2020_CBS_03220 - Omgevingsvergunning - OMV_2020013247. Tweemontstraat 144. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/10/1990: vergunning (629#922) voor het oprichten van garageboxen en stapelplaatsen.

Vergunde toestand

-          14 garageboxen en 2 stapelplaatsen;

-          fitness center.

Huidige toestand

-          14 garageboxen en 2 stapelplaatsen;

-          het fitness center werd reeds gesloopt (zonder vergunning).

Gewenste toestand

-          verhuurbare units onder de vorm van containers bedoeld voor de stockage van huisraad voor en door particulieren;

-          31 gelijkvloerse en 28 gestapelde, stalen containers in een kobaltblauwe kleur;

-          de gestapelde containers zijn via een passerelle van vloerroosters met elkaar verbonden;

-          2 trappartijen als toegang tot de passerelle op de verdieping;

-          gedeelte van perceel gelegen in woongebied, ingericht als tuinzone van een nog te ontwikkelen woonproject.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van gebouwen en een deel van de garageboxen;

-          plaatsen van containers, passerelle en trappen;

-          inrichten van een tuinzone.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. De aanvraag is grotendeels gelegen in industriegebied. De industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven alsook bedrijven die een complementaire dienstverlenende functie vervullen aan de industriële of ambachtelijke bedrijven. De aanvraag beoogt de oprichting van verhuurbare units voor de stockage van huisraad voor en door particulieren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9 Hemelwaterput: gezien de oppervlakte van de werken zal moeten voorzien worden in de plaatsing van een hemelwaterput. De beschrijvende nota maakt melding van een hemelwaterput, op de plannen is deze echter nergens opgetekend;
• artikel 10 Infiltratievoorzieningen: gezien de oppervlakte van de werken zal moeten voorzien worden in de plaatsing van een infiltratievoorziening. Dit wordt niet voorzien in de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 38 Groendaken: volgens de beschrijvende nota worden de containers permanent geplaatst. De daken van de containers worden niet als een groendak aangelegd. De aanvraag dient te voldoen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gedeeltelijk gelegen binnen woongebied. De delen van het perceel die gelegen zijn in woongebied worden gereserveerd als tuinzone voor een later op te richten woonproject langs de Tweemontstraat. Dit deel van de aanvraag is functioneel verenigbaar met de bestemming woongebied.

De op te richten constructies uit de aanvraag zijn gelegen binnen industriegebied. De bedrijventerreinen aan beide zijden van het Albertkanaal vormen allen samen het tweede grootste bedrijventerrein in de provincie Antwerpen. Een bedrijventerrein langs een kanaal, vlak bij de stad is een enorme troef waar de ruimte optimaal moet ingezet worden voor watergebonden bedrijvigheid en activiteiten die deze vorm van bedrijvigheid ondersteunen. De provincie Antwerpen heeft een kaderplan uitgewerkt voor de bedrijvenzones langs het Albertkanaal. Voor de Kronenburgwijk ligt de nadruk op kleinschalige bedrijvigheid verweefbaar met stedelijk functies. De aanvraag voorziet in 59 containers die verhuurd worden aan particulieren voor de stockage van huisraad. Deze activiteiten vallen niet onder bedrijvigheid maar onder dienstverlening en zijn niet ondersteunend aan watergebonden bedrijvigheid. De aanvraag is bijgevolg niet functioneel verenigbaar met de bestemming industriegebied.

Gezien de ligging binnen industriegebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing | business en innovatie. Zij geven ongunstig advies:

“Het project is gelegen binnen het bedrijventerrein Albertkanaal zuid zoals voorzien in de beleidsnota industrie en maakt deel uit van het project Kanaalkant van de provincie Antwerpen.

In het voorgestelde project ontbreken 4 essentiële stukken voor een goede beoordeling:

1.      er is sprake van 90 voertuigen per maand. Maar onduidelijk hoe dit bepaald werd;

2.      het perceel grenst aan een laagdrempelig SEVESO bedrijf, nochtans is er geen enkel document opgenomen over de impact van het bedrijf op deze inrichting. Een toekomstig project met een woonfunctie is dan ook totaal uitgesloten;

3.      de voorgestelde functie voor het quasi permanent opslaan van huisraad is niet aangewezen. Dit kan zeer snel afglijden naar sluikstort, vandalisme, diefstal, … . Bovendien is er geen enkele controle of dit daadwerkelijk huisraad is. Het kunnen ook brandbare, bederfbare of gevaarlijke producten zijn;

4.      er is wel sprake van regenafvoer maar zelfs een kleine container van 6 m lang, vereist misschien enige verlichting. Ook dit is niet voorzien.”

Omwille van de functionele onverenigbaarheid met de bestemming industriegebied en de gebreken in het dossier zoals opgesomd in bovenstaand advies, dient de aanvraag te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het slopen van de twee bestaande stapelplaatsen en vijf van de veertien bestaande garageboxen. Het oorspronkelijke fitnesscenter werd reeds gesloopt. De vloerplaat blijft behouden en op de vrijgekomen ruimte worden 59 containers in vier rijen geplaatst, gedeeltelijk gestapeld. De gestapelde containers worden onderling verbonden met een passerelle in vloerroosters. Door de containers te stapelen wordt extra stockage ruimte gecreëerd zonder bijkomende grondoppervlakte in te nemen wat positief kan worden beoordeeld. De hoogte is verenigbaar met andere constructies in de omgeving binnen het industriegebied. De containers zijn bereikbaar vanaf een servitudeweg die eveneens een dieperliggend bedrijf bedient. De containers worden ingeplant op dezelfde bouwlijn als de bestaande stapelplaats waardoor de bestaande breedte van ca. 5 meter van de servitudeweg behouden blijft. Het advies van de brandweer geeft echter mee dat deze afstand niet voldoende is en minstens 6 meter dient te bedragen. Aan de noordzijde van het perceel blijven 9 bestaande en vergunde garageboxen behouden. Op de plaats van de te slopen stapelplaats worden 4 gestapelde containers voorzien. Deze garageboxen en containers zijn bereikbaar via een rijweg van 6 meter breed. Parallel aan deze constructies worden nog 3 rijen gestapelde containers voorzien. Deze containers worden zo opgesteld dat zij bereikbaar zijn via een eenrichtingsweg van 3,24 meter breed die op 2 punten (in/uit) aansluit op de servitudeweg. Het advies van de brandweer geeft mee dat de afstand van 3,24 meter niet voldoende is om de opstelling van de rijen containers als 2 aparte compartimenten te beschouwen. De afstand dient minstens 3,80 meter te bedragen.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit sluit hierbij aan. Dit advies stelt dat:“De ruimte die voorzien is tussen de containers is erg beperkt. Deze is slechts 3,24m. Als er een auto aan het laden en lossen is, kan je met andere woorden amper nog passeren tussen de wagen en de containers. Het is wenselijk om meer ruimte te voorzien tussen de rijen containers.”

In navolging van het ongunstige advies van de brandweer en het advies van Mobiliteit, waarbij gesteld wordt dat de containers te dicht tegen elkaar geplaatst worden, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Tussen het woongebied en het industriegebied wordt een groenzone als buffer voorzien. Dit wordt positief beoordeeld. De plannen en terreinprofielen geven echter geen inzicht in de manier hoe deze buffer zal worden ingericht. In de toelichtende nota wordt gesproken van een haag. Het is aan te bevelen om ook hoogstammen te voorzien in deze groenzone om de constructies in het industriegebied vanuit de woningen langs de Tweemontstraat aan het zicht te onttrekken.

Visueel-vormelijke elementen

De stalen containers worden voorzien in een kobaltblauwe kleur. Ze zijn visueel inpasbaar in de industriële omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

-          artikel 9 Hemelwaterput: gezien de oppervlakte van de werken zal moeten voorzien worden in de plaatsing van een hemelwaterput. Het wateradvies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen geeft echter aan dat van deze verplichting kan worden afgeweken aangezien het project geen nuttig herbruik kan maken van hemelwater;

-          artikel 10 Infiltratievoorzieningen: gezien de oppervlakte van de werken zal moeten voorzien worden in de plaatsing van een infiltratievoorziening. Dit wordt niet voorzien in de aanvraag. Het wateradvies van de Dienst Integraal Waterbeleid van de provincie Antwerpen geeft aan dat, aangezien kan afgeweken worden van de verplichting om een hemelwaterput te voorzien, zeker moet voorzien worden in een correct gedimensioneerde infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van ten minste 18,6m² en een infiltratievolume van ten minste 11.625 liter. De aanvraag voldoet hier niet aan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten