2020_CBS_09943 - Omgevingsvergunning - OMV_2020127893. Wolfbeemdstraat 16. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/05/1957: vergunning (238#9656) voor een huis met 2 verdiepen;

-          23/05/1977: vergunning (222#4611) voor verbouwingswerken;

-          21/04/2006: vergunning (3226#208) voor het aanleggen van een dakterras en terrasdeur;

-          21/08/2009: vergunning (20093275) voor het vervangen van een garagepoort door een deur en raam.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          een eengezinswoning met complementaire functie handel;

-          een hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers volledig bebouwd (winkel, overdekte koer, garage);

-          dakterras op de 1ste verdieping met groenstrook (over bijna de volledige oppervlakte van het perceel);

-          gevelmateriaal: rode ruwe gevelsteen, witte steen, houten schrijnwerk.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 2 woonentiteiten:

•  1 1 slaapkamerappartement;
•  1 2 slaapkamerappartement;

-          handel functie op het gelijkvloers;

-          een hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers volledig bebouwd (winkel slagerij, garage, achteraan een 2de winkelruimte in gebruik als schoonheidssalon = dienst verlening);

-          dakterras op de 1ste verdieping (enkel de oppervlakte van de onderliggende garage);

-          gevelmateriaal:

• gelijkvloerse gevel van het hoofdvolume in wit geschilderde parementsteen;
• gevel gelijkvloerse achterbouw en bovenliggende gevel in rode parementsteen;
• omkadering van het schrijnwerk in witte steen op de 1ste en 2de verdieping zijde voorgevel;
• donkergrijs schrijnwerk in kunststof.

-           

Gewenste toestand

-          Meergezinswoning met 3 woonentiteiten:

• 1 3 slaapkamerappartement;
• 2 2 slaapkamerappartementen;

-          gelijkvloers ontpit (= het ontpitte gedeelte was in de bestaande toestand in gebruik als schoonheidssalon)

-          dakterras op de 1ste verdieping (idem bestaande oppervlakte)

-          gevelmateriaal:

• gelijkvloerse gevel van het hoofdvolume in wit geschilderde parementsteen;
• gevel gelijkvloerse achterbouw in witte bepleistering;
• donkergrijs schrijnwerk in kunststof .

Inhoud van de aanvraag

-          Het wijzigen van de eengezinswoning met complementaire functie naar een meergezinswoning van 3 woonentiteiten;

-          Het slopen van een gedeelte van de gelijkvloerse achterbouw (ontpitten in functie van de tuin van het gelijkvloers appartement);

-          het aanpassen van de gelijkvloerse gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: bij een vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. Het appartement op de 2de verdieping beschikt niet over een buitenruimte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie wonen blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Het omvormen van de complementaire handel functie naar wonen wordt tevens gunstig geadviseerd door de Stedelijke Dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie.

De toegevoegde plannen ‘vergunde toestand’ geven een handel gelijkvloers weer met 2 woonentiteiten op de hoger gelegen verdiepingen. De stedelijke dienst Vermoeden van Vergunning deed onderzoek naar de geacht vergunde toestand van het aantal woonentiteiten. Het onderzoek wijst uit dat het pand een eengezinswoning is (complementaire functie handel).

De aanvraag omvat dus het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het gelijkvloers  wordt er achteraan het perceel een deel van de constructie gesloopt zodat het appartement op het gelijkvloers een tuin heeft die voldoende groot is (artikel 27 bouwcode). Voor het overige gebeuren er interne aanpassingen in functie van het omvormen van de eengezinswoning naar drie woonentiteiten. Het volume vermindert wat de schaal en het ruimtegebruik ten goede komt.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse gevel pui wordt aangepast aan de woonfunctie.

Zo zal onder andere de luifel van de handelsfunctie verdwijnen en worden de ramen aangepast. Ook zal de rode parementsteen  op het gelijkvloers (in het verleden reeds wit geschilderd) opnieuw in het wit worden geschilderd. De zij- en achtergevel van de achterbouw worden afgewerkt in een witte bepleistering. Buiten het vervangen van het schrijnwerk in donkergrijs kunststof blijft de overige gevel ongewijzigd. De gevelmaterialen zijn niet vreemd in de straat en zijn functioneel inpasbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er zijn 2 bijkomende appartementen, met 3 en met 2 slaapkamers. Er wordt er evenwel maar 1 vergund, met 2 slaapkamers. Bijgevolg is er een fietsparkeerbehoefte van 1 x (2+1) = 3 fietsparkeerplaatsen.

Er wordt in de tuin een berging voorzien voor 3 fietsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De eengezinswoning is groter dan 350 m² waardoor een opsplitsing in meerdere woonentiteiten mogelijk is. De vloeroppervlakte van het gelijkvloers 3 slaapkamerappartement is ruim en beschikt over een tuin waardoor dit een kwalitatieve woongelegenheid is. Tevens komt de planschikking (leefruimte vooraan, slaapkamers achteraan, ..) het gebruiksgenot ten goede.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor het appartement op de 1ste en 2de verdieping, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Bovendien beschikt het appartement op de 2de verdieping niet over een buitenruimte wat stedenbouwkundig onaanvaardbaar is (artikel 28 bouwcode).

Het samenvoegen van de 1ste en 2de verdieping tot een duplexappartement zou een oplossing kunnen bieden.

Als er nu een vergunning wordt verleend, wordt er geadviseerd om enkel een vergunning te verlenen voor het appartement op het gelijkvloers en de gevelwijzigingen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

3.      het appartement op de 1ste verdieping en het appartement op de 2de verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten