2020_CBS_09939 - Omgevingsvergunning - OMV_2020122781. Bredabaan 504 - 506. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          4/09/2020: weigering (20202165) voor omvormen van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met vier wooneenheden en kantoorfunctie op de gelijkvloerse verdieping;

-          11/01/2008: vergunning (3184#807) voor het herinrichten van een bankkantoor;

-          08/10/1981: vergunning (1974#1863) voor de verbouwing van een bankkantoor.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          kantoorgebouw;

-          pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van circa 16 m;

-          bouwdiepte hoofdvolume van circa 13,5 m met op de benedenverdieping een getrapte bouwdiepte van circa 41 en 44 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in witte/beige natuursteen met reliëfdetaillering;
• grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met gelijkvloerse verdieping ingericht als kantoor:

• 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 84, 91 en 97 m² (tweemaal);
• kantoorfunctie met een netto vloeroppervlakte van circa 356 m²;

-          pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen en teruggetrokken daklaag;

-          bouwhoogte circa 17,4 m;

-          bouwdiepte conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• nieuwe teruggetrokken daklaag in beige gevelsteen met buitenschrijnwerk in grijs aluminium;
• afwerking overige verdiepingen ongewijzigd ten opzichte van vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de hoofdfunctie van het pand van kantoor naar wonen, waarbij de benedenverdieping zijn kantoorfunctie behoudt en de bovenliggende verdiepingen omgevormd worden naar vier zelfstandige wooneenheden (één per verdieping). Beide functies beschikken over een aparte toegang;

-          uitbreiden van het bouwvolume:

• toevoegen van een extra daklaag;
• uitbreiden van de verdiepingen  door het voorzien van een lift. De reeds aanwezige bouwdiepte op deze verdiepingen wijzigt niet;

-          voorzien van buitenruimte in de vorm van uitkragende terrassen;

-          doorvoeren van interne constructieve werken en het aanpassen van de openingen in de achtergevel;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          verwijderen van de vergunde gevelreclame.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 30:
  Het aangepast sanitair beschikt niet over een minimale afmeting van 1,70 op 2,25 m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Voor de bijkomende wooneenheden moeten autostalplaatsen worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Vorige aanvraag (dossier OMV_2020080683) werd voornamelijk geweigerd omwille van een conceptuele tekortkoming in verband met de plaatsing van de lift.

“De bouwaanvraag heeft één belangrijke conceptuele tekortkoming. In de aanvraag zit het plaatsen van een nieuwe lift vervat. Echter ontbreekt er onvoldoende informatie hoe deze wordt geplaatst. In de begeleidende nota wordt aangehaald dat ‘dit nog moeten worden besproken met de firma’.

De fundering en de uitloop van de liftschacht van de lift worden niet op plan opgetekend waardoor er geen degelijke beoordeling van de aanvraag kan worden opgemaakt.

De fundering komt in grondplan uit in de fietsenberging waardoor de fietsenberging verkleint en een herschikking van de fietsenberging is aangewezen. In snede is niet duidelijk of de uitloop voldoende hoog is en of er dus nog een bijkomend volume (technische ruimte) moet worden voorzien op het nieuwe dak. Door het ontbreken van deze informatie kan er geen degelijke ruimtelijke beoordeling worden.

Tevens is de plaatsing van de lift niet optimaal. De lift stopt op de verschillende tussenbordessen en niet rechtstreeks op de verdieping. De wooneenheden zijn dus niet rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de lift en er dienen nog altijd trappen genomen te worden. Het plaatsen van de lift biedt dus geen extra wooncomfort.

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.”

In de voorliggende aanvraag is deze conceptuele tekortkoming deels weggewerkt. De plaatsing van de lift is nu duidelijk op plan opgetekend. Het plan is herschikt zodat het conflict met de fietsenberging is opgelost.

Echter stopt de lift nog steeds op de tussenbordessen en niet rechtstreeks op de verdieping. Er dienen dus nog steeds trappen te worden genomen. Het plaatsen van de lift biedt dus nog steeds geen extra wooncomfort. Aangezien de aanvraag handelt over minder dan 6 wooneenheden is de verordening toegankelijkheid niet van toepassing en moet de lift niet rechtstreeks uitkomen op de verdiepingen. De plaatsing van de lift kan dus niet ongunstig worden beoordeeld, maar hij biedt niet het beoogde comfort.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. De bestaande functie van kantoren op de verdiepingen wordt gewijzigd naar wonen. De gelijkvloerse kantoorfunctie blijft behouden.

Aangezien de functiewijziging kleinschalig is en zich niet op een strategische kantoorlocatie bevindt kan de functiewijziging gunstig worden beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing op de Bredabaan variërend in het aantal bouwlagen (2 tot 4 bouwlagen met eventueel een teruggetrokken 5de bouwlaag). De aanvraag grenst aan de linkerzijde aan een pand bestaande uit 2 bouwlagen met een plat dak. De aanvraag grenst aan de rechterzijde aan een pand bestaande uit 5 bouwlagen met een plat dak.

De aanvraag bestaat uit 4 bouwlagen met een kroonlijst op circa 16 m. De kroonlijst komt overeen met de aanwezige kroonlijsten van de hogere bebouwing in de omgeving en komt circa 2 m hoger dan het plat dak van de aanvraag.

De aanvraag omvat het plaatsen van een 5de bouwlaag achter de bestaande kroonlijst. De hoogte van de aanvraag is 17,4 m. De extra bouwlaag is circa 1,4 m hoger dan de kroonlijst en nog steeds onder de bestaande teruggetrokken daklagen in de omgeving. De impact van de 5de bouwlaag is minimaal in de omgeving waardoor het gebouw in de bestaande straatwand uit zijn omgeving inpast. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Door de plaatsing van de liftkoker komt de bouwdiepte op de verdiepingen aan de linkerzijde tot circa 12 m diep. Deze bouwdiepte is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten – Visueel-vormelijke elementen

Ondanks dat het pand geen erfgoedstatuut heeft, is het beeld ondersteunend door opbouw, schaal en materialisatie. Wijzigingen of toevoegingen mogen geen afbreuk doen aan de beeldwaarde. In tegenstelling tot de weigering waar de materialisatie en invulling van de teruggetrokken daklaag uitgevoerd in leien en wit pvc-schrijnwerk afbreuk deed aan de onderbouw, sluit de  huidige materialisatie (beige steen en aluminium schrijnwerk) beter aan bij de (semi)natuurstenen voorgevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedenbouwkundige knelpunten, aangaande artikel 24, 34 en 38 van de bouwcode, in de weigering zijn allemaal weggewerkt.

Echter wijkt de aanvraag nog steeds af van artikel 30 van de verordening toegankelijkheid. Het aangepast sanitair beschikt niet over een minimale afmeting van 1,70 op 2,25 m. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Om het ruimtecomfort van een wooneenheid te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 nieuwe appartementen moeten er 12 fietsstalplaatsen voorzien worden:

4 appartementen met 2 slaapkamers  = 4 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 12

Er worden in de kelder 12 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot. De aanvraag voldoet aan artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het aangepast sanitair op de gelijkvloerse verdieping moet de minimale afmetingen van 1,70 op 2,25 m hebben, conform de verordening toegankelijkheid; 

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen; 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten