2020_CBS_09922 - Omgevingsvergunning - OMV_2020120750. Sint-Lambertusstraat 37. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/04/2019: proces-verbaal (11002_2019_9123_VPV) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          20/04/2018: weigering (20173394) voor het samenvoegen van 2 panden na gedeeltelijke sloop;

-          23/01/2015: vergunning (20142572) voor het verbouwen van een winkel met een eengezinswoning naar een kantoor met 3 appartementen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloerse winkel (< 350 m²) van 2 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          gesloopt pand met gedeeltelijk behoud van de gelijkvloerse gevel en verdieping.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen circa 71 m², 41 m² en 41 m²;

-          gevels in een wit/groen paramentsteen met wit aluminium buitenschrijnwerk gedragen door een natuurstenen plint.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de sloop van de bestaande eengezinswoning met gelijkvloerse winkel;

-          voorzien van een meergezinswoning met 3 appartementen;

-          opsplitsen perceel en deel tuin toevoegen aan het perceel nummer 35.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Kenmerkend voor de panden in de betreffende omgeving is een hoog gelijkvloers van circa 3m20. Het voorstel heeft grotendeels een gelijkvloerse vrije hoogte van 2m70.

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

De bouwdiepte op de eerste verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de verblijfsruimten in het gebouw van de rechteraanpalende of met diens aanpalende vergunde buitenruimte.

Ook de bouwdiepte op de tweede en derde verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de verblijfsruimten in het gebouw van de rechteraanpalende.

• artikel 12 Levendige plint:
  Het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst, bevat aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte met een raamopening.

Er wordt ook niet aangetoond dat er nog voldoende contact tussen de woning en de straat is;

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  Er is geen woonentiteit met een NVO van 100 m² met buitenruimte voorzien;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De terrassen zijn 3,7 m² groot < 4 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsstalplaats heeft een oppervlakte van 8 m² < 9 m²;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er zijn geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er wordt een zichtscherm op de derde verdieping voorzien op de scheidingsmuur ter hoogte van het terras. Daarnaast worden de scheimuur met de linker aanpalende ter hoogte van het hoofdvolume en de scheimuur met de rechter aanpalende ter hoogte van het dak boven niveau +1 niet voorzien van een opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het omenbaar domein:

De aansluitpunten van de RWA en de DWA liggen circa 0,73m uit elkaar ter hoogte van de rooilijn;

• artikel 43 Septische putten:
  De septische put moet een inhoud hebben van 2300 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 71 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Het opsplitsen van de eengezinswoning (met gelijkvloerse nevenfunctie) naar een meergezinswoning met drie kleine woonentiteiten is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Ook dit perceel in de diepte opsplitsen waardoor de mogelijke bruikbare open ruimte niet meer ten goede komt van deze grondgebonden eengezinswoning is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De voorgestelde perceeldiepte is tevens niet kenmerkend voor de percelen die niet dicht tegen de hoeken van het bouwblok zijn gelegen.

De voorgestelde bouwdieptes op de verdiepingen houden tevens geen rekening met een kwalitatieve aansluiting met de rechterbuur. Hierdoor komt ook de verblijfskwaliteit van deze aanpalende in het gedrang.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt namelijk onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m² verblijfsruimte) kan hoogstens een studio herbergen. De twee kleinste woonentiteiten beschikken hierdoor over een ondermaatse leefkwaliteit.

Visueel-vormelijke elementen

Het volume wordt visueel uitgewerkt als drie identieke lagen op een lager gelijkvloers. Dit is niet kenmerkend in een laat 19de eeuwse/ vroeg 20ste eeuwse wijk.

Kenmerkende in deze wijk zijn panden met een hoger gelijkvloers waarbij deze een hoogte heeft van circa 3m20.

Ook kenmerkend is een zekere ‘rijkheid’ aan materialen alsook uitstekende delen die voor een zekere detaillering zorgen, naast hun functie, zoals onder andere uitstekende raamdorpels in natuursteen of uitstekende kroonlijsten.

Deze worden niet voorzien.

Ook is de aanvraag onduidelijk welk gevelsteen parament juist wordt voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor deze nieuwbouw 6 afsluitbare fietsstalplaatsen ingetekend te worden. Er worden in dit project 6 fietshaken ingetekend. Tevens worden er in deze ruimte ook nog vuilbakken geplaatst. Dit is niet realistisch. Ten eerste zijn de meeste fietsen te zwaar om door een gemiddelde persoon omhoog aan een haak bevestigd te worden. Tevens is de ruimte te klein om ook nog eens vuilbakken te plaatsen. Op die manier is er ook geen mogelijkheid om de fietsen van de haak te halen op een normale manier. Fietsstalplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in de bouwcode

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten