2020_CBS_09687 - Omgevingsvergunning - OMV_2020102320. Kapelsesteenweg 585. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/05/1958: toelating (802#7673) voor verbouwingswerken.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          een eengezinswoning met winkel op het gelijkvloers;

-          een halfopen bebouwing met 2 bouwlagen en een mansardedak;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt 8,20 meter;

-          bouwdiepte: circa 15 meter.

-          gevelafwerking:

• in plaketten en blauwe steen;
• metalen buitenschrijnwerk;
• vitrine vooraan, toegangsdeur winkel en woning in zijgevel;
• leien dak.

-          inrichting:

• achteraan de woning, tussen keuken en trap, is een kleine koer met toegang tot de tuin.

Huidige toestand

-          een eengezinswoning met horeca op het gelijkvloers;

-          gesloten bebouwing met 2 in hoogte sterk verminderde bouwlagen onder plat dak;

-          de woning heeft een bouwdiepte van 13,45 meter en de kroonlijsthoogte bedraagt 6,80 meter.

-          gevelafwerking:

• wit tot lichtgrijs metselwerk;
• buitenschrijnwerk in aluminium;
• toegangsdeur rechts van vitrine;
• de achtergevel is opgetrokken in rode gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel is uitgevoerd in wit geschilderd hout;

-          inrichting:

• een koer van 3,70 meter diepte op 6,60 meter breedte.

Gewenste toestand

-          kantoorruimte op gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          interne spiltrap achteraan links voor het kantoor;

-          een duplexappartement op tweede en derde verdieping;

-          met betrekking tot de wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 125 m².

-          een besloten bebouwing met drie bouwlagen onder zadeldak;

-          het gebouw heeft een bouwdiepte van 13,60 meter en een dakbasis van 9 meter;

-          de kroonlijsthoogte van het gebouw bedraagt 9,20 meter.

-          gevelafwerking:

• dubbelhoge glasgevel vooraan bij kantoorruimtes;
• witte crépi;
• donker aluminium buitenschrijnwerk.

-          inrichting:

• de bestaande koer blijft behouden;
• op de derde verdieping achteraan een terras van 11 vierkante meter.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse en eerste verdieping naar dienstverlening;

-          toevoegen van 2 bouwlagen aan het bestaand gebouw met daarin opnieuw een wooneenheid;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de verticale circulatie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

•  Artikel 18 – Algemene bepalingen: er is een onoverbrugd hoogteverschil van 10 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen;
•  Artikel 25 – Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: de nieuwe deur naar het kantoor beschikt niet over minimaal 50 cm naast de deurkruk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten: de plafondhoogte op de nieuw ontworpen eerste verdieping bedraagt slechts 2,55 meter, hetgeen minder is dan het vereiste minimum van 2,60 m en beduidend lager dan de maat in vergunde toestand, namelijk 3,20 m;
• Artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: in het gebouw is geen fietsenstalling voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van een aantal van de geldende voorschriften en voor een aantal daarvan zullen in het eindadvies voorwaarden opgenomen worden zodat bij vergunning na uitvoering het project alsnog zal voldoen aan betreffende artikels. Het betreft de afwijkingen op de verordening toegankelijkheid en het ontbreken van een fietsenberging. Er kan bijkomend ook worden afgeweken van de te beperkte plafondhoogte voor de 1ste verdieping, die slechts 5 cm bedraagt wat, aangezien het een bestaande toestand betreft, aanvaardbaar is. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding van het bestaande gebouw met handelsfunctie en woning naar kantoorruimte en woning. Dit is in overeenstemming met bestemmingsvoorschriften van het geldende Ruimtelijke Uitvoeringsplan op deze locatie.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De nieuwe volumetrie van het gebouw, 3 bouwlagen onder hellend dak, is qua gabarit alvast ingepast in zijn omgeving, alwaar meer van dergelijke gebouwen (qua typologie) voorkomen. Bovendien sluit zowel de geplande dakvorm (45°) als de bouwdiepte van de verschillende daklagen, ± 13,40 m voor de verdiepingen en 9 m voor de dakbasis, naadloos aan bij die van de aangrenzende bebouwing, waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik bijgevolg eenduidig gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, witte bepleistering, donkergrijze beplating en schrijnwerk en grijze leien, zijn aanvaardbaar voor dit type van bebouwing, in harmonie volgens de voorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan en visueel ingepast in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De woning, inclusief complementaire functies, omvat minder dan 350 m² bruto vloeroppervlakte, waardoor ze als een te behouden eengezinswoning beschouwd moet worden. Het door de aanvrager aangeleverde stavingsmateriaal toont onvoldoende aan dat dit geen eengezinswoning zou zijn of dat de woning reeds opgesplitst werd. Nadat hen om advies gevraagd werd, bevestigt onderzoek door de dienst Geacht Vergund dat het wel degelijk om een te behouden eengezinswoning gaat. Daarom kan ze niet opgesplitst worden in een handelsruimte en een appartement. Aan het college zal worden geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De dienst mobiliteit gaf ook advies omtrent de fietsenberging:

Voor het kantoor van 134m2 moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m2).

Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien op de koer achteraan. Maar om hier te geraken moet je met de fiets helemaal door het kantoor gaan. In de praktijk gaat dit niet altijd gebeuren, zeker niet bij regenweer. Wij kunnen deze stalplaatsen dus niet meetellen. 

Hierom zou bij vergunning  in voorwaarden opgenomen worden om een inpandige fietsenberging in het kantoor te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten