2020_CBS_09942 - Omgevingsvergunning - OMV_2020127108. Laarsebaan 333. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/07/1967 : vergunning (1974#9258) oprichten appartementsgebouw & garages.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          appartementsgebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloers ingericht als garage en de verdiepingen als wooneenheden.

Huidige toestand

-          appartementsgebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloers ingericht als garage en de verdiepingen als wooneenheden.

Gewenste toestand

-          omvormen van de achterste gedeelte van de garage tot studio met een netto-vloeroppervlakte van 42 m²;

-          de garage vooraan blijft behouden en wordt als autoparkeerplaats en fietsenberging gebruikt;

-          voorzien van een afvalberging in de inkomhal;

-          de verdiepingen blijven ongewijzigd;

-          voorgevel blijft ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een garage tot studio.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Kwade Velden, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 januari 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 5.1 en zone voor openbare wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling ME/1972/V/XII/125, goedgekeurd op 25 januari 1972, meer bepaald in lot(en) 65 en 65.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg en de verkavelingsvergunning

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 open ruimte: De voortuin wordt op het inplantingsplan volledig verhard opgetekend;
• 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen Er wordt geen aparte fietsenberging voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Garage achteraan wordt omgevormd tot studio. Het verminderen van bestaande  parkeerplaatsen is niet wenselijk.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Laarsebaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er is een verschil tussen de bijgevoegde foto’s en het inplantingsplan. Op de bijgevoegde foto’s is duidelijk de verharding en groenaanleg zichtbaar in de voortuin. Echter staat dit niet ingetekend op het inplantingsplan. Op het plan wordt de voortuin ingetekend als ‘voortuin’. Het behoud van de bestaande verharding en bestaande groenaanleg in de voortuin, zoals zichtbaar op de foto’s die deel uitmaken van deze aanvraag,  wordt meegenomen naar de voorwaarde.

Om het ruimtecomfort van een studio te bewaken is het belangrijk dat de beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner voldoende groot zijn. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de studio voldoende wooncomfort biedt voor 1 of 2 bewoners.

We stellen echter vast dat het supprimeren van de gemeenschappelijke garage een grote impact heeft op de woonkwaliteit van de bovenliggende appartementen, met name:

1. Zij hebben geen toegang meer naar de nu gemeenschappelijke tuin. Hierdoor wordt de beschikbare buitenruimte voor deze appartementen te klein. 
2. Zij hebben geen mogelijkheid meer tot het stallen van fietsen.

Het omvormen van de gemeenschappelijke garage naar een wooneenheid biedt ook geen meer waarde aan het straatbeeld door een verblijfsruimte aan de voorgevel te voorzien, waardoor een levendige plint ontstaat.

Aan deze laatste opmerking kan echter voorbij gegaan worden aangezien dit een behoud van de bestaande situatie betreft. 

Aan de eerste drie opmerkingen kan als volgt een oplossing geboden worden:

1. De terrassen van de appartementen op de verdiepingen kunnen inpandig uitgebreid worden tot ze voldoen aan de oppervlaktenormen van de bouwcode. Hierdoor worden de achterliggende slaapkamers evenwel te klein, waardoor het appartement slechts als éénslaapkamerappaertement kan beschouwd worden. Overigens bieden de appartementen op de verdiepingen, wegens een te beperkte netto vloeroppervlakte, ook niet voldoende leefkwaliteit voor een tweeslaapkamer appartement.
2. Door de bestaande oprit te benutten als autostalplaats kan de aangevraagde garage als fietsenberging voor alle appartementen bestemd worden.

Daarom zal dit in voorwaarden bij de vergunning opgelegd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd omwille van het niet voldoen aan de nodige fietsvoorziening.

Voor de bijkomende studio moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 wooneenheid met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden in de gang 2 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn, dat is hier niet het geval.

Kortom kan gesteld worden dat de voorgestelde fietsstalplaatsen onvoldoende gebruiksgemak garanderen. Hieraan kan echter een oplossing geboden worden zoals eerder in dit verslag aangegeven werd. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bestaande verharding en groenaanleg in de voortuin moet behouden worden, conform artikel 27 van de bouwcode;

3.      de terrassen van de appartementen op de verdiepingen moeten inpandig vergroot worden tot 4m² voor een éénslaapkamerappartement conform artikel 28 van de bouwcode;

4.      de inpandige garage moet herbestemd worden tot fietsenberging voor alle appartementen;

5.   de oprit moet bestemd worden als autostalplaats;

6.  de tweeslaapkamerappartementen op de verdiepingen kunnen slechts als éénslaapkamerappartement beschouwd worden;

7.     na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

8.    de fietsstalplaatsen in de garage en in de inkomhal worden uit de vergunning uitgesloten.

9.    het gebruik van de garage als autostalplaats wordt uitgesloten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.