2020_CBS_03049 - Omgevingsvergunning - OMV_2020006558. Britselei 60. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/03/2017: weigering van vergunning (20162871) voor het bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden;

-          06/09/2017: vergunning (20171373) voor het bouwen van een meergezinswoning met 5 appartementen en een gelijkvloers kantoor na sloop;

-          09/05/2018: weigering van vergunning (2018389) voor het bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 5 wooneenheden:

• gelijkvloers: kantoorruimte met interne verbinding naar de bovenliggende wooneenheid;
• 1ste, 2de, 3de en 4de verdieping: telkens één 2-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 74m²;
• 5de en 6de verdieping: 3-slaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte 130,5m²;

-          7 bouwlagen met plat dak;

-          voorgevel afgewerkt met beige gevelsteen, plint in blauwe hardsteen, betonnen terrassen en antraciet buitenschrijnwerk in aluminium.

Huidige toestand

-          vergunning (20171373) in uitvoering;

-          gebouw van 3 bouwlagen in gesloten bebouwing onder een zadeldak (gebouw wordt afgebroken);

-          de benedenverdieping is ingericht als een private club;

-          de drie bovenliggende verdiepingen zijn telkens ingericht als appartement.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 wooneenheden:

• gelijkvloers: één 1-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 62m²;
• 1ste, 2de, 3de en 4de verdieping: telkens één 2-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 74m²;
• 5de en 6de verdieping: 3-slaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte 130,5m²;

-          7 bouwlagen met plat dak;

-          voorgevel afgewerkt met beige gevelsteen, plint in blauwe hardsteen, betonnen terrassen en antraciet buitenschrijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van gelijkvloerse kantoorruimte, intern verbonden met appartement op de 1ste verdieping,  naar wonen (zelfstandige wooneenheid).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 2: zone voor wonen - (wo2) en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft een functiewijziging waarbij de gelijkvloerse kantoorruimte omgevormd wordt tot een extra wooneenheid. De omvorming naar woonfunctie kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De vergunde meergezinswoning telt 5 appartementen op de verdiepingen en een kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping. Ondanks het feit dat de beoogde werken zich beperken binnen het bestaande en vergunde volume, wordt de densiteit van het project door de functiewijziging van kantoor naar wonen verhoogd waardoor de draagkracht naar de omgeving toe wordt overschreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op 17 maart 2017 werd de aanvraag voor het bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden geweigerd door het college (20162871) omwille van de draagkracht.  Het gelijkvloerse appartement en het appartement op de bovenste verdieping voorzagen in onvoldoende woonkwaliteit.

Een nieuwe aanvraag werd op 6 september 2017 (20171373) voorwaardelijk vergund. Omwille van de draagkracht dienden de twee studio’s op de 5de en 6de verdieping te worden samengevoegd tot één  ruimer duplex-appartement en de gelijkvloerse kantoorruimte en het appartement op de 1ste verdieping intern met elkaar verbonden te worden zodat de tuin toegankelijk werd voor het appartement op de 1ste verdieping. Dit resulteerde bijgevolg in een vergunning voor een meergezinsgebouw met 5 woningen en een gelijkvloerse kantoorruimte.

Op 9 mei 2018 werd een nieuwe aanvraag voor het bouwen van een meergezinswoning met 7 wooneenheden opnieuw geweigerd door het college (2018389) en dit opnieuw omwille van de draagkracht.  Deze aanvraag had nagenoeg exact dezelfde inrichting als in de weigering van 17 maart 2017 en hield geen rekening met de eerder opgelegde voorwaarden uit de vergunning van 6 september 2017.
 

In voorliggende aanvraag worden de appartementen op de 5de en 6de verdieping voorzien als een duplex-appartement zoals opgelegd in de voorwaarden van de vergunning van

6 september 2017.  Eveneens wordt de gelijkvloerse kantoorruimte omgevormd tot een 1-slaapkamerappartement. Het plan van de gelijkvloerse wooneenheid verschilt echter bijna niet van de geweigerde aanvragen van 17 maart 2017 en 9 mei 2018. Dit 1-slaapkamerappartement heeft dan wel een netto vloeroppervlakte van 62m², maar de planschikking leidt er toe dat er onvoldoende woonkwaliteit geboden wordt. Een groot deel van de oppervlakte wordt gewijd aan circulatieruimte en berging waardoor het leefgedeelte (living, eetkamer, keuken) slechts 24,75m² en de slaapkamer 16,30 is. Daarnaast is de slaapkamer langs een drukke gewestweg gelegen waardoor onvoldoende comfort en rust kan geboden worden.

Conform de beoordeling van voorgaande aanvragen is het niet wenselijk om een autonome (woon)functie op het gelijkvloers te voorzien. Om de woonkwaliteit van het gelijkvloers te optimaliseren en de draagkracht naar de omgeving te respecteren, wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat het gelijkvloers appartement en dat op de 1ste verdieping moeten worden samengevoegd tot één ruimer duplex-appartement, waarbij het gelijkvloers ingericht wordt met dagfuncties. Op die manier kan de tuin optimaal gebruikt worden en wordt er langs de straatzijde voldoende wooncomfort en een levendige plint voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wijzigt niet. De afwerking van de voorgevel met lichtkleurige gevelbepleistering op een plint in natuursteen en voorzien van antracietkleurig aluminium schrijnwerk is inpasbaar in het referentiebeeld van de Leien en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van de functiewijziging van kantoor naar wonen. Aangezien als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de appartementen op de gelijkvloerse en de 1ste verdieping dienen te worden omgevormd tot één duplex-appartement, is er geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden. De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen:

Voor het duplex-appartement op de gelijkvloerse en 1ste verdieping dienen voldoende fietsstalplaatsen voorzien te worden conform artikel 29 van de bouwcode.  De plannen voorzien reeds in 19 fietsstalplaatsen waarvan 13 plaatsen voorbehouden zijn voor de 4 bovenste appartementen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de appartementen op de gelijkvloerse en 1ste verdieping samen te voegen tot één appartement, waarbij het gelijkvloers ingericht wordt met dagfuncties;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.