Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020124697 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw inge bortels met als contactadres Generaal Lemanstraat 112 te 2600 Antwerpen |
Ligging van het project: | Generaal Lemanstraat 112 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 23 sectie B nr. 436K13 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | toevoegen van handelsgelijkvloers aan eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/12/2003: vergunning (961#10410) voor het wijzigen van de gevel;
- 24/10/1972: vergunning (961#3408) voor gevelveranderingswerken;
- 22/12/1971: vergunning (961#3285) voor gevelveranderingswerken;
- 07/05/1937: vergunning (1275#4461) voor vitrine, raam, deur;
- 22/08/1908: vergunning (956#4467) voor het bouwen van een zolderverdieping.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand
- conform vergunde toestand afgezien van de gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- het omvormen van de handelsruimte tot een leefruimte bij de eengezinswoning;
- het regulariseren van de bestaande toestand van de gevelafwerking.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer | 22 oktober 2020 | 16 november 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 22 oktober 2020 | 3 november 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van artikel 27 dat stelt dat er bij een functiewijzing minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. Aangezien het hier om een kleiner hoekperceel gaat en de mogelijkheden tot ontpitting zeer beperkt zijn, kan er door middel van artikel 3 van de bouwcode een afwijking op dit artikel worden toegestaan.
Functionele inpasbaarheid
Het uitbreiden van de woonfunctie door het handel gelijkvloers bij de eengezinswoning te betrekken is functioneel inpasbaar. Dit wordt tevens bevestigd door de stedelijke Dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie:
“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige) handel naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is het behoud van een commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er op het gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het hoekpand wordt volledig omgevormd tot een eengezinswoning. Dit gebeurt binnen het bestaande volume. Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting blijvend inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De gevel werd in het verleden afgewerkt met verschillende materialen en kleurenpalet (gele en bruine geglazuurde tegels, licht beige geschilderde baksteen, grijze bepleistering daklaag kopse gevel, zwarte leien, ..) Tevens werden er rolkasten, reclamepanelen en een steigerdoek toegevoegd. De gevel wijkt hierdoor af van artikel 11 van de bouwcode dat stelt dat het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord moet zijn. Bijkomend blijkt uit het aangeleverde fotomateriaal dat het reclamepaneel op de kopse gevel wordt aangestraald zowel bovenaan als onderaan, dit wordt niet aangehaald in de nota of weergegeven op de plannen. Om de eenvormigheid van het gevelbeeld te herstellen worden de rolkasten, reclamepanelen en steigerdoek uitgesloten van vergunning (artikel 11 en 32 bouwcode). Indien er in de toekomst een gevelrenovatie gebeurt, wordt er aanbevolen om de verschillende gevelmaterialen en het schrijnwerk op elkaar af stemmen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Hoewel wonen op het gelijkvloers van een hoekpand zonder buitenruimte en direct grenzend aan twee straten niet als het meest kwalitatief wordt ervaren, vergroot de bewoonbare oppervlakte van de eengezinswoning. Hierdoor wordt er op het gelijkvloers ruimte gecreëerd voor het stallen van fietsen, een afzonderlijke berging en een leefruimte.
Er wordt opgemerkt dat de slaapkamer onder het dak op het hoogste punt geen minimale vrije hoogte heeft van 2,60 meter. dit is in strijd met artikel 21 van de bouwcode. In voorwaarde bij deze vergunning wordt opgenomen om de dakverdieping volledig als zolder te benutten. Bovendien is het niet duidelijk op de onderdakse slaapkamer over voldoende licht en verluchtingsmogelijkheden beschikt (artikel 24 bouwcode).
Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Het advies is voorwaardelijk gunstig:
“Het reclamebord dat tegen de gevel werd geplaatst is niet conform Koninklijk besluit van 1 december 1975 houdende algemeen reglement op de politie van het wegverkeer en van het gebruik van de openbare weg. Het is strijdig met Artikel 80 het aanbrengen van de verkeerstekens.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons bij voormeld advies.
De algemene voorwaarden maken integraal deel uit van deze vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De dakverdieping als zolder in te richten en al dusdanig te gebruiken;
2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
3. de bijzondere en de algemene voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer in bijlage strikt na te leven.
Uitsluitingen
4. de reclamepanelen, steigerdoeken, rolkasten.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 28 september 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 22 oktober 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 21 december 2020 |
Verslag GOA | 27 november 2020 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De dakverdieping als zolder in te richten en al dusdanig te gebruiken;
2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
3. de bijzondere en de algemene voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer in bijlage strikt na te leven.
Uitsluitingen
4. de reclamepanelen, steigerdoeken, rolkasten.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.