (358 m² BVO) in 2 appartementen;

-          slopen van de bestaande aanbouwen;

-          uitbreiden van het gelijkvloers;

-          optrekken van het linkerdeel van de woning met 1 bouwlaag;

-          renoveren en isoleren van de voor- en achtergevel;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 een-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 75 m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 187 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1 Grotesteenweg, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 9 november 1994. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone c1 voor woningen en zone c2 voor woningen.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          Artikel 4.1.40 afmetingen van de gebouwen:

• de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 18,60 m door het plaatsen van een buitentrap > 18 m;
• het terras op de eerste verdieping valt deels buiten de opgelegde gabaritlijn van 45°;
• de aanbouw mag slechts 4 meter hoog zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 10: Het perceel is groter dan 250 m² waardoor de bepalingen van dit besluit van toepassing zijn op het plaatsen van een infiltratievoorziening voor het opgevangen hemelwater. Aan de hand van de aangeleverde informatie kan niet ten gronde beoordeeld worden of de infiltratiecapaciteit van de voorgestelde regenwaterafvoer voldoet aan de gestelde normen in dit artikel.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: Het supprimeren van de kroonlijst is niet in harmonie met deze rij van uitstekende kroonlijsten;
• Artikel 12 Levendige plint: de toegangspoort naar de garage heeft een breedte van 3,13 m > 3 m;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het rechterdeel van verdieping 2 heeft een vrije hoogte van 2,27 m < 2,60 m;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt maar 1 autostalplaats voorzien;
• Artikel 43 Septische putten: er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

BPA nr. 1 Grotesteenweg:

-          artikel 4.1.40 – afmetingen van gebouwen:
De aanvraag wijkt van de voorschriften van het BPA. Op het gelijkvloers wordt er circa 0,6 meter dieper gebouwd dan toegelaten. Dit is enkel het gevolg van de plaatsing van een buitentrap van het dakterras naar de tuin. Gelet op de zeer beperkte afwijking en het feit dat het gebruik van de betreffende trap geen onaanvaardbare overlast veroorzaakt, noch naar de bezonning als naar de inkijk naar de ramen van de aanpalende percelen, kan een afwijking gemotiveerd worden. Hetzelfde geld voor de afwijkende bouwdiepte van het dakterras en aanhorigheden op de eerste verdieping op voorwaarde dat het terras aan de linkerzijde beperkt wordt tot 2m van de scheiding. Ook hier is de afwijking van zodanig beperkte aard dat er geen onaanvaardbare nadelige impact verwacht wordt qua bezonning voor de aanpalende percelen.

Bouwcode:

-          artikel 12 – levendige plint:

Omwille van een samenhang met de ramen van de bovenliggende verdiepingen en de vergunde situatie, wordt een afwijking conform artikel 3 van de bouwcode toegestaan.

-          artikel 21 – minimale hoogte van ruimten:

De aanvraag betreft het samenvoegen van 2 vergunde kleine slaapkamer met een vrije hoogte van circa 2,27 m tot 1 grotere slaapkamer met een vrije hoogte van circa 2,27 m. Desondanks de zeer beperkte vrije hoogte betreft dit een zeer grote verbetering van de leefkwaliteit ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming van een eengezinswoning tot een meergezinswoning met 2 wooneenheden. Deze functie is in overeenstemming met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het BPA waardoor deze functie inpasbaar is in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het omvormen van een eengezinswoning groter dan 350m². De nieuwe woonentiteiten beschikken over een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk 75m² en 187m² en hebben beide via de gemeenschappelijke delen toegang tot de grote tuin. Om de toegang van de grootste woonentiteit (die zich op de verdiepingen bevindt) naar de toekomst toe te garanderen wordt dit ook in voorwaarden opgelegd.

De voorgestelde volumetrie is enerzijds in harmonie met de omgeving, zowel naar bouwdiepte als naar bouwhoogte toe. De afwijkingen op het BPA naar bouwdiepte die worden toegestaan zijn zodanig beperkt dat zij ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels worden geïsoleerd en bepleisterd in zachtgroen-grijze pleister en de raamopeningen ter hoogte van de verdiepingen worden gewijzigd om zo een samenhangend gevelbeeld te vormen. Er wordt niet zwart schrijnwerk en een transparante garagepoort voorzien. Deze materialisatie wordt positief geadviseerd.

De omgeving wordt gekenmerkt door gevels met een uitstekende kroonlijst.

Voor het linkerdeel wordt volgens het gevelplan een kroonlijst voorzien. Volgens snede BB wordt er echter geen kroonlijst voorzien.

Volgens snede AA wordt de dakverdieping van het rechterdeel in dezelfde afwerking voorzien als de gevel. Dit is aanvaardbaar op voorwaarde de bestaande kroonlijst wordt verwijderd en opnieuw wordt voorzien boven de tweede verdieping alsook de ramen van deze tweede verdieping voorzien worden zoals de ramen van het linkerdeel voor een samenhang van het geheel.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail ter hoogte van de perceelgrens met de linker- en rechterbuur te behouden indien aanwezig.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits rekening houdend met de voorwaarden voldoen de aangevraagde wijzigingen, handelingen en werken aan actueel normen voor wat betreft hinder, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er dient een infiltratievoorziening voor het opvangen van hemelwater voorzien worden, conform artikel 10 van de verordening hemelwater;

3.      het terras op de eerste verdieping aan de linkerzijde te beperken tot 2m van de scheiding;

4.      de bestaande kroonlijst aan het rechterdeel van de voorgevel te verwijderen;

5.      een doorlopende uitstekende kroonlijst te voorzien boven de tweede verdieping over het linker- en rechterdeel;

6.      de ramen van de tweede verdieping aan de rechterdeel te voorzien conform het linkerdeel;

7.      een septische put tevoorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

8.      de toegang van de woonentiteit op de verdiepingen tot de gemeenschappelijke tuin op het gelijkvloers moet gegarandeerd blijven;

9.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal ter hoogte van de voorgevel moet uitgevoerd worden met een totale dikte van 14 centimeter;

10.  de arrière-corps ter hoogte van de aanpalende woningen, indien aanwezig, te behouden en vrij te laten van materiaal en isolaite;

11.  dorpels in natuursteen te voorzien voor de ramen op de verdiepingen, die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

12.  de plint te voorzien in natuursteen die voorbij het gevelvlak steekt;

13.  de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

14.  de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein, zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

15.  de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

16.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten