2020_CBS_04416 - Omgevingsvergunning - OMV_2020019154. Driekoningenstraat 108. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/09/2017: proces-verbaal (11002_2016_1787) werken uitvoeren in strijd met de op 25 februari 2011 verleende stedenbouwkundige vergunning;

-          25/02/2011: vergunning (20107163) afbreken en herbouwen handelspand met appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 5 wooneenheden en gelijkvloerse winkelruimte.

-          bouwvolume:

• hoekpand bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;
• de benedenverdieping omvat een appartement met twee slaapkamers, een winkel en een kleine fietsenstalling;
• op de eerste verdieping zijn twee appartementen voorzien met telkens twee slaapkamers;
• op de tweede verdieping is aan de zijde van de Sint-Lambertusstraat nog een twee slaapkamerappartement voorzien en op de hoek een duplex-appartement met drie slaapkamers en waarvan de woonruimte met ruim terras en groendak op de derde verdieping is voorzien.
• de toegang naar de woningen is voorzien in de Sint-Lambertusstraat.

-          gevelafwerking:

• de gevel is uitgevoerd in donkerbruine baksteen

Huidige toestand

-          functie is conform de laatst vergunde toestand.

-          bouwvolume is conform de laatst vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• de raamopeningen aan de gevels werden anders uitgevoerd dan de vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 6 wooneenheden. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 140 m²
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 85 m²;
• het duplexappartement op de 2de en de 3de verdieping wordt opgesplitst tot een appartement enkel op de 2de verdieping;
• de bijkomende wooneenheid wordt op de 3de verdieping voorzien.

-          bouwvolume:

• aan zijde van de Sint-Lambertusstraat wordt de 3de verdieping uitgebreid om 1 groot appartement te creëren.

-          gevelafwerking:

• de gevel van de uitbreiding wordt uitgevoerd in arduin;
• regulariseren van de gewijzigde raamopeningen.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden en verbouwen van een meergezinswoning;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 5 naar 6;

-          wijzigen van de gevels;

-          voorzien van interne veranderingswerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 afvalverzameling:
  er wordt geen afgescheiden afvalberging voorzien;
• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de bijkomende fietsstalplaatsen wijken af op de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen autostalplaats voorzien op eigen terrein voor de bijkomende woongelegenheid.
• artikel 38 groendaken:
  het dak van de uitbreiding wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 26 afvalverzameling:
er wordt geen afgescheiden afvalberging voorzien. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat op de kelder- of gelijkvloerse verdieping een afvalberging van minstens 4 m² en voorzien van verluchting dient ingericht te worden.

-          artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
de bijkomende fietsstalplaatsen wijken af op de inrichtingsprincipes. Deze afwijking wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’;

-          artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
er wordt geen autostalplaats voorzien op eigen terrein voor de bijkomende woongelegenheid. Deze afwijking wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’;

-          artikel 38 groendaken:
het dak van de uitbreiding wordt niet als groendak aangelegd. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van gelijkvloerse winkelruimte en bovenliggende meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende functies in de Driekoningenstraat en de Sint-Lambertusstraat.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met de vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande hoofdbouw behouden en aangevuld met een uitbreiding van de 4e bouwlaag, zodat het volledige pand over 4 bouwlagen beschikt. De voorgestelde bouwhoogte is kenmerkend in de omgeving en bijgevolg verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het extra bouwvolume van de daklaag bevindt zich naast het hellende dak van het links aanpalende hoofdgebouw en respecteert voldoende afstand tot het rechts aanpalende bouwvolume zodat er geen onaanvaardbare negatieve gevolgen zijn voor de leefbaarheid van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe geveldelen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Tijdens het voortraject van voorliggende aanvraag werd het advies ingewonnen van de welstandscommissie. Volgende adviezen werden uitgebracht:

-          advies 13/12/2019: “De optopping trekt lichtjes terug en krijgt een gelijkaardige geveluitwerking als de plint, nl. beton. De scheimuren worden gelijkaardig afgewerkt. De welstandscommissie vraagt om de bestaande speklagen in beton gevelbreed door te trekken en dit eveneens toe te passen op de voorgevel van de daklaag.”

-          advies 31/01/2020: “Verder vraagt de welstandscommissie om de speklagen in hetzelfde reliëf en met dezelfde afmetingen te voorzien, analoog aan de onderbouw en doorlopend aan te sluiten aan het bestaande reliëf in de bovenste verdieping (cf. advies 13/12/2019)”

De aanvraag volgt bovenstaande adviezen niet volledig; de speklagen worden wel gevelbreed doorgetrokken, maar sluiten in hoogte niet aan op de bestaande speklagen en zijn niet even dik. Dit wordt bijgevolg als voorwaarde opgelegd bij deze vergunning en in rood aangeduid op de plannen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het aan de achterzijde voorziene dakterras bij de nieuwe woongelegenheid bevindt zich op een afstand van elke erfscheiding. Er worden vanop de terrassen geen onaanvaardbare storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen.

Gelet op het proces verbaal dd 14/09/2017 aangaande werken die werden uitgevoerd in strijd met de verleende stedenbouwkundige vergunning wordt als voorwaarde bij deze vergunning opgelegd dat het project moet voldoen aan de voorwaarden van de vergunning 201707163 met collegedatum 25/02/2011 (inventarisnummer 3473#7163) voor het afbreken en herbouwen handelspand met appartementen. Deze voorwaarden worden integraal overgenomen in deze vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er werden op de plannen op het gelijkvloers 3 extra fietsstallingen ingetekend. Deze wijken echter af op de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode; er is slechts 1 bruikbare plaats vermits deze achter elkaar in een kast werden ingetekend. Er dienen voor de bijkomende woonentiteit 2 extra afsluitbare fietsstallingen voorzien te worden. Er dient verder ook een fietsgoot te komen op de trap achter de toegangsdeur.

Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het advies van Fluvius strikt na te leven;

3.      op de kelder- of gelijkvloerse verdieping een verluchte afvalberging van minstens 4 m² te voorzien;

4.      het nieuwe platte dak van de uitbreiding te voorzien als groendak;

5.      de nieuwe speklagen in hoogte en afmetingen (even dik) aansluiten op de bestaande speklagen van de onderbouw, zoals in rood aangeduid op de plannen;

6.      de voorwaarden van de vergunning 201707163 met collegedatum 25/02/2011 (inventarisnummer 3473#7163) voor het afbreken en herbouwen handelspand met appartementen, dienen strikt te worden nageleefd;

7.      2 extra afsluitbare fietsstallingen te voorzien;

8.      een fietsgoot te voorzien op de trap achter de toegangsdeur;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de bevraging van de omwonenden werd 1 bezwaarschriften ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Schade tijdens werffase: Bij de oorspronkelijke bouwvergunning en uitvoering van de werkzaamheden is er veel schade berokkend aan het pand van de bezwaarschrijver.
Beoordeling:

Dit bezwaar betreft burgerrechtelijke én uitvoeringstechnische kwesties en zijn niet van stedenbouwkundige aard. Bijgevolg kunnen deze opmerkingen niet mee in afweging worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Bouwmisdrijven: De oorspronkelijke bouwvergunning werd niet conform uitgevoerd. De platte groene daken van de eerste verdieping achteraan werden na controle van de stad terug volledig ingenomen als dakterras. Dit betreft een inbreuk op de privacy van de aanpalende appartementen; er is immers rechtstreekse inkijk in de slaapkamers.
Beoordeling:

Het niet uitvoeren of gebruiken van voorliggend pand conform de afgeleverde vergunning met inbreuken op de privacy van de omwonenden tot gevolg, is onaanvaardbaar. Gelet op het proces verbaal dd 14/09/2017 aangaande werken die werden uitgevoerd in strijd met de verleende stedenbouwkundige vergunning wordt als voorwaarde bij deze vergunning opgelegd dat het project moet voldoen aan de voorwaarden van de vergunning 201707163 met collegedatum 25/02/2011 (inventarisnummer 3473#7163) voor het afbreken en herbouwen handelspand met appartementen. Deze voorwaarden worden integraal overgenomen in deze vergunning.

Het bezwaar is gegrond.

3.      Licht en lucht: Door het uitbreiden van de daklaag wordt licht en lucht weggenomen van de naastgelegen appartementen. Hun buitenruimtes komen in een koker terecht, waardoor de leefkwaliteit afneemt.
Om dit te voorkomen kan de achtergevel, aansluitend aan het aanpalend pand, 1m opgeschoven worden ten voordele van een groendak of terras.
Beoordeling:
De uitbreiding van de daklaag respecteert reeds een horizontale afstand van ca. 3,30 m van de gemeenschappelijke perceelgrens. De gemeenschappelijke scheidingsmuur op de 3e verdieping wordt niet gewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De aanvraag voldoet hiermee aan alle van toepassing zijnde voorschriften van de bouwcode. Bovendien bevindt de kroonlijst van de nieuwe daklaag zich onder een verticale hoek van 45° ten opzichte van de gemeenschappelijke perceelgrens. Er kan dan ook bezwaarlijk worden beweerd dat de voorliggende uitbreiding een onaanvaardbaar negatief effect zou hebben op de toetreding van voldoende licht en lucht tot de aangrenzende woongelegenheden van Driekoningenstraat 110-112 in verhouding met het volume van Driekoningenstraat 110-112.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Termijnsverlenging: Bezwaarschrijver wenst een termijnsverlenging van de procedure, zodat hij de plannen kan bekomen en zijn bezwaarschrift verder kan aanvullen.
Beoordeling:
Voorliggende aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure. Een termijnsverlenging is niet mogelijk in deze procedure.
Omwille van de corona-crisis wordt de mogelijkheid om bezwaar in te dienen na afgifte van de omgevingsvergunning via de beroepsprocedure, van rechtswege wel verlengd met 30 dagen.

Het bezwaar is ongegrond.