2020_CBS_03950 - Omgevingsvergunning - OMV_2019146433. Nationalestraat 55 - 57. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

De kroonlijst en het schrijnwerk werden vervangen, waar de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld.

-          2.1.2 Harmonie en referentiebeeld:

Het dakenlandschap in de nabije omgeving wordt gekenmerkt door zuivere zadeldaken zonder uitsprongen. De dakkapel aan de straatzijde is dus niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De dakkapel bevindt zich op 0,70 m van het midden van de scheidsmuur, waar een minimale afstand van 0,75 m vereist is. De dakkapel heeft een breedte van 4,12 m, waar deze maximaal 1,50 m breed mag zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

De kroonlijst en het schrijnwerk werden vervangen, waar de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Het dakenlandschap in de nabije omgeving wordt gekenmerkt door zuivere zadeldaken zonder uitsprongen. De dakkapel aan de straatzijde is dus niet in harmonie met het referentiebeeld;
  • Het toevoegen van extra woningen biedt geen ruimtelijke voordelen, maar legt wel bijkomende lasten op het reeds maximale programma op dit perceel. Dit wordt beoordeeld als een overschrijding van de draagkracht;

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

De woonentiteiten hebben een vloeroppervlakte van circa 31m² en 32m², waar voor elke zelfstandige woning een minimale netto vloeroppervlakte van 35m² vereist is;

• artikel 24 Minimale lichtinval:
  De appartementen op de zolderverdieping voldoen niet aan de vereiste 10% lichtinval ten opzichte van de vloeroppervlakte;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Geen van de zelfstandige woningen beschikt over een buitenruimte, waar dit vereist is bij een vermeerdering van het aantal woongelegenheden;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien, waar voor de bijkomende appartementen 6 fietsstalplaatsen vereist zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Nationalestraat wordt gekenmerkt door klassieke handelshuizen met woonfuncties op de verdiepingen, hier en daar afgewisseld met grotere meer recente gebouwen.

De woonfunctie (meergezinswoning) is op zich inpasbaar in deze stedelijke omgeving voor zover de draagkracht dit toelaat.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de panden in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt lezen:

“Men wenst de gevels te schilderen in een witte kleur (reeds uitgevoerd) en de overige werken aan de panden die in het verleden zonder vergunning werden uitgevoerd, te regulariseren.

Het betreft het buitenschrijnwerk in de voorgevel, de gewijzigde kroonlijst en een dakkapel in het voorste dakvlak van het linkse pand.

Intern wordt achteraan een grotere opening gecreëerd en worden er poutrels gestoken om de ruimte gebruiksvriendelijker te maken, er wordt ook een interne trap voorzien naar de eerste verdieping. Deze ruimte wordt op deze manier betrokken bij de winkelruimte.

Door het wit schilderen van de gevel wordt het uniforme witte straatbeeld hersteld.

Indien het schrijnwerk gewijzigd zou worden en er werken zouden gebeuren om het uitzicht van de gevel te herstellen, dient dit te gebeuren naar bestaand model conform historisch fotomateriaal. De huidige kroonlijst en het huidige schrijnwerk zijn beeldverstorend en komen niet voor vergunning in aanmerking.

De interne indeling kan niet beoordeeld worden wegens het ontbreken van fotomateriaal.

Gunstig voor het wit schilderen van de gevels.

Uitsluiten van kroonlijst, schrijnwerk in de voorgevel en binnenaanpassingen. De impact van de werken op de erfgoedwaarde van het interieur zijn niet beoordeelbaar.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt bijgetreden: het opnieuw wit schilderen van de gevels wordt gunstig beoordeeld. Bij het vernieuwen van de ramen in de voorgevel dient te worden geopteerd voor het gebruik van houten schrijnwerk met klassieke indeling en profilering. De kroonlijst en dakkapel worden ongunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen en fietsparkeerplaatsen

Er moeten 6 fietsstalplaatsen voorzien worden: 3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6.

Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien. Deze kunnen ook niet als voorwaarde worden opgelegd zonder ingrijpende wijzigingen aan de plannen.

Schaal – bouwdichtheid

Het bestaande volume wordt niet gewijzigd.

Ruimtegebruik – woninggrootte

De woningen voldoen echter niet aan de minimale oppervlaktevereisten voor een zelfstandige woning: zowel de bestaande als de bijkomende woningen hebben een oppervlakte van 31 à 32m², terwijl de bouwcode voor een studio minimum 35m² oplegt. De woningen beschikken bovendien niet over een buitenruimte van minstens 4m².

Door het ontbreken van hoogtematen op de doorsnedes is er eveneens geen duidelijkheid over de vrije hoogte van de zolderverdiepingen. De effectief bruikbare oppervlakte is hierdoor nog kleiner dan de totale vloeroppervlakte van de zolderverdiepingen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden worden volgende minimale netto-vloeroppervlaktes opgelegd:

-          Studio:      35m²;

-          Zelfstandige woning met 1 slaapkamer:  60m².

Vanuit de goede ruimtelijke ordening is het wenselijk dat een meergezinswoning voldoende variatie heeft in de grootte van de appartementen. De voorliggende aanvraag bestaat uit 8 zeer kleine appartementen met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van minder dan 35m².

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Doordat het perceel slechts 10 tot 17 meter diep is en geen tuin bevat, is er een bestaand tekort aan buitenruimte en een overmatige inkijk bij de omwonenden, dat nog versterkt wordt door de bijkomende appartementen.

Zoals hierboven reeds aangetoond zijn de appartementen te klein en beschikken ze niet over de nodige buitenruimte.

Daarbij dient eveneens te worden opgemerkt dat de zolderappartementen voorzien zijn van enkele zeer kleine dakramen. Hoewel de precieze oppervlaktes niet kunnen worden afgeleid uit de plannen kan worden vastgesteld dat de ramen niet voldoen aan de vereiste 10%-norm van de bouwcode.

Met het oog op voldoende leef- en woonkwaliteit – een aspect waar de vergunningverlenende overheid bij het creëren van nieuwe verblijfsruimtes bijzondere aandacht aan besteedt – kan geen afwijking toegestaan worden op voornoemde artikels met betrekking tot de buitenruimte, minimale oppervlakte, vrije hoogte, raamopeningen, (fiets)parkeerplaatsen,… uit de bouwcode.

Deze tekortkomingen die een rechtstreekse invloed hebben op de woonkwaliteit van de appartementen, zijn van die aard dat ze noemenswaardige aanpassingen van de plannen vereisen.

Het toevoegen van extra woningen biedt geen ruimtelijke voordelen, maar legt wel bijkomende lasten op het reeds maximale programma op dit perceel. Hieruit kunnen we concluderen dat door het van 5 woongelegenheden naar 8 zeer kleine entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te weigeren omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het
college merkt evenwel op dat er zich onder ‘Omschrijving stedenbouwkundige handelingen’ een vergissing heeft voorgedaan, die een wezenlijke impact heeft op de verdere beoordeling van de vergunning.
De vergunde/vergund geachte toestand vermeldt:

• op de bovenliggende verdiepingen zijn in beide panden samen 5 woningen geacht vergund (3 woningen in het nummer 55 en 2 woningen in het nummer 57).

Dit is correct en conform het advies van de dienst vergunningen, afdeling ‘geacht vergund’.
De ‘inhoud van de aanvraag’ vermeldt inzake het vermeerderen van het aantal woonentiteiten evenwel:

• Nationalestraat 55: van 2 naar 4, namelijk twee studio’s: één van circa 31m² en één van circa 32m².
• Nationalestraat 57: van 3 naar 4, namelijk één studio van circa 31m².

Dit stemt niet overeen met de vergund geachte toestand. Gelet op de vergund geachte toestand zijn er in het pand met huisnummer 55 reeds drie woongelegenheden geacht vergund, waardoor er in dit pand één woongelegenheid bijkomt. In het pand met huisnummer 57 zijn er twee woongelegenheden geacht vergund. Hier komen er twee woongelegenheden bij.

Voor de bijkomende woongelegenheid in het pand met huisnummer 55, zijnde de studio op de vierdeverdieping van het pand, sluit het college zich aan bij de beoordeling van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Conform artikel 22 van de Antwerpse Bouwcode is voor elke zelfstandige woning een minimale netto vloeroppervlakte van 35 m² vereist. Bij de berekening van de oppervlakte dient rekening gehouden te worden met artikel 21 van de bouwcode, betreffende de minimale hoogte van ruimten. Volgens de beleidsmatig gewenste ontwikkeling inzake woninggrootte, woonmix en bescherming van eengezinswoningen kunnen voor studio’s bovendien enkel verblijfsruimten in rekening gebracht worden bij de berekening van de netto-vloeroppervlakte. Als gevolg van deze zaken beschikt de studio slechts over een oppervlakte van ca. 25,50 m². Om die reden dient deze woongelegenheid uit de vergunning uitgesloten te worden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt terecht dat de dakkapel vooraan niet in overeenstemming is met artikel 2.1.2 en artikel 2.1.9 van het RUP Binnenstad. Om deze reden wordt de dakkapel eveneens uitgesloten van vergunning.

In het pand met huisnummer 57 zijn twee woongelegenheden geacht vergund, zijnde op de eerste en tweede verdieping van het pand. De woongelegenheid op de derde verdieping voldoet qua minimale oppervlakte aan artikel 22 van de bouwcode en heeft een beschikbare leefruimte van minstens 38,5 m².
Evenwel blijkt uit dat plannen dat deze woongelegenheid uitgevoerd werd als een eenslaapkamerappartement. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een éénslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Typisch aan een studio is dat het woon- en slaapgedeelte één geheel vormen. Dat kan evenwel gerealiseerd worden door de muur tussen de slaapkamer en de leefruimte open te werken, over een totale breedte van minstens 2 meter. Dit zal bijgevolg als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld worden.

Ook de studio op de vierde verdieping van dit pand betreft een nieuwe woongelegenheid ten aanzien van de vergund geachte toestand. Rekening houdend met enerzijds artikel 21 van de bouwcode, anderzijds met de BGO Wonen, beschikt deze studio over een oppervlakte van ca. 35,50 m². Bijgevolg beschikt deze studio ook over voldoende oppervlakte om voor vergunning in aanmerking te komen.

Evenwel merkt de gemeentelijke omgevingsambtenaar op dat uit de plannen niet kan worden afgeleid of de dakramen van deze studio voldoen aan de vereiste 10%-norm voor lichtinval, zoals vermeld staat in artikel 24 van de bouwcode. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht, zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Er wordt dan ook in voorwaarde opgelegd dat de ramen van deze studio hieraan dienen te voldoen.

Verder beschikken de bijkomende woongelegenheden niet over eigen buitenruimte. In dit geval is echter het toevoegen van kwaliteitsvolle buitenruimte, rekening houdend met de huidige structuren van het pand en de ligging van het perceel in de oksel van het bouwblok, allesbehalve evident. Om die reden acht het college hier een afwijking op artikel 28 van de Antwerpse Bouwcode aanvaardbaar. Ook het voorzien van fietsenstalling is, door de beperkte omvang van het perceel en de structuur van het pand, praktisch niet haalbaar. Gelet op de positie van de trap is de kelderruimte niet voldoende toegankelijk om deze met de fiets te bereiken. Een fietsenstalling voorzien op de gelijkvloerse verdieping zou dan weer een te zware hypotheek leggen op de aanwezige handelsruimte, of zou minstens zeer grote structurele aanpassing vragen die niet in verhouding staan. Ook hier acht het college bijgevolg een afwijking toelaatbaar.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de kroonlijst en het schrijnwerk gewijzigd zijn. De dienst monumentenzorg adviseert om het schrijnwerk en de kroonlijst te vervangen naar historisch model, conform het beschikbare historisch fotomateriaal. Aangezien dit evenwel ingrijpende werken zijn, vraagt men dit te doen op het moment het schrijnwerk opnieuw gewijzigd zou worden en/of de kroonlijst opnieuw aangepast zou worden. Aangezien de erfgoedobjecten een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten, dienen ook de nog aanwezige waardevolle elementen in het interieur zo goed mogelijk behouden te blijven. Gelet op het beeldbepalende karakter en de erfgoedwaarde van beide inventarispanden worden deze zaken in voorwaarden meegenomen.

Aangezien het college van mening is dat twee van de drie bijkomende woongelegenheden bijgevolg voor vergunning vatbaar zijn, en de woongelegenheid op de zolderverdieping van het pand met huisnummer 55 van vergunning uitgesloten zal worden, is het belastingsreglement op ontbrekende parkeerplaatsen van toepassing op 2 plaatsen. De parkeerparagraaf dient in die zin bijgesteld te worden.