2020_CBS_03018 - Omgevingsvergunning - OMV_2020001556. Van Duyststraat 49. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/12/2019: weigering (20192945) voor het regulariseren van het wijzigen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 3 en aanpassen van de gelijkvloerse voorgevel;

-          26/06/2009: vergunning (20092182) voor een functiewijziging gelijkvloers van appartement naar winkel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 2 appartementen en een gelijkvloerse winkelruimte;

-          hoekpand bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gevels in rode baksteen in verticaal en horizontaal verband. Horizontale gevelbrede lateien in beton boven de raamkozijnen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen;

-          hoekpand bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-          de gelijkvloerse gevelplint werd grijs geschilderd. De raamopeningen werden gewijzigd.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen:

• handelsgelijkvloers omgevormd tot 1-slaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte  van 59m² ;

-          hoekpand bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-          dichtgemaakte lichtschacht op eerste verdieping;

-          heringerichte appartementen op de eerste en tweede verdieping;

-          grijs bepleisterde gelijkvloerse gevelplint met schrijnwerk in wit aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen functie gelijkvloers van handel naar wonen (regulariseren);

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel;

-          interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie. Er wordt op de gelijkvloerse verdieping van dit hoekpand een bijkomend appartement voorzien. Deze bijkomende wooneenheid overschrijdt de draagkracht van dit kleine perceel;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de voorgevel is opgetrokken in decoratief geplaatste rode bakstenen en typerende horizontale betonnen lateien. De gelijkvloerse plint wordt niet kwalitatief afgewerkt;
• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging moet minimum 20% van de oppervlakte van het perceel op niveau van het maaiveld buitenruimte zijn. Het perceel blijft volledig bebouwd;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: bij functiewijziging naar wonen dient elke wooneenheid over een buitenruimte te beschikken van minimaal 4 vierkante meter. Het nieuwe appartement heeft geen buitenruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: bij een vermeerdering van het aantal wooneenheden dienen autostalplaatsen voorzien te worden voor de bijkomende wooneenheden. Er wordt geen autoparkeerplaats voorzien voor het nieuwe appartement.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgend punt:

• artikel 16: de werken komen voorbij de rooilijn, maar er is geen advies van de wegbeheerder waaruit blijkt dat de rooilijn niet binnen 5 jaar gerealiseerd zal worden.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de BGO Wonen.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Een quasi gelijkaardige aanvraag voor dit pand werd op 6 december 2019 door het college van burgemeester en schepenen geweigerd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van een vergunde gelijkvloerse handelsruimte naar wonen. De bestaande appartementen op de verdiepingen blijven behouden. Omdat de aanvrager motiveert dat de vergunning uit 2009 om op het gelijkvloers van het hoekpand een handelsruimte in te richten nooit is uitgevoerd, werd de aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dienst voor vergunningen/geacht vergund. Deze dienst besluit dat de aanvraag uit 2009 wel werd uitgevoerd waardoor de laatst vergunde functie voor het gelijkvloers handel betreft.

De aanvraag is gelegen in woongebied waardoor de bestemmingswijziging functioneel verenigbaar is met de omgeving. Aangezien het een functiewijziging van handel naar wonen betreft werd de aanvraag voorgelegd aan de stedelijke dient voor ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie. Zij geven gunstig advies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken worden voorzien binnen het bestaande en vergunde bouwvolume waardoor het ruimtegebruik behouden blijft. Bij een functiewijziging dient echter, conform artikel 27 van de bouwcode, minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte te zijn. De toelichting bij dit artikel geeft aan dat bij specifieke gevallen zoals kleinere hoekpercelen, minder dan 20 meter diep aan beide straatkanten, een afwijking van dit artikel mogelijk is. In de aanvraag wordt deze afwijking gemotiveerd. Het perceel kan inderdaad beschouwd worden als een klein hoekperceel maar een bijkomende wooneenheid moet conform artikel 28 van de bouwcode ook voorzien in een buitenruimte. Dit is niet mogelijk op het volledig dichtgebouwde perceel. Het gelijkvloers kan omgevormd worden naar wonen indien deze woonfunctie wordt toegevoegd aan de wooneenheid op de eerste verdieping en op deze verdieping ook een buitenruimte wordt gerealiseerd.

De beperkte oppervlakte van het perceel resulteert in een (te) klein gelijkvloers 1-slaapkamerappartement (59m²) zonder buitenruimte. Dit geeft aan dat bij de realisatie van een  bijkomende wooneenheid, de draagkracht van het perceel wordt overschreden. De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel op het gelijkvloers werd grijs geschilderd maar het originele metselwerk, de gevelbrede betonnen latei en de hoge plint in blauwe hardsteen zijn nog steeds aanwezig. Er werden ook niet-vergunde wijzigingen doorgevoerd aan de raamopeningen. In de aanvraag worden gevels op het gelijkvloers voorzien van een grijze bepleistering en een plint in blauwe hardsteen met een hoogte van 30 centimeter. Dit is niet in harmonie met de bovenliggende bouwlagen en met het straatbeeld van de Van Duyststraat en de Ten Nessestraat waar metselwerk het kenmerkende gevelmateriaal is. Het wordt aanbevolen om de gevel van het gelijkvloers te reinigen en te herstellen naar het oorspronkelijke onbeschilderde metselwerk.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe woonentiteit is slechts 59m², heeft geen buitenruimte en geen fietsenberging. Hierdoor beschikt deze over onvoldoende woonkwaliteit om in aanmerking te kunnen laten komen voor vergunning. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Op een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Ook de planschikking van dit appartement is onvoldoende kwalitatief. De inkomdeur geeft rechtstreeks uit in de keuken. Deze keuken heeft geen rechtstreekse toegang tot licht en lucht. Het is bovendien niet wenselijk om de enige slaapkamer van dit gelijkvloerse appartement aan de straatzijde te voorzien. Dit draagt niet bij aan een levendige plint en voorziet onvoldoende comfort voor deze slaapkamer. De nieuwe woning biedt dan ook onvoldoende woonkwaliteit. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Alvorens een nieuwe woning te creëren, zouden de bestaande appartementen moeten voldoen aan de minimaal gestelde basiskwaliteiten. Dit is niet het geval. Ze hebben geen fietsenberging en buitenruimte. De vergunde lichtkoker op de eerste verdieping wordt dicht gemaakt. Hierdoor krijgt de slaapkamer van het appartement op de eerste verdieping geen rechtstreeks licht en luchttoevoer. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Het dichtmaken van de lichtkoker op de eerste verdieping is onaanvaardbaar en dient zelfs bij voorkeur te worden doorgetrokken tot het gelijkvloers. Door het betrekken van het gelijkvloers bij het appartement op de eerste verdieping zou de woonkwaliteit van dit appartement sterk verhogen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.