2020_CBS_09915 - Omgevingsvergunning - OMV_2020056654. Korte Winkelstraat 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/1/2018: vergunning (20172416) voor het bouwen van 25 appartementen met handelsgelijkvloers en een ondergrondse parking na sloop van 3 woonhuizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          appartementsgebouw met 9 bouwlagen onder plat dak en een bouwhoogte van 28,35 meter;

-          zijde Korte Winkelstraat verminderd naar 6 bouwlagen en een bouwhoogte van 19,17 meter;

-          inkom appartementen langs de Korte Winkelstraat;

-          dubbel hoge handelsruimte op het gelijkvloers aan de kant van de Italiëlei;

-          fietsenberging voor 66 fietsen aan de zijde van de Korte Winkelstraat;

-          twee ondergrondse bouwlagen voor 11 nuttige parkeerplaatsen;

-          25 appartementen voorzien van terras;

-          gevelafwerking:

• blauwe hardstenen plint;
• beige natuursteen;
• glazen borstweringen;
• aluminium schrijnwerk;

-          groendaken.

Huidige toestand

-          sloop werd reeds uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          appartementsgebouw met 9 bouwlagen onder plat dak en een bouwhoogte van 28,35 meter;

-          zijde Korte Winkelstraat verminderd naar 6 bouwlagen en een bouwhoogte van 19,17 meter;

-          inkom appartementen langs de Italiëlei;

-          kantoor met mezzanine op de hoek;

-          kantoor op gelijkvloers langs de Korte Winkelstraat;

-          fietsenberging voor 66 fietsen aan de zijde van de Korte Winkelstraat;

-          twee ondergrondse bouwlagen voor 12 nuttige parkeerplaatsen;

-          25 appartementen voorzien van terras;

-          gevelafwerking:

• blauwe hardstenen plint;
• beige natuursteen;
• glazen borstweringen;
• aluminium schrijnwerk;

-          groendaken.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar kantoren;

-          wijzigen van de toegangsdeuren op de gelijkvloerse verdieping;

-          herindelen van de woongelegenheden op de zesde en achtste verdieping;

-          herindelen van het gelijkvloers;

-          wijzigen van de straatgevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: ondanks de nieuwbouw wordt geen 15% open ruimte voorzien op het perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24 Draairuimte: er is geen vrije en vlakke draairuimte achter de tweede glazen deur in de gemeenschappelijke inkomhal op het gelijkvloers.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: er werd geen 20% open ruimte voorzien op het perceel;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er zijn maar 66 fietsenstalplaatsen in plaats van 68. De voorziene fietsenstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode;
• Artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: het stooklokaal wordt in een garagebox voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
In de voorgaande aanvraag werd een PROJECT-MER-screeningsnota toegevoegd die aantoonde dat de mogelijke milieueffecten niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 16/05/2017. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een kantoorfunctie op het gelijkvloers en bijhorende mezzanine is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“Gunstig advies voor het wijzigen van een gelijkvloerse functie van handelsruimten naar twee kleine kantoorunits. Op deze locatie is detailhandel enkel als "verspreide bewinkeling" mogelijk, maar wordt zeker niet opgelegd. Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers ook kantoorruimte voorzien worden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het RUP Binnenstad schrijft voor dat bij nieuwbouw minstens 15 % open ruimte moet worden voorzien op het perceel. In artikel 27 van de bouwcode wordt ook bij een functiewijziging gevraagd om open ruimte te voorzien. Een afwijking op het voorzien van open ruimte is aanvaardbaar aangezien de aanvraag een hoekperceel betreft, met beperkte afmetingen voor het combineren van een levendige functie, kwalitatieve fietsenstalling, een toegang naar de ondergrondse parking en de gevraagde open ruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassingen aan de gevels beperken zich tot het verlagen van borstweringen en het wijzigen van vaste en opengaande ramen. Ze zijn aanvaardbaar aangezien ze een beperkte impact op het straatbeeld.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is groter dan 300 m² (ca. 321 m²) en een ingreep boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor de opmaak van een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Studiebureau Archeologie (ID 3373) en waarvan nadien akte werd genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 02/06/2017 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/3373). Het bijhorende programma van maatregelen schrijft een archeologische werfbegeleiding in de vorm van een opgraving voor, voor het gehele gebied. Aangezien de contouren van het projectgebied en de ingrepen niet veranderd zijn ten opzicht van de vergunde situatie, blijft dit programma van maatregelen en de verplichte uitvoering ervan, van kracht.

Dit zal opgenomen worden in de voorwaarden van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De herindeling van de appartementen op verdieping 6 en 8 komt de woonkwaliteit van deze units ten goede. De verhouding tussen beschikbare leefruimten en het aantal slaapkamers is voldoende ruim.

De nieuwe gemeenschappelijke inkomhal op het gelijkvloers heeft geen vrije en vlakke draairuimte achter de tweede glazen deur. Dit is een afwijking van artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. In voorwaarden zal worden opgenomen dat deze draaicirkel moet worden voorzien om de toegankelijkheid voor rolstoelen te garanderen.

De afdeling Milieu werd om advies gevraagd. Dit advies kan als volgt worden samengevat:

“De aanvraag betreft wijzigingen aan een reeds verleende stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van 25 appartementen met handelsgelijkvloers en een ondergrondse parking na sloop (20172416). Voor de realisatie van de twee ondergrondse niveaus werd er recent akte genomen van de melding (20202150).  De inhoud van deze aanvraag betreft het wijzigen van de functie van de gelijkvloerse ruimtes van detailhandel naar kantoor, het wijzigen van de toegangsdeuren op de gelijkvloerse verdieping, het wijzigen van het aantal woongelegenheden op de zesde en achtste verdieping en de herindeling van de gelijkvloerse ruimte. Voor de exploitatie van het gebouw (stookinstallatie, warmtepompen, airco,…) dient de exploitant na te gaan of een omgevingsmelding of –vergunning noodzakelijk is.”

Het advies van Waterlink is voorwaardelijk gunstig en zal worden toegevoegd bij de beslissing van de aanvraag. De voorwaarden maken integraal deel uit van de vergunning.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

In afwachting van eventuele aansluiting op een collectief warmtenetwerk van de stad, wordt het voorziene stooklokaal gebruikt als garagebox. Deze garagebox kan niet aanzien worden als een volwaardige parkeerplaats. Als gevolg van deze aanvraag zullen er te allen tijden 12 nuttige parkeerplaatsen moeten worden voorzien buiten deze in garagebox P3-BOX.

Fietsvoorzieningen

Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. In de vorige vergunning werd opgenomen dat de handelsruimte in de Korte Winkelstraat ook moest voorzien worden voor het stallen van fietsen waarbij aan volgende voorwaarden moest worden voldaan:

-          hanteren van de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode (bij een dubbel systeem moet de tussenafstand minimum 50 cm zijn);

-          minstens de helft van de fietsenstalplaatsen te  voorzien als gewone lage stallingen zodat alle fietsen hiervan gebruik kunnen maken.

De dienst Mobiliteit heeft hierover volgend advies uitgebracht:

“Voor het huidige programma moeten in totaal 68 fietsenstalplaatsen worden voorzien.

Voor de kantoren moeten 2 extra fietsenstallingen voorzien worden (135m² x 1,25/100m² = 1,6 afgerond 2).

Er wordt een fietsenstalling voor 66 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Hiervan zijn er 3 haken en 7 gewone enkele fietsenstallingen.

De overige 56 fietsenstallingen zijn een dubbel systeem.

Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbel systeem. Dit geldt zowel voor de stallingen bovenaan als onderaan (breed stuur, fietszakken, hoge kinderstoeltjes,…). Dit werd ook als voorwaarde opgelegd in de vorige vergunning.

De afstanden achter de dubbele fietsenstallingen zijn te klein om een fiets in- en uit de stalling te zetten. De fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.”

Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden herhaald worden dat minstens de helft van de 68 fietsenstallingen als gewone lage stallingen moet worden voorzien conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      68 fietsenstalplaatsen te voorzien op het gelijkvloers waarvan minstens de helft als gewone lage stallingen moet worden voorzien conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode;

3.      er moeten te allen tijden 12 nuttige autostaanplaatsen gerealiseerd worden;

4.      een vrije en vlakke draaicirkel te voorzien achter de tweede glazen deur in de gemeenschappelijke inkomhal conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

5.      de voorwaarden van Waterlink strikt toe te passen;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

7.      de bouwheer voert het Programma van Maatregelen uit zoals opgenomen in de bekrachtigde archeologienota, met name een archeologisch onderzoek (ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/3373);

8.      de bouwheer neemt voorafgaandelijk aan de start van de werken contact op met de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

9.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking is niet correct gebeurd. Er moet een nieuw openbaar onderzoek gehouden worden.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten