2020_CBS_03988 - Omgevingsvergunning - OMV_2019156209. Bouwensstraat 37-39. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

§3. het dakterras rechts achteraan op niveau +2 is niet begrepen onder hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding.

§4. geveluitsprongen die de binnenruimte vergroten dienen minder dan de helft van de geveloppervlakte in te nemen;

• artikel 16 Technische uitsprongen:

§1. alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak. Er staat een technische installatie op het plat dak van de 1ste verdieping;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht, de personeelsruimte van de fitness beschikt hier niet over;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren hebben niet overal een opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
§3. het dakterras rechts achteraan op niveau +2 is niet begrepen onder hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding. Dit creëert storende inkijk in de naast gelegen eigendom. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd het terras te beperken binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding, zoals in rood aangeduid op de plannen.

§4. geveluitsprongen die de binnenruimte vergroten dienen minder dan de helft van de geveloppervlakte in te nemen. De geveluitsprongen in voorliggend ontwerp nemen in totaliteit meer dan de helft van de geveloppervlakte in. Deze geveluitsprongen maken echter onlosmakelijk deel uit van het gevelontwerp. Het project werd meermaals voorgelegd aan de Welstandscommissie, het gevelontwerp is esthetisch verantwoord. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan bijgevolg een afwijking op dit voorschrift worden toegestaan;

-          artikel 16 Technische uitsprongen:
§1. alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak. Er staat een technische installatie op het plat dak van de 1ste verdieping die de RWA van de ondergrondse parking en technieken voor de fitnessruimte omvat. Deze oplossing volgt uit een structurele en technische logica. Het gelijkvloers en de onderliggende parking reiken veel dieper in het binnengebied; het voorzien van de breed gedimensioneerde kanalen van de RWA in het hoofdgebouw is, gelet op de grote afstand tot het dak van het hoofdgebouw, technisch niet haalbaar en zou zeer ruimte-inefficiënt zijn op de bovengelegen verdiepingen. Bovendien reikt de technische installatie niet hoger dan de rechter scheidingsmuur, wordt het geheel degelijk visueel afgewerkt en zal de RWA alleen werken bij calamiteiten, waardoor de impact minimaal is. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan bijgevolg een afwijking worden toegestaan op dit voorschrift voor wat betreft de RWA. Als voorwaarde bij de vergunning wordt wel opgelegd dat de technische installaties van de fitnessruimte dienen ingeplant en voorzien te worden in overeenstemming met artikel 16 van de bouwcode;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht, de personeelsruimte van de fitness beschikt hier niet over. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes. De personeelsruimte komt daarom niet als verblijfsruimte voor vergunning in aanmerking en wordt uitgesloten uit de vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen. Mogelijks kan de personeelsruimte van plaats gewisseld worden met de kleedruimte voor mindervaliden, mits in deze laatste ruimte een voldoende grote gevelopening in de achtergevel wordt voorzien, in overeenstemming met de bepalingen van dit artikel;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
de scheidingsmuren hebben niet overal een opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt OF indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het bouwen van een gelijkvloerse fitnessruimte en een bovenliggende meergezinswoning met 26 woongelegenheden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende mix van functies in de Bouwensstraat en de directe omgeving van de Plantin en Moretuslei.

Bij de opgegeven werken is er ergens sprake van een detailhandel. De ondergrens van een kleinhandelsvergunning is echter overschreden, hoewel er in het dossier geen kleinhandelsaanvraag is toegevoegd. Bovendien vereist het dossier dan ook een duidelijke toelichting hoe het laden/lossen van de handelszaak op eigen terrein georganiseerd zal worden.

Op de ingediende plannen staat echter duidelijk de functie ‘fitness’, (= dagrecreatie) vermeld, vermoedelijk betreft de vermelding van detailhandel in het dossier een onvolkomenheid. Daarom wordt de gelijkvloerse fitness voorwaardelijk vergund onder de vermelding van de functie dagrecreatie, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Bouwensstraat gekenmerkt wordt door meergezinswoningen met losstaande functies op het gelijkvloers van 4 à 5 bouwlagen onder platte daken. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen die diep doordringen in het binnengebied.

In voorliggende aanvraag wordt een hoofdbouw van 5 bouwlagen met een bijkomende teruggetrokken daklaag voorzien. De bouwdieptes van beide aanpalende panden worden overgenomen in de hoofdbouw.

Achter de hoofdbouw wordt een gelijkvloerse achterbouw tot een totale bouwdiepte van circa 44 m voorzien. De voorgestelde bouwdiepte is, gelet op de gelijkvloerse functie van dagrecreatie (fitness) en de kenmerkende bouwdieptes in de omgeving verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening; er blijft nog voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een voldoende grote tuinzone te behouden.

Alleen de hoofdbouw reikt licht hoger dan de bestaande scheidingsmuren van de aanpalende bebouwing. Bijgevolg heeft de aanvraag geen onaanvaardbare negatieve gevolgen voor de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Er wordt opgemerkt dat het voorwaardelijk gunstig verslag van de Welstandscommissie van 6 december 2019 tijdens het voortraject niet volledig gevolgd wordt in voorliggende aanvraag. Er werd namelijk gevraagd de kroonlijst hoger op te trekken in functie van een massieve bekroning van het gebouw. Daarbij wordt opgemerkt dat de balustrades van de terrassen in voorliggende aanvraag op de kroonlijst worden aangebracht. Dit draagt geenszins bij tot een massievere kroonlijst en komt het gevelbeeld niet ten goede.
Daarom wordt in de voorwaarden opgelegd balustrades teruggetrokken achter de dakopstand te voorzien, onder een verticale zichtbelemmeringshoek van 45°, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorwaardelijk gunstige advies van de Brandweer Zone Antwerpen vermeldt onder meer dat op niveau -2, ter hoogte van de bergingen, de doodlopende weg een lengte van meer dan 15 m heeft. Om te kunnen voldoen aan de voorschriften moet een klein gedeelte van de inrichting van niveau -2 worden aangepast. Deze ingreep is echter niet vergunningsplichtig en heeft geen structurele gevolgen. De voorwaarde gesteld door de brandweer kan dus worden toegestaan.

De twee nooduitgangen aan de straatzijde op het gelijkvloers draaien open over het openbaar domein. Er moet op worden toegezien dat deze toegangen zeker niet gebruikt worden als toegang voor de fitness maar uitsluitend als nooduitgang bij calamiteiten. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Op het inplantingsplan in de open ruimte achteraan op het perceel staat vermeld dat er verharding in grasdallen wordt voorzien, welke oppervlakte wordt verhard wordt niet expliciet vermeld. Artikel 27 “Open ruimte” van de bouwcode stelt dat de tuinzone zoveel mogelijk groen en onverhard moet worden gehouden. In voorliggende tuinzone wordt een fietsenstalling in functie van de fitnessruimte voorzien. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem.

In voorliggende tuinzone wordt een fietsenstalling in functie van de fitnessruimte voorzien. Rekening houdende met bovenstaand voorschrift, wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat in de tuinzone alleen de strikt noodzakelijke zones in functie van de fietsenstalling en de looppaden mogen worden verhard in waterdoorlatende verharding, het resterende deel dient als onverharde groenzones te worden aangelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er dienen voor deze nieuwbouw 73 overdekte afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden voor de woonfunctie ((11*(1+1))+(9*(2+1))+(6*(3+1))) = 22+27+24= 73). Deze werden op niveau -1 ingetekend en worden ontsloten via een fietstrap met 2 fietsgoten.

Verder worden er 43 fietsenstallingen voorzien voor de fitness waarbij men ook 9 fietsstalplaatsen voor niet-standaardfietsen voorziet.

Het project voldoet hiermee aan het benodigde aantal fietsstal- en fietsparkeerplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode.

De nieuwe inrit tot de ondergrondse parking komt op dezelfde plaats als de bestaande inrit te liggen. Het is daarom wellicht niet nodig om de boordsteen op het openbaar domein aan te passen vermits er daar al een afgeschuinde boordsteen ligt.

Vermits de toegangshelling niet breed genoeg is om wagens te laten kruisen tussen gelijkvloers en niveau -1, dient er daar met een verkeerslichtensysteem gewerkt te worden.

Ook dient de fietstrap duidelijk afgescheiden te worden zodat er geen gevaar is dat autobestuurders daar per ongeluk op rijden.

Het is verder ook  aan te raden heel duidelijk aan te geven dat de parkeerplaatsen voor de bewoners (niveau -2) niet toegankelijk zijn voor fitnessbezoekers. Op die manier voorkomt men frustraties bij bewoners die geen parkeerplaats meer vinden omdat de fitnessbezoekers alle vrije plaatsen hebben ingenomen.

Het project wordt gunstig beoordeeld op vlak van mobiliteitsimpact, mits wordt voldaan aan volgende voorwaarden:

-          er dient een verkeerslichtensysteem te komen tussen gelijkvloers en niveau -1;

-          toegang tot de fietstrap dient duidelijk aangegeven te worden, zodat er daar geen wagens naar beneden rijden;

-          duidelijk aan te geven dat niveau -2 enkel voor bewoners is, niet voor fitnessbezoekers. Desnoods kan met een bareel worden gewerkt;

-          laadpunten voor elektrische fietsen en elektrische auto’s zijn te voorzien.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 135 m² netto. Deze oppervlakte is voldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

In deze meergezinswoning met 26 appartementen is de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen samen circa 85 m²:

• 11 één-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van tussen 61 en 70 m²;
• 9 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van tussen 81 en 105 m²;
• 6 drie-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van tussen 111 en 135 m².

Samen met de gelijkvloerse fitness (dagrecreatie) beschikt het project over een aanvaardbare mix van functies en woninggroottes op deze ligging in binnenstedelijk gebied.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het project geen onaanvaardbare druk op het perceel, het bouwblok en de wijk wordt gelegd, de draagkracht van de site wordt niet overschreden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig. Het betreft de exploitatie van een stookinstallatie in een woongebied (en niet in een industriegebied zoals aangevraagd is).

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandregels.

De gemelde exploitatie is niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het voorwaardelijk gunstig advies van het Directoraat-generaal Luchtvaart dient strikt te worden opgevolgd;

3.      het voorwaardelijk gunstig advies van de ASTRID-veiligheidscommissie dient strikt te worden opgevolgd;

4.      het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin dient strikt te worden opgevolgd;

5.      de voorwaardelijk gunstig adviezen van Fluvius dienen strikt te worden opgevolgd;

6.      het voorwaardelijk gunstig advies van Proximus dient strikt te worden opgevolgd;

7.      de gelijkvloerse fitness te voorzien als de functie dagrecreatie, zoals in rood aangeduid op de plannen;

8.      de twee nooduitgangen aan de straatzijde op het gelijkvloers mogen niet gebruikt worden als toegang voor de fitness, maar uitsluitend als nooduitgang bij calamiteiten;

9.      er dient een verkeerslichtensysteem te komen tussen gelijkvloers en niveau -1;

10.  toegang tot de fietstrap dient duidelijk aangegeven te worden, zodat er daar geen wagens naar beneden rijden;

11.  duidelijk aan te geven dat niveau -2 enkel voor bewoners is, niet voor fitnessbezoekers (desnoods kan met een bareel worden gewerkt);

12.  laadpunten voor elektrische fietsen en elektrische auto’s te voorzien;

13.  de balustrades aan de straatzijde op de bovenste verdieping moeten teruggetrokken achter de dakopstand voorzien worden, onder een verticale zichtbelemmeringshoek van 45°, zoals in rood aangeduid op de plannen;

14.  in de tuinzone mogen alleen de strikt noodzakelijke zones in functie van de fietsenstalling en de looppaden worden verhard in waterdoorlatende verharding, het resterende deel dient als onverharde groenzones te worden aangelegd;

15.  de technische installaties van de fitnessruimte dienen ingeplant en voorzien te worden in overeenstemming met artikel 16 van de bouwcode;

16.  de schouw voor RWA van de niveau -1 en -2 enkel te voorzien voor calamiteiten;

17.  het dakterras rechts achteraan op niveau +2 is te beperken binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding, zoals in rood aangeduid op de plannen;

18.  achteraan op het perceel moeten minstens 2 hoogstammige bomen in volle grond worden aangeplant op voldoende afstand van de perceelgrenzen;

19.  de scheidingsmuren met de aanpalende eigendommen moeten ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak uitgevoerd worden volgens één van onderstaande mogelijkheden:

-          de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1);

-          tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak wordt een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm;

20.  alleen het achterste gedeelte van de linker scheidingsmuur mag verlaagd worden tot de bestaande hoogte van het voorste gedeelte van de scheidingsmuur, zoals in rood aangeduid op de plannen;

21.  de doorsteek moet overkapt worden met een lichtdoorlatend, maar ondoorzichtig materiaal met een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van de bovenzijde van de te behouden scheidingsmuur, zoals in rood aangeduid op de plannen;

22.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

23.  de personeelsruimte wordt als verblijfsruimte uitgesloten uit de vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden, wordt vanuit milieutechnisch oogpunt positief advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 9 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Schending van de privacy: De privacy van de omwonenden wordt geschonden door de raampartijen in de zijgevel van de fitnessruimte, de dieper reikende uitpandige terrassen op 3 m van de linker perceelgrens, de hogere verdiepingshoogtes, het verlagen van de linker scheidingsmuur, het rooien van de boom.
Volgende oplossingen worden voorgesteld: terrassen minder laten uitkragen, verdiepingshoogtes beperken, terrassen pas laten starten op 4,80 m van de linker perceelgrens, de raampartijen in de zijgevel verder laten starten, de linker scheidingsmuur niet verlagen of verhogen, behoud van de huidige boom.
Beoordeling:

De privacy van de naastgelegen appartementen wordt niet onaanvaardbaar geschonden door de ligging van de open ruimte of de beglaasde gevel. De inkijk vanuit de lager gelegen delen naar de hoger gelegen aanpalende delen schendt de privacy niet op zulke manier dat het naastgelegen pand onbewoonbaar wordt.

De uitkragende terrassen aan de achterzijde van het voorliggende pand voldoen integraal aan de van toepassing zijnde artikels van de bouwcode en de bepalingen van andere wetgeving inzake inkijk in aanpalende eigendommen. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat er vanop de voorziene uitkragende terrassen hinderlijke inkijk in de aanpalende eigendommen ontstaat.

Een zekere mate van beperkte schuine inkijk is intrinsiek verbonden aan stedelijk wonen in gesloten bebouwing.

Het verlagen van de verdiepingshoogtes in voorliggend project kan niet worden bijgetreden omdat daardoor de inwendige vrije hoogte te laag zou worden om voldoende woonkwaliteit te waarborgen (cfr. artikel 21 van de bouwcode).

Het verlagen van de scheidingsmuur en het rooien van de bomen worden in onderstaande bezwaren besproken.
Het bezwaar is deels gegrond, deels ongegrond.

2.      Geluidshinder: Het project veroorzaakt geluidshinder voor omwonenden door de doorsteek naar de fietsenstalling en de toegang tot de fitness in de zijgevel (muziek vanuit fitness).
Volgende oplossingen worden voorgesteld: behoud van de huidige boom, behoud van het Vichy-gebouw, overdekken van de doorgang, monteren van akoestische panelen in de doorsteek.
Beoordeling:

Een zekere mate van geluidsproductie is intrinsiek verbonden aan een stedelijke context in gesloten bebouwing.

Door het voorzien van een overdekte doorsteek kan eventuele geluidshinder wel gemilderd worden. Dit wordt hieronder besproken.
Het bezwaar is deels gegrond.

3.      Verlaging linker scheidingsmuur: Deze scheidingsmuur mag niet verlaagd worden tot 2 m hoogte, om inkijk en inbraak in en lawaaihinder naar het linker aanpalende pand te vermijden. Bovendien ligt het maaiveld van de tuin van het linker aanpalende pand hoger, waardoor de muur aldaar slechts 1m20 hoog zou zijn, indien de muur op voorliggend perceel zou verlaagd worden tot 2 m hoog. De huidige hoogte van 3 m van de muur dient behouden te blijven.
Beoordeling:

De aanpalenden zijn niet akkoord met het verlagen van de linker scheidingsmuur omwille van diverse bovenstaande redenen. Het behoud van de muur in zijn huidige hoogte zou veel van deze grieven verhelpen. Daarnaast is het geenszins wenselijk in functie van de wederzijdse privacy dat vanaf het aanpalende perceel slechts een scheidingsmuur van 1,20 m hoog zou resten, indien de scheidingsmuur zou worden verlaagd zoals voorgesteld.

Daarnaast is het, rekening houdend met de maximale bezonning van het aanpalende perceel, wel aangewezen het hogere gedeelte van de scheidingsmuur achteraan op het perceel (waar de huidige bebouwing staat) wel te verlagen in overeenstemming met de hoogte van het voorste gedeelte van de muur.

Het bezwaar is gegrond, als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat alleen het achterste gedeelte van de linker scheidingsmuur mag verlaagd worden tot de bestaande hoogte van het voorste gedeelte van de scheidingsmuur, zoals in rood aangeduid op de plannen.

4.      Overdekken doorgang: Om de lawaaihinder van de personen die van en naar de fietsenstalling gaan, maar ook binnengaan in de niet afgesloten hal van de fitness, maximaal te beperken wordt voorgesteld om de doorgang te overdekken.
Beoordeling:

Om enigszins tegemoet te komen aan bovenstaande bezwaren met betrekking tot privacy, geluidshinder en veiligheid wordt dit bezwaar gevolgd. Het voorzien van een overkapping tussen de zijgevel van de achterbouw en de linker scheidingsmuur in een lichtdoorlatend, maar ondoorzichtig materiaal is een goede oplossing die de verblijfskwaliteit van de fitnessruimte niet schaadt en zelfs kan versterken. Rekening houdend met de van toepassing zijnde voorschriften moet de overkapping een minimale opstand van 0,30 m respecteren ten opzichte van de bovenzijde van de te behouden scheidingsmuur.
Het bezwaar is gegrond, als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de doorsteek moet overkapt worden met een lichtdoorlatend, maar ondoorzichtig materiaal met een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van de bovenzijde van de te behouden scheidingsmuur, zoals in rood aangeduid op de plannen.

5.      Fietsenstalling: De fietsenstalling in de tuinzone wordt beter ondergronds voorzien zodat de groene ruimte maximaal kan worden voorzien. Men vreest ook dat bezoekers van de fitness hun fietsen op straat zullen parkeren.
Beoordeling:

De voorgestelde open ruimte is voldoende groot volgens de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode en is ruimtelijk gezien aanvaardbaar. Het inrichten van een fietsenstallingen in dergelijke open ruimte is eveneens toegestaan. Het ondergronds inrichten van de fietsenstalling in functie van de fitness zal echter drempelverhogend werken, zodat bezoekers hun fiets nog sneller op het openbaar domein zullen stallen.
Om het groene karakter van de open ruimte te garanderen, wordt echter als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat alleen de strikt noodzakelijke zones in functie van de fietsenstalling en de looppaden mogen worden verhard in waterdoorlatende verharding, het resterende deel dient als onverharde groenzones te worden aangelegd.
Het bezwaar is deels gegrond, als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat alleen de strikt noodzakelijke zones in functie van de fietsenstalling en de looppaden mogen worden verhard in waterdoorlatende verharding, het resterende deel dient als onverharde groenzones te worden aangelegd.

6.      Isolatiewaarde scheidingsmuur: De doorgang naar de fitness is open, waardoor de inkomhal van het aanpalende pand niet langer grenst aan een aangrenzende onverwarmde ruimte. De aanvrager moet de muur isoleren.
Beoordeling:

De gewenste toestand betreft een verbetering voor de bovenliggende verdiepingen van het aanpalende pand; hiertegen zullen immers verwarmde verblijfsruimtes worden gebouwd.

De eis om de muur te isoleren betreft echter een burgerrechtelijke kwestie waar alle eigenaars dienen in overeen te komen. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en kan bijgevolg niet mee in overweging worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.
Het bezwaar is ongegrond.

7.      Overkraging terrassen: De terrassen aan de achtergevel reiken dieper dan die van het linker aanpalende pand. Er wordt gevraagd de diepte van de terrassen te beperken tot 1,20 m vanaf de achtergevel omwille van de privacy en de harmonie met het linker aanpalende pand.
Beoordeling:

De uitkragende terrassen aan de achterzijde van het voorliggende pand voldoen integraal aan de van toepassing zijnde artikels van de bouwcode en de bepalingen van andere wetgeving inzake inkijk in aanpalende eigendommen. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat er vanop de voorziene uitkragende terrassen onaanvaardbare hinderlijke inkijk in de aanpalende eigendommen ontstaat. Een zekere mate van beperkte inkijk is intrinsiek verbonden aan stedelijk wonen in gesloten bebouwing.

Het uitlijnen van uitkragende terrassen aan achtergevels van aanpalende panden is geen vereiste. Een zekere mate van verschil in vormgeving draagt bij tot een gevarieerde stedelijke context.
Het bezwaar is ongegrond.

8.      Uniformiteit van hoogte: De dakrand van het project is hoger dan die van het linker aanpalende pand. Omwille van de uniformiteit en het zicht is het beter dat de dakrand van de buur wordt overgenomen.
Beoordeling:

Het volgen van aanpalende bouwhoogtes is geen verplichting volgens de stedenbouwkundige voorschriften. Het afstemmen van alle bouwhoogtes op elkaar zou een verarming van het straatbeeld betekenen, enige differentiatie hierin is aangewezen om geen aanblik van een ‘geschoren haag’ te verkrijgen.
Het bezwaar is ongegrond.

9.      Rooien van de bomen: De boom centraal links op voorliggend perceel mag niet gerooid worden. De boom is een prachtexemplaar en zuivert de lucht (ecologische redenen). De boom is een natuurlijke scheiding tussen de fitness en de leefruimte van de bezwaarschrijver (privacy redenen). De boom zorgt voor lawaaireductie komende van de parking. Bomen hebben een verkoelend effect.
Een groendak kan geen alternatief zijn voor meer groen in de buurt.
Bezwaarschrijver vraagt om het groen te compenseren op het openbaar domein ter vervanging van parkeerplaatsen.
Beoordeling:

De stellingen dat bomen (en vergroening in het algemeen) een ecologische bijdrage leveren aan projecten en privacyverhogend en geluidswerend werken, worden bijgetreden. De 2 te rooien bomen worden echter door de aanvrager gecompenseerd in de open ruimte achteraan; er worden 4 bomen in volle grond gesuggereerd. Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat ter compensatie van de 2 te rooien bomen, achteraan op het perceel minstens 2 hoogstammige bomen in volle grond moeten worden aangeplant op voldoende afstand van de perceelgrenzen.
Hiermee is het niet noodzakelijk om de bomen te compenseren op het openbaar domein. De aldaar aanwezige parkeerplaatsen vervullen tot op heden nog steeds een belangrijke mobiliteitsfunctie en kunnen niet zomaar worden gesupprimeerd.

Het project voorziet alle platte daken aan te leggen als groendaken. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen.
Het bezwaar is deels gegrond, als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat achteraan op het perceel minstens 2 hoogstammige bomen in volle grond moeten worden aangeplant op voldoende afstand van de perceelgrenzen.

10.  Sloop Vichy-gebouw en minderwaarde: Jammer dat een historisch gebouw wordt gesloopt. Dit gebouw verhindert dat tegen de zuidelijke wachtgevel van het linker aanpalende pand kan worden gebouwd. Bezwaarschrijver vreest voor minderwaarde van zijn eigendom omdat het zonlicht niet langer tot laat in de middag op zijn buitenruimte aan de achterzijde kan vallen.
In de te slopen schouw zit mogelijks asbest vervat. Een bezwaarschrijver vraagt wat er zal gebeuren met de bakstenen muur.
Beoordeling:

Het Vichy-gebouw werd niet vastgesteld als beschermd monument en komt niet voor op de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Hoewel het een fraai pand betreft, heeft het dus geen erfgoedstatuut, waardoor de sloop ervan geen weigeringsgrond vormt.

Gelet op het feit dat voorliggend project ten zuidwesten wordt ingepland ten opzichte van het links aanpalend gebouw, zal het geen impact hebben op de zonlichttoetreding van de oostelijk georiënteerde buitenruimtes aan de achterzijde van het aanpalende pand.
Eventuele vrees voor minderwaarde betreft geen stedenbouwkundig aspect en kan bijgevolg niet worden meegenomen in de beoordeling van voorliggend project.
Bij de aanvraag werd een sloopopvolgingsplan toegevoegd dat de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende materialen in de te slopen bouwelementen in kaart brengt.
Tegen de bakstenen muur (vermoedelijk wordt hier de wachtgevel van het aanpalende pand bedoeld) wordt het voorliggend project opgetrokken.
Het bezwaar is ongegrond.

11.  Technische installatie: De technische installatie op het platte dak van de fitnessruimte wordt tegen de perceelgrens voorzien, wat voor geluids-, geur- en visuele overlast kan zorgen en afwijkt van artikel 16 van de bouwcode.
Beoordeling:

Artikel 16 “Technische uitsprongen” van de bouwcode stelt dat alle technische installaties bij voorkeur inwendig in het gebouw worden ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak.
Er staat een technische installatie op het plat dak van de 1ste verdieping die de RWA van de ondergrondse parking en technieken voor de fitnessruimte omvat. Deze oplossing volgt uit een structurele -en technische logica. Het gelijkvloers en de onderliggende parking reiken veel dieper in het binnengebied; het voorzien van de breed gedimensioneerde kanalen van de RWA in het hoofdgebouw is, gelet op de grote afstand tot het dak van het hoofdgebouw, technisch niet haalbaar en zou zeer ruimte-inefficiënt zijn op de bovengelegen verdiepingen. Bovendien reikt de technische installatie niet hoger dan de rechter scheidingsmuur, wordt het geheel degelijk visueel afgewerkt en zal de RWA alleen werken bij calamiteiten, waardoor de impact ervan minimaal is. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan bijgevolg een afwijking worden toegestaan op dit voorschrift voor wat betreft de RWA. Als voorwaarde bij de vergunning wordt wel opgelegd dat de technische installaties van de fitnessruimte dienen ingeplant en voorzien te worden in overeenstemming met artikel 16 van de bouwcode;
Het bezwaar is deels gegrond, als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de technische installaties van de fitnessruimte dienen ingeplant en voorzien te worden in overeenstemming met artikel 16 van de bouwcode.

12.  Verkeersoverlast: Het project zorgt met zijn 60 autoparkeerplaatsen en 116 fietsenstallingen voor veel bijkomende verkeersoverlast en lawaaihinder, bovenop het vrachtverkeer van een andere functie in de buurt.
Beoordeling:

De aanvraag betreft een stadsproject en is vlakbij een grote invalsweg gelegen. Enig verkeersaanzuigend effect is hier dus te verwachten en passend in omgeving.

Het project voorziet in alle benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein wat gunstig beoordeeld wordt. Bovendien betekenen 60 autoparkeerplaatsen geen evenredig hoog aantal bijkomende verkeersbewegingen per uur. Tot slot is er in de huidige toestand ook reeds een fitness aanwezig, eventuele verkeersoverlast door de bijkomende woongelegenheden zal bijgevolg slechts zeer beperkt van aard zijn ten opzichte van de huidige toestand.
Het bezwaar is ongegrond.

13.  Stabiliteit: Vrees voor stabiliteitsproblemen door de ondergrondse parking over 2 bouwlagen. Er moet een uitgebreide plaatsbeschrijving worden opgemaakt voordat de werken worden aangevat.
Beoordeling:

Hoewel de opmaak van een plaatsbeschrijving is aangewezen, betreft dit bezwaar een burgerrechterlijke aangelegenheid. De elementen zijn niet van stedenbouwkundige aard en kunnen bijgevolg niet mee in afweging worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.
Het bezwaar is ongegrond.