2020_CBS_03055 - Omgevingsvergunning - OMV_2019115830. Lange Gasthuisstraat 39-41, Mechelseplein 3 en Leopoldstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        25/03/1938: bescherming (5336) van het Sint-Elisabethgasthuis: klooster en aanpalende zaal als monument;

-        13/02/1948: vergunning (18#23975) voor herstellingswerken aan de voorgevel Sint-Elisabethgasthuis;

-        09/09/1977: vergunning (18#59014) voor een gevelverbouwing;

-        01/01/1989: vergunning (86#890693) voor verbouwingswerken (Lange Gasthuisstraat 45);

-        18/03/2005: vergunning (545#123) voor het wijzigen van een functie;

-        14/09/2009: vaststelling (5336) van het Sint-Elisabethgasthuis als bouwkundig erfgoed;

-        21/12/2018: voorwaardelijke vergunning (20182333) voor het omvormen van de Elzenveld-site naar een hotel met 89 kamers en het herinrichten van de polyvalente zalen (fase 1).

-        19/04/2019: voorwaardelijke vergunning (20183788) voor het verbouwen van Elzenveld hotel en congrescentrum (fase 2).

Vergunde/vergund geachte toestand

-        historisch gegroeid gebouwencomplex;

-        variabele bouwhoogtes en volumes;

-        afwerking gevels afhankelijk van bouwperiode en stijl;

-        hotelcomplex met aanhorigheden en seminarieruimten op de historische site Elzenveld tussen de Leopoldstraat, Sint-Jorispoort en Lange Gasthuisstraat;

-        reca-ruimten en fietsenstalplaatsen op het gelijkvloers langs de Lange Gasthuisstraat en hotelkamers op de verdiepingen;

-        de buitenaanleg werd uitgesloten uit de vorige vergunningen.

Huidige toestand

-        uitvoering van de werken van fase 1 en 2 van het hotelcomplex met seminarieruimten;

-        Lange Gasthuisstraat 39-45:

-        kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 11,51 en 13,92 m;

-        pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen afgedekt met een leien zadeldak;

-        de voorgevel is afgewerkt met pleisterwerk in witte kleur en voorzien van houten schrijnwerk in blauwe kleur;

-        poortdoorgang van 2 bouwlagen met centraal een hoge rondboogvormige doorgang. Centraal een brede met stucwerk versierde gevelplaat waarop met gouden letters het opschrift ‘GASTHUIS ST ELISABETH’ werd aangebracht;

-        Mechelseplein 1-5:

-        kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 10,85 en 14,93 m;

-        pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen afgedekt met een leien zadeldak;

-        de voorgevel is afgewerkt met pleisterwerk in witte kleur en voorzien van houten schrijnwerk in blauwe kleur;

-        achterhuis:

-        kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk 7,88 en 13,89 m;

-        de gevel is afgewerkt in rood- bruin gevelmetselwerk en voorzien van houten schrijnwerk in witte kleur;

-        pand met 2 bouwlagen onder een leien zadeldak.

Gewenste toestand

-        hotelcomplex met aanhorigheden en seminarieruimten en een nieuwbouwvolume met wellnessfaciliteiten en fitnessruimten in de achtertuinen van de Lange Gasthuisstraat palend aan de Botanische Tuin;

-        nieuwbouw serrevolume met glazen zadeldak op de historische tuinmuur ter aansluiting met de naastgelegen orangerie;

-        nieuwbouw serrevolume met zinken schilddak op de historische tuinmuur op de kop van het gebouw;

-        gevels in baksteen, stalen schrijnwerk en glas;

-        programma:

-        kelderverdieping: autolift, stallingsgarage (20 auto’s en fietsen), technische ruimtes en lokalen voor het onderhoudspersoneel van de Botanische Tuin;

-        gelijkvloerse verdieping: café, shop, keuken, receptie, sanitair, behandelingskamers, refter (personeel), autolift;

-        +1: kleedkamers, sanitair, belevingsdouches, hammam, sauna, plonsbad, behandelingskamers, zwembad, groendak;

-        +2: fitnessruimte, kleedruimtes, technische ruimtes (en vide zwembad);

-        nieuwe aanleg en beplanting in de patiotuinen en de servitudeweg in bruingrijze / gepatineerde rode kleurstelling in verschillende legverbanden.

Inhoud van de aanvraag

-        slopen van bestaande bijgebouwen zoals een garagevolume in de tuinzone van de Lange Gasthuisstraat en serregebouwen en onderhoudslokalen van de groendienst in de Botanische tuin;

-        nieuwbouw van een afzonderlijk wellnesscomplex met zwembad en fitnessruimten bij het hotelcomplex in opbouw;

-        heraanleggen van de binnentuinen op de gehele site en de servitudeweg tussen de Leopoldstraat en de Lange Gasthuisstraat.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 21 december 2018 verleende het college een vergunning voor het omvormen van de Elzenveld-site naar een hotel met 89 kamers en het herinrichten van polyvalente zalen. De basisvergunning met ref. OMV_2018095657 werd later aangevuld en gewijzigd door besluit OMV_2018134819, voor het verbouwen van het poortgebouw Sint-Elisabeth en de aanpalende gasthuizen alsook de heraanleg van de open ruimte.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  2:   zone voor wonen - (wo2), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6), artikel  7:   zone voor groen - (gr) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-        artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. In voorliggende aanvraag verkleint de onbebouwde ruimte in de tuinzone van de gebouwen langs de Lange Gasthuisstraat. Het inplantingsplan nieuwe toestand toont ook verschillende wijzigingen met betrekking tot de heraanleg van de onbebouwde ruimte, waaronder het verharden van groenzones en het deels supprimeren van bestaande beplanting.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-        artikel 26 Afvalverzameling:
functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.

Er werd geen afvalverzameling voorzien;

-        artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de indeling van de fietsenstalplaatsen werd niet opgetekend op het kelderplan waardoor niet kan worden beoordeeld of deze conform de voorschriften worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-        Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 12/12/2019. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-        Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-        BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een wellnesscomplex met fitnessruimten bij het hotel Elzenveld is principieel in overeenstemming met de toelaatbare functies in de zone voor centrumfuncties - Publieksgerichte gebouwen (Ce5), volgens het RUP Binnenstad.

Het voorstel voorziet ook bergruimten bij het aanpalende kantoorgebouw en opslagruimten voor de stedelijke groendienst in de kelder. Door het slopen van de huidige bijgebouwen van de groendienst en het supprimeren van bovengrondse parkeerplaatsen ontstaat er meer open ruimte in de servitudeweg met publiek karakter tussen de Leopoldstraat en de Lange Gasthuisstraat.

Door deze wijzigingen wordt er meer groen voorzien in deze doorgang.

Op het plan BA_AID5126_I_N_03_beplantingsplan en het plan BA_AID5126_I_N_05_zonering zijn ook terraszones aangeduid in de publieke doorgang. In de beschrijvende nota “buitenaanleg” is er sprake van horecaterrassen. Echter ontbreekt in de aanvraag gedetailleerde informatie over de bezetting van deze terrassen en de relatie met de vergunde functies in de omliggende gebouwen. Het voorzien van horecaterrassen rond het centrale plein zal worden uitgesloten uit de vergunning en dient deel uit te maken van een nieuwe aanvraag om dit ten gronde te kunnen beoordelen. Het voorzien van horecaterrassen in de omsloten binnentuinen wordt omwille van het meer private karakter en mogelijke overlast uitgesloten uit de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

De bouwzone is gelegen in een plangebied met culturele, historische en/of historische waarde, op de grens met de Botanische Tuin, die is beschermd als landschap. De panden Lange Gasthuisstraat 33-37 zijn beschermd als monument. De omliggende site Elzenveld is aangeduid als bouwkundig erfgoed. Het klooster en aanpalende zaal zijn beschermd als monument.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie werd toegevoegd aan de aanvraag.

Het voorstel werd vooraf besproken met het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het advies is gunstig onder volgende voorwaarden. Als men aan deze voorwaarden voldoet, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming:

-        de bestaande tuinmuur dient behouden te blijven, de aanpak van deze muren dient voorafgaandelijk aan de werken ter goedkeuring worden voorgelegd;

-        tijdens de werken dienen maatregelen getroffen te worden ter bescherming van de bomen in de kruidtuin. Dit is ook van uitermate belang bij de afbraak van de gebouwen in de kruidtuin. Hierbij moet in het bijzonder aandacht besteed te worden aan het voorkomen van wortelschade. Na afbraak van de gebouwen moeten ook rijplaten voorzien worden indien er nog in deze zone werken uitgevoerd worden. Al deze maatregelen dienen uitgevoerd of begeleid te worden door een deskundig boomspecialist (ETW of ETT- certificaat);

-        voor de waardevolle moerbei in de achtertuin dient onderzocht te worden of verplanten een

optie is;

-        de definitieve keuze voor poorten en afsluitingen naar de kruidtuin toe dient nog

voorgelegd te worden.

Deze voorwaarden zullen worden overgenomen in de vergunning.

Er werd ook advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg dat als volgt kan worden samengevat:

“Men wenst een nieuwbouwvolume te voorzien grenzend aan de Botanische Tuin. Dit nieuwbouwvolume werd volledig vooraf besproken en ook voorgelegd aan de welstandscommissie.

Het is ons niet duidelijk waarom er wordt gekozen voor gevelopeningen met verschillende afmetingen in de bestaande historische muur. Als voorwaarde zal opgelegd worden deze openingen te voorzien met gelijke afmetingen.

Er wordt ook bijzondere aandacht gevraagd voor enerzijds het behoud van de historische muur en anderzijds het maken van de openingen in deze muur. Alle wijzigingen tov de vergunde toestand en eventuele problemen die aan het licht komen tijdens werffase moeten worden teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg.

Met betrekking tot de waardevolle bomen in de nabijheid van de nieuwbouw moet het advies van de groendienst en van het agentschap Onroerend Erfgoed strikt worden nageleefd. Volledige bescherming en tijdens werffase is noodzakelijk.

Met betrekking tot de buitenaanleg vond een overleg plaats met de tuinarchitect en de groendienst van de stad Antwerpen. Het plan werd getekend, plantkeuzes en exacte vormgeving zijn nog niet tot in detail bepaald.

Het knooppunt ter hoogte van de zuurstoftanks is nog niet opgelost. Dit moet in samenspraak met de stedelijke groendienst, de stedelijke dienst monumentenzorg en het agentschap Onroerend Erfgoed worden uitgewerkt.

Op basis van het voorliggende plan blijkt dat er veel met klimplanten wordt gewerkt. Vanuit erfgoedoogpunt is het van belang dat de historische gevels zichtbaar blijven. Occasioneel een klimplant voorzien is aanvaardbaar, volledige historische muren laten begroeien heeft een te grote impact op de afleesbaarheid van de site. Thv van de Bourlapoort wordt een groenelement voorzien. De bevestigingen ervan mogen niet in de poort worden bevestigd.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt onderschreven en de voorwaarden omtrent de raamopeningen in de historische tuinmuur, de buitenaanleg en bescherming van de waardevolle bomen zullen worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning.

De stedelijke groendienst nam op in zijn advies dat de bestaande bomen in de botanische tuin moeten worden behouden en dat de gepaste boombeschermingsmaatregelen moeten worden toegepast tijdens de werken. De vermelde voorwaarden zullen worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (9.725 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (geschat op + 900 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Volgens advies werd verleend door de dienst archeologie. De voorwaarden zullen worden overgenomen in de vergunning:

“Een archeologienota werd ingediend door RAAP en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte werd genomen op 12/12/2019.

(https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13114).

Het programma van maatregelen beveelt een archeologisch vervolgonderzoek met ingreep in de bodem, nl. een opgraving. De bouwheer dient het gehele terrein verplicht op te graven en laat een verkennend booronderzoek uitvoeren tijdens de opgraving en dit ter opsporing van artefactensites.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het nieuwe wellnesscomplex wordt ingepland in het midden van het bouwblok tussen de Leopoldstraat, Sint-Jorispoort en Lange Gasthuisstraat. Op de bouwzone is in de bestaande toestand een onbebouwde zone van ongeveer 1.128 m² tussen de kantoorgebouwen langs de Lange Gasthuisstraat en de Botanische tuin, die enerzijds is ingevuld met parkeerplaatsen en anderzijds een groene tuinzone.

Op de perceelsgrenzen met de Botanische tuin bevindt zich een historische tuinmuur, waartegen enkele bijgebouwen en een serreconstructie werd gebouwd. Deze bijgebouwen worden gesloopt. De historische tuinmuur wordt behouden en vormt als het ware de plint van voorgestelde nieuwbouw.

Door het bebouwen van een deel van de open ruimte is de aanvraag in strijd met artikel 2.2.5 ‘Onbebouwde ruimten en tuinen’ van het RUP Binnenstad. Dit artikel gaat uit van maximaal behoud van de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen.

Het inplantingsplan nieuwe toestand toont ook verschillende wijzigingen met betrekking tot de heraanleg van de onbebouwde ruimte, waaronder het verharden van groenzones en het deels supprimeren van bestaande beplanting.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan.

Er wordt geoordeeld dat het nieuwe bouwvolume door zijn afmetingen en vormentaal geen afbreuk doet aan de erfgoedwaarde en schaal van de historische site en dat door het supprimeren van de bestaande bijgebouwen en bovengrondse parkeerplaatsen en de heraanleg van de patiotuinen en de servitudeweg er een verbetering is van het gebruik van de open ruimten. Een afwijking kan worden toegestaan.

De aanvraag voorziet de technieken van het zwembad en de wellness in de kelder. Op de gevels is er ook geen aanduiding van afvoerkanalen of afvoerroosters.

Conform artikel 16 en 35 van de bouwcode worden er geen technische installaties toegestaan buiten het voorgestelde volume. Ook het voorzien van afvoerkanalen tegen gevels is niet aanvaardbaar gelet op de historische context van de site en het maximaal bereikte bouwvolume op de site. Dit zal expliciet vermeld worden in de voorwaarden van de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 23/08/2019 en 06/09/2019.

In het eerste advies werd opgenomen dat de materialisatie en de beeldtaal van het nieuwe gebouw moest worden afgestemd op de stedelijke context van de site en dat het volume een tussenschaal moest introduceren, inpassend tussen de historische bebouwing van het Elzenveld en de Botanische tuin. Verschillende varianten werden voorgelegd waarbij de welstandscommissie zijn duidelijke voorkeur formuleerde voor de uitwerking in metselwerk, zink en glas en waarbij een zuivere thematiek vanuit de serreconstructie wordt doorgezet. Voorliggend voorstel stemt hiermee grotendeels overeen.

Zoals geformuleerd door de welstandscommissie is de aandacht voor kwalitatieve detaillering en profilering van belang voor de uiteindelijke uitstraling van het gebouw en de inpassing in de historische context. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

In de beschrijvende nota werden referentiebeelden toegevoegd. De beschrijving voorziet slanke T- en L-profielen in staal voor de serreconstructie, waarin het glas doormiddel van stopverf zal worden geplaatst. Het dak van het voorste volume zal uitgevoerd worden in zink met staande naad, op maat en ritme van de onderliggende raamindelingen. In voorwaarden zal worden opgelegd dat wijzigingen aan deze materialisatie ter goedkeuring moeten worden voorgelegd aan de welstandscommissie.

De aanvraag voorziet ook een nieuwe buitenaanleg van de publieke doorgang tussen de Leopoldstraat en de Lange Gasthuisstraat en de patiotuinen. Er werd een uitvoerige beschrijving toegevoegd aan de aanvraag. Voor sommige ingrepen werden verschillende voorstellen omschreven. Er is onvoldoende informatie beschikbaar over de nieuwe afsluiting van de Botanische tuin ter hoogte van de inrit naar de ondergrondse garage, over de nieuwe poort aangeduid op het inplantingsplan en terreinprofiel ter hoogte van de doorsteek via de Leopoldstraat. De aanvraag bevat ook geen gegevens over eventuele publicitaire elementen, aangeduid als reclametotem ter hoogte van de doorsteek vanuit de Leopoldstraat.

Een nieuwe toegangspoort en andere wijzigingen ter hoogte van de rooilijn van de doorsteek aan de Leopoldstraat en vergunningsplichtige publiciteit zullen worden uitgesloten uit de vergunning.

Over de heraanleg van de buitenruimten werden ook voorwaarden geformuleerd door de dienst monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed. Omwille van sommige onduidelijkheden zal in voorwaarden worden opgenomen dat de heraanleg en beplanting van de doorsteek en de binnentuinen dient te gebeuren in nauw overleg met de stedelijke groendienst, de dienst monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Volgens de mobiliteitstoets worden de ondergrondse parkeerplaatsen enkel voorzien voor het personeel en voor de verhuur aan de hotelgasten. Het wellnesscomplex zelf is enkel bedoeld voor hotelgasten. Het is geenszins de bedoeling dat hotelgasten zelf gebruiken maken van de ondergrondse parking. De aanwezigheid van de ondergrondse parkeergarage mag bijgevolg geen invloed hebben op het aantal verkeersbewegingen op de servitudeweg vanuit de Leopoldstraat.

Bij het verlenen van de vergunning zal expliciet in voorwaarden worden opgelegd dat de ondergrondse parkeerplaatsen enkel gebruikt mogen worden door het personeel van het hotel.

Tijdens de procedure werd er advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Zij brachten een voorwaardelijk gunstig advies uit. Conform artikel 4.3.4 van de VCRO kan de vergunning worden geweigerd of moeten er voorwaarden opgelegd worden in de vergunning indien uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van de doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap.

Volgende werd opgenomen in het advies:

“In casu is de vergunningsaanvraag onwenselijk omwille van volgende doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap:

Verkeersveiligheid:

Indien er voor het realiseren van de bijkomende kelder een grondwaterbemaling wordt gedaan moet aangetoond worden dat er geen invloed is naar de waterhuishouding van de Gasthuistunnel. Indien er in de Lange Gasthuisstraat/Mechelseplein/Sint Jorispoort een werfzone (werfkeet, stockage van materialen, bouwkraan,...) zou komen, mag deze in geen geval boven de Gasthuistunnel ingericht worden. Ook als deze niet boven de tunnel zou ingericht worden maar ter hoogte van de gevel, dient aangetoond dat de horizontale gronddrukken geen negatieve impact hebben op de stabiliteit van de tunnel.”

Zowel de bijzondere als algemene voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning.

Er werd advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering. Dit advies luidt als volgt:

“De werken bevinden zich buiten het openbaar domein. Voor eventuele schade aan het openbaar domein dient de procedure gevolgd te worden zoals opgenomen in het 'reglement herstelling openbare ruimte na inname of werkzaamheden.”

Er werd ook voor deze fase een hydraulisch en technisch advies opgemaakt door Aquafin. Het project kan worden aangesloten onder een aantal voorwaarden. Deze zullen worden overgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

Er wordt geen afvalberging aangeduid op plannen van het wellnesscomplex.

Conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode zal in voorwaarden worden opgelegd dat die moet worden voorzien.

Het autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Vespa werd om advies gevraagd aangezien de aanpalende percelen van de projectzone domein van de stad Antwerpen is.

Hun advies kan als volgt worden samengevat:

-        Botanische Tuin Real Estate heeft in haar voorgestelde projectzone enkele percelen en gronden opgenomen waarop zij geen zakelijk en/of gebruiksrecht bezit. Botanische Tuin Real Estate kan met de uitvoering van een eventuele omgevingsvergunning in ieder geval geen afbreuk doen aan de burgerlijke (eigendoms)rechten van derden zoals de Stad Antwerpen, AG Vespa of het OCMW;

-        De bedrijfseenheid Stadsbeheer / Groendienst is gehuisvest in een deel van de door Botanische Tuin Real Estate voorgestelde projectzone. Deze bedrijfseenheid dient uiteraard akkoord te gaan met de afbraak van de lokalen die zij momenteel gebruikt als opslagruimte en voor het onderhoud van de Botanische Tuin.

De vergunningverlenende overheid mag geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

Er worden volgens de nota en de mobiliteitstoets een 50-tal fietsstalplaatsen voorzien in de ondergrondse parking. Omdat de plaatsen niet opgetekend zijn op het plan is het niet duidelijk of er in de voorziene fietsenberging wel 50 fietsen kunnen staan conform de afmetingen van de bouwcode. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

In de voorgaande vergunningen voor fase 1 en 2 werden er voorwaarden opgelegd omtrent de fietsenstalplaatsen voor elk van deze fases.

In fase 2 moest een fietsenstalplaats intern worden voorzien voor het stallen van 7 fietsen. Deze voorwaarde blijft gelden. Het is niet duidelijk of hier aan werd aan voldaan.

In fase 1 werd in voorwaarden opgelegd dat dat er in de onmiddellijke omgeving van de inkom van het congrescentrum 8 fietsenstalplaatsen moesten worden voorzien. Deze staan niet aangeduid op het inplantingsplan. Bij verdere aanleg van de buitenruimten dient hiermee rekening worden gehouden. Deze voorwaarde blijft van toepassing.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag betreft de realisatie van de Botanic Spa (fase 3) in de achtertuinen van de gebouwen gelegen aan de Lange Gasthuisstraat en de volledige buitenaanleg van de site van het hotel Elzenveld. De nieuwbouw staat in nauw verband met het hotelcomplex.

Het project kadert in de uitbreiding van het hotelcomplex Elzenveld. Een nieuwbouwvolume komt tot stand in de oorspronkelijke patiotuinen achter de Lange Gasthuisstraat. De patiotuin bestaat vandaag uit een centrale groene ruimte met daarrond parkeerplaatsen. Qua bebouwing bevindt zich in de tuin een garagevolume met 3 parkeerplaatsen. Aan de andere zijde van de tuinmuur – in de botanische tuin – bevinden zich onderhoudslokalen voor de tuin. Deze laatste, samen met de garage zullen afgebroken worden.Het nieuwbouwvolume bevat bovengronds een reeks behandelingskamers met bijhorende lounge, een zwembad met kleedkamers, sauna, hammam. Op niveau +1 bevinden zich de belevingsdouches. Op de bovenste verdieping wordt er een fitnessruimte voorzien. Ondergronds bevindt zich een stallingsgarage, een aantal technische ruimtes en lokalen voor het onderhoudspersoneel van de botanische tuin.

Milieutechnisch wordt er een overdekt zwembad met een oppervlakte van circa 201 m² aangevraagd. Ook wordt een dompelbad van circa 12 m² en lozen van bedrijfsafvalwater gemeld.

De reeds vergunde lozing van huishoudelijk afvalwater (voor het hotel en congrescentrum) én de opslag van onderhouds- en reinigingsproducten worden uitgebreid met respectievelijk 1,2 m³/uur en 120 liter.

De sectorale voorwaarden m.b.t. de bouw en exploitatie van zwemgelegenheden voorzien uitzonderingen voor inrichtingen verbonden aan een hotel. Aangezien het zwembad opengesteld wordt voor het publiek (of niet-hotelklanten) is de hoger vermelde uitzondering niet van toepassing. Hierdoor dient de exploitant ook aan de grens- en richtwaarden voor trichlooramines te voldoen alsook aan de architectonische normen, minimum breedte van de kades, slipwerende vloeren, voldoende toiletten en stortbaden in functie van de gebruikscapaciteit, enzovoort.

Voor de behandeling van het zwemwater zal er gebruik gemaakt worden van membraanelektrolyse. Het procedé genereert chloorgas op basis van zoutzuurtabletten. Het zoutverbruik wordt geschat op 150 kg per maand. Met dit procédé is het aandeel vrije chloor zeer gering (voornamelijk gehydrolyseerd tot hypochloriet). In de membraancel wordt ook waterstof gegenereerd. Of het gas wordt opgevangen en afgevoerd of eerder aangesloten op een uitlaat naar de buitenlucht is ons niet duidelijk.

De pH-waarde van het afvalwater zal schommelen tussen 7,2 en 7,6.

Het bij de kathode gevormde loog kan worden gebruikt voor de pH correctie of wordt al dan niet na verdunnen rechtstreeks of met filterspoelwater naar de riool afgevoerd. Voor het verlagen van de pH wordt gebruik gemaakt van zwavelzuur, opgeslagen in bussen van 30 kg. Zij worden geplaatst in de nabijheid van de filterinstallatie en zijn lekvrij ingekuipt met maximaal 120 liter. Het verbruik van zwavelzuur wordt geschat op circa 15 kg/week.

Voor de filtratie wordt gebruik gemaakt van 2 aparte filters, elk met een gemengde filtervulling bestaande uit 2 lagen grind van verschillende afmetingen, een steunlaag bestaande uit kwartszand en een bovenste deel koolstof.De filterketels kunnen elk een debiet aan van 20 m³/uur bij een doorstroomsnelheid van 30 m/uur en ze hebben een hoogte van 1,95 m.

De turnover van het bad bedraagt minder dan 4u (gerekend bij een zwembadinhoud van +/- 150 m³)

Het gefilterde en verwarmde water wordt in het zwembad gebracht d.m.v. 10 over het bodemoppervlak verdeelde bodeminlaten, zodat er een perfecte verticale doorstroming ontstaat. Deze configuratie is adequaat naar onderhoud én warmteverlies toe.

In huidig ontwerp wordt het zwembad verwarmd d.m.v. een dubbelwandige platenwarmtewisselaar met een vermogen van 60 kW, aan te sluiten op een gasketel (of een eventueel alternatief). Om te besparen op het energieverbruik overweegt de exploitant de warmterecuperatie afkomstig uit de “glazen” zwembadhal deels te gebruiken om het zwembad- en sanitair water te verwarmen.

Wat het dompelbad betreft, kunnen we niet afleiden uit het aanvraagdossier of het ook aangesloten is op de desinfectieprocédé (membraanelektrolyse). Wij wijzen erop dat de bouwtechnische normen van o.a. de kades rondom het zwembad -toegankelijk voor het publiek- minstens 1,5 m breed dienen te bedragen. Uit de ingediende plannen kunnen we niet nagaan of hieraan wordt voldaan.

Wij beamen dat er in dit stadium niet alle exploitatiemodaliteiten op punt staan en stellen voor dat zodra de definitieve plannen van het wellnessgedeelte, de waterbehandeling (en eventueel de chemicaliënopslag) beschikbaar zijn, deze ter evaluatie wordt voorgelegd aan het agentschap Zorg en Gezondheid en de dienst milieuvergunningen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.     de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.     de voorwaarden opgenomen in het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed zijn nauwkeurig na te leven;

3.     de voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin zijn nauwkeurig na te leven;

4.     de voorwaarden opgenomen in het advies van het Agentschap Wegen en verkeer zijn nauwkeurig na te leven;

5.     de bouwheer is verplicht om het programma van maatregelen voortvloeiend uit de archeologienota, nl. een opgraving en een verkennende boorcampagne, uit te voeren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13114);

6.     de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

7.     de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

8.     beschermingsmaatregelen bomen:

-        tijdens de bouwwerken moeten de bomen tot buiten de kroonprojectie met een vast hekwerk afgeschermd worden;

-        alle eventuele beschadigingen aan de bomen dienen onmiddellijk vakkundig te worden behandeld, om infectie van de wonden tot een minimum te beperken. Beschadiging aan bomen is ten koste van de aannemer;

-        onder de bomen mogen geen materialen gestapeld of werfwagens geplaatst worden;

-        er mag geen grond aangevuld of afgegraven worden binnen de kroonprojectie;

-        het uitgieten van spoelwater met cementresten enz. moet vermeden worden;

9.     de gevelopeningen in de historische muur grenzend aan de botanische tuin moeten even groot worden uitgevoerd conform het advies van de dienst monumentenzorg;

10.  alle wijzigingen aan de muur ten opzichte van het nu voorliggende voorstel moeten worden besproken met de stedelijke dienst monumentenzorg;

11.  de adviezen van de groendienst en van het agentschap Onroerend Erfgoed met betrekking tot de bescherming van de waardevolle bomen moeten strikt nageleefd worden;

12.  de buitenaanleg waaronder het knooppunt rond de zuurstoftank, de definitieve plantenkeuze en keuze voor poorten en afsluitingen naar de kruidtuin toe dienen in samenspraak met de stedelijke groendienst, de dienst monumentenzorg en het agentschap Onroerend Erfgoed worden uitgewerkt;

13.  het gebruik van klimplanten tegen historische gevels moet beperkt blijven in functie van de afleesbaarheid ervan;

14.  de bevestigingen van het groenelement ter hoogte van de Bourlapoort mogen niet in de poort worden bevestigd;

15.  aandacht voor kwalitatieve detaillering en profilering van de serreconstructie en de gevelopbouw van het nieuwbouwvolume in het algemeen;

16.  wijzigingen aan voorgestelde materialisatie voor te leggen aan de welstandscommissie;

17.  de ondergrondse parking enkel te gebruiken voor personeel;

18.  een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

19.  de 50 fietsenstalplaatsen in de kelder te voorzien volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode;

20.  8 fietsenstalplaatsen te voorzien ter hoogte van de inkom van het congrescentrum zoals opgelegd als voorwaarde bij OMV_2018095957;

21.  7 interne fietsenstalplaatsen te voorzien zoals opgelegd als voorwaarde bij OMV_2018134819.

Uitsluitingen

23.  het voorzien van technische installaties en afvoerkanalen tegen gevels en op daken van het nieuwbouwvolume;

24.  het voorzien van een nieuwe toegangspoort ter hoogte van de Leopoldstraat;

25.  wijzigingen aan de beschermde Bourlapoort en balustrade;

26.  vergunningsplichtige publiciteit. Hiervoor zal een afzonderlijke vergunning voor moeten worden aangevraagd.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden, wordt vanuit milieutechnisch oogpunt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt terecht op dat de aanvraag onvolledig is over het statuut van de ingetekende terrassen, al dan niet bestemd voor horeca. De relatie met de vergunde functies is evenwel duidelijk wanneer de voorgaande vergunningen worden geraadpleegd. Er zijn geen onlogische verbanden of discrepanties vast te stellen tussen functie, bezetting of potentiële overlast. De patioterrassen zijn ofwel ingesloten door gebouwen horende bij de projectsite, waarbij het gebruik geregeld wordt middels het intern reglement van de VME, ofwel gescheiden van de aanpalenden met hoge scheimuren. De uitsluitingen kunnen worden geschrapt, ter illustratie wordt een overzichtsplan toegevoegd aan de vergunning waarop de relaties en respectievelijke bestemmingen worden weergegeven.