2020_CBS_03032 - Omgevingsvergunning - OMV_2020004225. Statiestraat 12. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/02/2015: proces verbaal (AN/2015/VPV/0214) voor het wijzigen van het aantal woonentiteiten van 0 naar 2 zonder stedenbouwkundige vergunning;

-          02/02/1987: vergunning (18#68750) vergroten kelderopening;

-          12/08/1966: vergunning (18#48991) verbouwing restaurant;

-          06/05/1960: vergunning (18#40902) luifel;

-          02/08/1957: vergunning (18#36873) veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand van 3 bouwlagen en zadeldak met een achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          het gelijkvloers en een deel van de 1ste verdieping is vergund als reca ruimte, de rest van de 1ste verdieping en de bovenliggende verdieping als bergruimtes.

Huidige toestand

-          pand van 3 bouwlagen en zadeldak met een achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          het gelijkvloers en de volledige 1ste verdieping is ingericht als reca ruimte, de 2de en 3de verdieping zijn ingericht als 2 woonentiteiten met gemeenschappelijke keuken op de 1ste verdieping.

Gewenste toestand

-          pand van 3 bouwlagen en zadeldak met een achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, voorzien van een gelijkvloerse reca-functie en 2 bovenliggende appartementen;

-          de appartementen hebben een netto-vloeroppervlakte van 75 m² en 59,7 m², bezitten 1 slaapkamer en een eigen terras.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een recapand met bergingen naar een reca gelijkvloers met 2 bovenliggende appartementen;

-          voorzien van een aparte inkom en verticale circulatie naar de 2 bovenliggende wooneenheden;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de linkse scheimuur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:

het niveauverschil tussen het voetpand en de vloerpas van de recaruimte is meer dan 2 cm en wordt niet overbrugd met een helling;

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:

de nieuwe inkomdeur van het restaurant is slechts 85 in plaats van minimaal 90cm breed.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:

de aanvraag bevat geen gegevens over de technische installaties;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de helft van de slaapkamer op de 1ste verdieping heeft een hoogte van slechts 2m47 in plaats van de minimaal vereiste 2m60;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de fietsenberging is slechts 1m95 hoog in plaats van de minimaal vereiste 2m20;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht. De uitlaat van schadelijke gassen, waaronder dampen van horeca-keukens moeten worden zich situeren boven de kroonlijst van  het eigen gebouw. Op basis van de aangeleverde plannen kan niet beoordeeld worden hoe de gassen van de keuken van de reca-ruimte afgevoerd worden;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

op het rioleringsplan werden er geen gegevens opgenomen over de vereiste vetafscheider voor de reca-ruimten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen binnen de afgebakende strategische horecakern Centraal Station. De dienst ondernemen en stadsmarketing beoordeeld behoud en clustering van de functie reca op het gelijkvloers in deze kernen dan ook gunstig. De functiewijziging van de reca-ruimte en de bergruimten op de verdiepingen naar wonen is een verbetering voor de leefbaarheid in de stationsomgeving.

Er is er mogelijk ook een horecavergunning vereist voor het uitbaten van de reca-functie. Dit zal worden opgenomen in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Voorgestelde materialisatie van de voorgevel is visueel inpasbaar in de stedelijke omgeving.

De plint in blauwe steen voorziet opnieuw de nodige massiviteit aan de voorgevel.

De tekeningen voorzien geen publiciteit voor de reca-functie. Eventuele vergunningsplichtige publiciteit zal worden uitgelsloten uit de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het bouwvolume op het perceel.

De verdiepingen worden binnen de bestaande structuur voorzien van 2 voldoende ruime appartementen met 1 slaapkamer. De buitenruimten worden voorzien op de aanpalende platte daken.

De slaapkamer met bureaugedeelte op verdieping 1 heeft voor de helft van de oppervlakte slechts een plafondhoogte van 2,47 meter. Van dit artikel 21 van de bouwcode kan met het oog op verblijfkwaliteit niet worden afgeweken. In voorwaarden van de vergunning zal worden opgelegd dat de plafondhoogte in de slaapkamer overal minstens 2,60 meter moet zijn.

De linker scheimuur op de 1ste verdieping werd, ten opzicht van de vergunde toestand verhoogt tot een hoogte van 2,87 meter ten opzichte van het aanpalende dakvlak. Hierdoor wordt het uitzicht vanuit de slaapkamer van de linker gebuur beperkt (OMV_2019125717).

Om dit uitzicht maximaal te bewaren en geen inkijk in de achtergevel van de linker gebuur te generen zal het verhogen van de linker scheimuur op verdieping 1 worden uitgesloten uit de vergunning en zal de oppervlakte van het terras worden beperkt zoals in rood aangeduid op de plannen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. Er wordt een voldoende ruime fietsenstalling voor 8 fietsen ingericht in de kelder.

Deze is bereikbaar via een nieuwe rechte trap met fietsgoot. Ondanks de lage plafondhoogte is het voorstel aanvaardbaar. Het voorzien van fietsenstalplaatsen op het gelijkvloers zou een ongunstige impact hebben op de bruikbare oppervlakte van de reca-ruimte.

Toegankelijkheid

Er wordt een nieuwe voorgevelpui geplaatst op het gelijkvloers. Het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet met een helling overbrugd. De structurele werken die nodig zijn om te voldoen aan artikel 18 van de voorschriften toegankelijkheid, staan niet in verhouding tot de aangevraagde wijzigingen van de dorpel. Op basis van de afwijkingsbepalingen van de verordening inzake toegankelijkheid wordt een afwijking op de voorschriften toegestaan.

Bij het verlenen van de vergunning zal wel in voorwaarden worden opgenomen dat de inkomdeur van de reca-ruimte ne afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm moet hebben conform artikel 22 van de verordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag bevat geen informatie over de technische installaties die worden voorzien voor de reca-functie en de uitlaat van de hinderlijke gassen van een reca-functie. Dergelijke installaties zorgen doorgaans voor visuele hinder vanop de straat en reuk- en lawaaihinder voor de omliggende woonfuncties. Conform de bepalingen van artikel 16 en 35 van de bouwcode en om de hinder voor de omgeving te beperken, zal bij het verlenen van de vergunning worden opgenomen dat alle technische installaties moeten worden voorzien binnen het bouwvolume en dat alle uitlaatgassen moeten worden afgevoerd via aparte daartoe bestemde kanalen. Deze kanalen moeten uitmonden boven de hoogste kroonlijst van de voorbouw en conform de overige bepalingen van artikel 35 van de bouwcode.

Artikel 44 van de bouwcode legt op dat horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, verplicht zijn hun afvalwater via een vetafscheiders te lozen. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden van de vergunning.

Het voorstel voldoet mits het naleven van deze voorwaarden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      minstens een plafondhoogte van 2,60 meter te voorzien in de slaapkamer met bureel op verdieping 1 conform artikel 21 van de bouwcode;

3.      het terras op het platte dak van de 1ste verdieping te beperken in oppervlakte zoals in rood aangeduid op de plannen;

4.      de inkomdeur van de reca-ruimte na afwerking te voorzien van een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

6.      indien nodig een horecavergunning te verkrijgen voor de uitbating van de reca-functie;

7.      de technische installaties te voorzien binnen het bouwvolume;

8.      alle uitlaatgassen af te voeren boven de hoogste kroonlijst van de voorbouw conform artikel 35 van de bouwcode;

9.      het afvalwater van de reca-functie te lozen via een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode.

Uitsluitingen

1.      het verhogen van de linker scheimuur op de 1ste verdieping;

2.      het voorzien van eventuele vergunningsplichtige publiciteit voor de reca-functie.
Hiertoe dient een afzonderlijke aanvraag voor worden ingediend.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten