2020_CBS_09921 - Omgevingsvergunning - OMV_2020121522. Gitschotellei 84. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/08/2020: weigering (20201922) voor het bouwen van een bijkomende dakverdieping;

-          13/12/2019: voorwaardelijke vergunning (20193168) voor het bouwen van een bijkomende dakverdieping voor een nieuw appartement en het wijzigen van de functie van het gelijkvloers naar kantoor.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 appartementen en een gelijkvloers kantoor;
• 2 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 70m² (de tweede slaapkamer of bureau van beide appartementen werd uitgesloten van vergunning);

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak (de bijkomende dakverdieping werd uitgesloten van vergunning);

-          gevelafwerking: rijkelijk gedetailleerde voorgevel in rood-bruine baksteen en zandsteen met houten buitenschrijnwerk;

-          voorwaarden uit de vergunning van 13/12/2019:

• de brandvoorzorgmaatregelen na te leven;
• 1 afgesloten fietsstalplaats te voorzien voor personeel bij de kantoorfunctie;
• maximaal 1 fietsstalplaats te voorzien in de inkomhal;
• een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode;
• voldoen aan de Vlaamse Wooncode.

Huidige toestand

-          er werd nog geen start der werken gemeld voor de vergunning van 2019.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 appartementen en een gelijkvloers kantoor;
• de extra wooneenheid betreft een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 40m²;

-          bouwvolume: uitbreiding met een teruggetrokken daklaag;

-          gevelafwerking:

• dakverdieping afgewerkt in antracit kunstleien;
• nieuw aluminium buitenschrijnwerk voor de volledige voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          het optoppen met een extra dakverdieping;

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten met 1;

-          regulariseren van de bureauruimte op de eerste en tweede verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §2 de ramen op de nieuwe dakverdieping staan niet ingetekend als te openen;
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  §6 de toegang tot het dakterras staat niet eenduidig opgetekend;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de opgelegde voorwaarden bij de laatste vergunning met betrekking tot de fietsstalplaatsen werden niet vervuld;
  er wordt geen bijkomende fietsstalplaats voorzien voor de bijkomende studio;
• artikel 38 Groendaken:
  het nieuwe platte dak wordt niet als een groendak aangelegd;
• artikel 43 Septische put:
  als voorwaarde werd bij de laatste vergunning opgelegd een septische put te voorzien, deze wordt bij deze aanvraag echter ook niet opgetekend.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Het voorzien van een meergezinswoning met gelijkvloerse kantoorfunctie is inpasbaar in de Gitschotellei.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bebouwing in de onmiddellijke omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door drie bouwlagen met een plat dak. In dit deel van de Gitschotellei komen ook enkele gebouwen voor met vier bouwlagen en een plat dak. Ook het links aanpalende pand beschikt over vier bouwlagen.

De aanvraag betreft het uitbreiden van het pand met een daklaag (als een beperkt teruggetrokken verdieping) die hoger komt dan het bouwvolume van de linkerbuur. De daklaag wordt links voorzien tot een bouwdiepte van 12,53 meter, maar blijft rechts beperkt tot een bouwdiepte van 9 meter. Hierdoor wordt voldoende rekening gehouden met de optimale aansluiting bij de aanpalende bouwvolumes.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters van de leefruimte in verhouding staat met het aantal bewoners. Dit is niet het geval bij de woonentiteiten op de eerste en tweede verdieping. Door het verkleinen van de leefruimte én de leefruimte enkelzijdig te oriënteren wordt het wooncomfort van de appartementen op de eerste en tweede verdieping gehinderd.

Vooraan de daklaag wordt een perceelsbreed terras voorzien. Er wordt onvoldoende afstand tot de rechts aanpalende buur voorzien om privacy-conflicten te voorkomen én het is onvoldoende duidelijk hoe de borstwering van het terras voorzien wordt in functie van de bestaande voorgevel.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de cultuurhistorische waardevolle elementen in de voorgevel werd een advies van de stedelijke dienst monumentenzorg gevraagd. Volgende afweging wordt opgenomen in het advies: ‘Men wenst het pand te verbouwen en een teruggetrokken bouwlaag toe te voegen.  De teruggetrokken bouwlaag wordt voorzien op ongeveer 2 meter van de voorgevel en afgewerkt als daklaag met leien(volgens nota). Het gedeelte voor het nieuwe volume zal gebruikt worden als terras.

Het plan van de begane grond blijft ongewijzigd. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt enkel vervangen op de tweede verdieping door antraciet aluminium schrijnwerk, het overige schrijnwerk blijft ongewijzigd. Op het plan van de eerste en tweede verdieping wordt de kamerstructuur niet gerespecteerd achteraan.

Door het voorzien van een teruggetrokken bouwlaag is het volume slechts beperkt zichtbaar. Door het voorzien van een terras wordt de ruimte voor het volume ook in gebruik genomen. Het is niet duidelijk op basis van de plannen of er ook een borstwering geplaatst moet worden en hoe deze dan voorzien wordt. Het plaatsen van een borstwering is vanuit oogpunt monumentenzorg niet aanvaardbaar gelet op de impact op de voorgevel. Enkel het deel terras dat een voldoende hoge borstwering heeft door de bestaande voorgevel, kan in gebruik genomen worden als terras.

De kamerstructuur op verdieping 1 en 2 moet behouden blijven, de bureauruimte dient bijgevolg verkleind te worden.

Bijkomend is het niet wenselijk dat er verschillende types schrijnwerk worden voorzien in het pand. We gaan uit van een uniforme behandeling van het schrijnwerk om de eenheid in de voorgevel te bewaren.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt integraal bijgetreden bij het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg. De oorspronkelijke kamerstructuur moet maximaal behouden blijven, de impact op de voorgevel moet voldoende beperkt blijven en het schrijnwerk moet ingezet worden om de eenheid in de voorgevel te bewaren. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Er dienen voor de bijkomende studio minimaal 2 bijkomende fietsstalplaatsen voorzien te worden, conform artikel 29 van de bouwcode. Dit onverminderd met de voorwaarden uit de vorige vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het pand te voorzien conform de voorwaarden uit de vorige vergunning:

-          1 afgesloten fietsstalplaats te voorzien voor personeel bij de kantoorfunctie;

-          maximaal 1 fietsstalplaats te voorzien in de inkomhal

-          een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode;

3.      twee bijkomende fietsstalplaatsen te voorzien voor de nieuwe studio;

4.      de verblijfsruimte van de nieuwe studio te voorzien van te openen ramen, conform artikel 24 van de bouwcode;

5.      het dakterras van de nieuwe studio voldoende toegankelijk te voorzien, conform artikel 25 van de bouwcode en enkel het deel van het terras dat een voldoende hoge borstwering heeft door de bestaande voorgevel te voorzien als terras;

6.      het nieuwe platte dak te voorzien worden als groendak, conform artikel 28 van de bouwcode;

7.      het schrijnwerk op de tweede verdieping te voorzien in dezelfde kleur en hetzelfde uitzicht als het schrijnwerk op de eerste verdieping;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

9.      het voorzien van een aparte bureauruimte aan de leefruimte in appartement 1 en 2.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten