Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020093445 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA NILOFAR met als contactadres Henri Moermanslaan 7 te 1700 Dilbeek |
Ligging van het project: | Frankrijklei 47 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 8 sectie H nrs. 1212N5 en 1220F |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een handelspand tot revalidatiecentrum |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Frankrijklei 47:
- 29/08/1980: vergunning (18#82104) kofferzaal;
Quellinstraat 38:
- 09/12/2016: vergunning (20162095) voor de functiewijziging van verdieping 2 en 3 van wonen naar revalidatiecentrum;
- 08/04/2016: vergunning (201676) voor het verbouwen van een herenhuis tot een revalidatiecentrum.
Vergunde toestand en bestaande toestand
Frankrijklei 47:
- pand van 8 bouwlagen in gesloten bebouwing;
- bankkantoor op het gelijkvloers en in de kelder (leegstaand);
Quellinstraat 38:
- rijwoning bestaande uit 3 bouwlagen en een zadeldak;
- achterliggende binnentuin en koetshuis;
- revalidatiecentrum op alle verdiepingen.
Gewenste toestand
Frankrijklei 47:
- pand van 8 bouwlagen in gesloten bebouwing;
- revalidatiecentrum met kantoren op het gelijkvloers en in de kelder;
- verbinding op het gelijkvloers met Quellinstraat 38;
Quellinstraat 38:
- rijwoning bestaande uit 3 bouwlagen en een zadeldak;
- achterliggende binnentuin en koetshuis;
- revalidatiecentrum op alle verdiepingen.
Inhoud van de aanvraag
Frankrijklei 47:
- verbouwen van gelijkvloers en kelder voor een revalidatiecentrum voor neuromodulatie;
- voorzien van een patio van kelder tot gelijkvloers;
- voorzien doorgang naar het bestaande, achterliggende revalidatiecentrum Trainm;
- wijzigen voorgevel gelijkvloers.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 13 oktober 2020 | 6 november 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 13 oktober 2020 | 29 oktober 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 13 oktober 2020 | 26 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 13 oktober 2020 | 26 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 13 oktober 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
er worden geen bijkomende fietsenstalplaatsen voorzien;
er worden geen bijkomende autostalplaatsen voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een revalidatiecentrum is functioneel inpasbaar in de omgeving van de Frankrijklei. Het revalidatiecentrum in de Frankrijklei zal verbonden worden met het bestaande revalidatiecentrum in de Quellinstraat via de tussenliggende binnenkoer. De omgeving bestaat uit een mix van functies.
Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:
“Het pand is gelegen in de zone B2 volgens de Beleidsnota Detailhandel (kernwinkelgebied centrum Antwerpen); in deze zone is een mix van handel, reca en diensten (zoals ook een revalidatiecentrum) gunstig te beoordelen. Op deze manier wordt leegstand weggewerkt en verhoogt men de verblijfsduur van klanten in het kernwinkelgebied Centrum Antwerpen.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Ter verbetering van de lichttoetreding in het midden van het pand wordt een patio tot in de kelder voorzien. De kantoorruimten worden op het gelijkvloers rond deze patio geschikt zodat zij optimaal van de daglichttoetreding kunnen genieten. De individuele consultatieruimten zijn voorzien van minstens 1 wand in glas en een dakkoepel waardoor ook in deze ruimten voldoende daglicht wordt voorzien. Het voorstel is bijgevolg aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De aanpassingen aan de gevel in de Frankrijklei zijn niet storend in het straatbeeld en zijn afgestemd op de gevelgeleding van het bestaande pand. Het voorstel is aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op de plannen wordt vermeld dat de helling achter de inkomdeur maximum 12% zal zijn om een hoogteverschil van 8 cm te overbruggen. Conform de bepalingen van artikel 19 van de verordening toegankelijkheid mag het hellingspercentage maximaal 10% zijn. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.
Ter hoogte van deze helling ontbreekt ook een vrije en vlakke draairuimte conform artikel 24 van de verordening. Aangezien de deur automatisch opent, is aan afwijking aanvaardbaar.
Voor en achter de verbindingsdeur in de achtergevel, naar het pand in de Quellinstraat, ontbreekt deze vrije en vlakke draairuimte ook. Naast deze deur wordt ook geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm naast de krukzijde voorzien conform artikel 25. In voorwaarden zal worden opgelegd te voldoen aan voorgaande artikels of om ook een automatisch opengaande deur te voorzien.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de wijziging naar revalidatiecentrum. Het centrum is een uitbreiding bij het bestaande revalidatiecentrum in Quellinstraat 38, dat aan de achterkant van dit pand ligt. Het kantoor op het gelijkvloers en de kelderverdieping worden verbouwd tot revalidatiecentrum. De bovenliggende appartementen blijven ongewijzigd. Voor de bepaling van de parkeerbehoefte voor het revalidatiecentrum wordt de parkeernorm uit CROW voor een fysiotherapiepraktijk gehanteerd. De parkeernorm in sterk stedelijk gebied hiervoor is 1,25 parkeerplaatsen per 100m² bvo. De oppervlakte van de praktijkruimtes met bijhorende kantoren, wachtruimtes,… is 577m². 577m² x 1,25/100m² = 7,21, afgerond 7 De werkelijke parkeerbehoefte is 7.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De beschikbare gevelbreedte, naast de inkomhal van de appartementen, laat niet toe een om een garagepoort te voorzien zonder in te boeten op de zichtbaarheid van de dienstverlenende functie in het straatbeeld.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 7 – 0 = 7. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand is een kantoor op het gelijkvloers van +/-365m² Voor kantoren in de omgeving van Centraal Station wordt de parkeernorm van 0,6/100m² gehanteerd: 365m² x 0,6/100m² = 2,19, afgerond 2. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 7 – 2 = 5.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op 5 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Zoals opgenomen in het advies van de dienst mobiliteit moeten er voor het personeel voldoende fietsenstallingen voorzien worden conform artikel 29 van de bouwcode. Voor de 12 werknemers zijn dit minimum 4 fietsenstallingen, bovenop de vereiste stallingen voor het bestaande gebouw in de Quellinstraat.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. te voldoen aan volgende bepalingen van de verordening toegankelijkheid:
- artikel 19: de hellingsgraad van de helling achter de inkomdeur te beperken tot maximaal 10%;
- artikel 24: een vrije en vlakke draairuimte te voorzien voor en achter de verbindingsdeur naar de Quellinstraat ofwel een automatisch opengaande deur te voorzien;
- artikel 25: een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm te voorzien naast de krukzijde van de verbindingsdeur naar de Quellinstraat ofwel een automatisch opengaande deur te voorzien;
3. minstens 4 bijkomende overdekte fietsenstalplaatsen te voorzien voor het personeel conform artikel 29 van de bouwcode.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 september 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 13 oktober 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 december 2020 |
Verslag GOA | 26 november 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. te voldoen aan volgende bepalingen van de verordening toegankelijkheid:
- artikel 19: de hellingsgraad van de helling achter de inkomdeur te beperken tot maximaal 10%;
- artikel 24: een vrije en vlakke draairuimte te voorzien voor en achter de verbindingsdeur naar de Quellinstraat ofwel een automatisch opengaande deur te voorzien;
- artikel 25: een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm te voorzien naast de krukzijde van de verbindingsdeur naar de Quellinstraat ofwel een automatisch opengaande deur te voorzien;
3. minstens 4 bijkomende overdekte fietsenstalplaatsen te voorzien voor het personeel conform artikel 29 van de bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.