2020_CBS_03230 - Omgevingsvergunning - OMV_2019125886. Bredabaan 400. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/08/2019: weigering (20191748) voor het verbouwen van winkel met woning naar winkel en 2 studio's;

-          8/9/2016: vergunning (2016899) voor het verbouwen van een winkel met woning naar een winkel en twee appartementen;

-          23/11/2000: vergunning (103#8039) voor het vernieuwen van vitrine en inkom.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          winkelhuis van 2 bouwlagen onder schuin dak;

-          de winkelpui bestaat uit een vast glaspaneel aan weerskanten van een inspringende dubbele deur.

Huidige toestand

-          winkelhuis van 2 bouwlagen onder schuin dak;

-          gelijkvloerse verdieping is volledig dicht gebouwd op kleine koer van 1,80 m op 2,60 m na;

-          gevel wit gepleisterd onder roodbruin pannendak.

Gewenste toestand

-          winkel met 2 woongelegenheden op de verdiepingen;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          open koer mee opgenomen in de gelijkvloerse winkel en herinrichting van deze winkel;

-          inspringende gelijkvloerse glazen gevel;

-          nieuwe trap;

-          uitbreiding op eerste en tweede verdieping tot een bouwdiepte van circa 11,5 m met een uitkragend terras tot 12,9 m;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 2. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 41 m².

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          uitbreiden van het volume op de eerste en tweede verdieping;

-          toevoegen van een verdieping en wijzigen van de dakvorm van schuin naar plat dak;

-          wijzigen van de verticale circulatie;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 19: Hellingen: om de 15 cm tussen straatniveau en vloerpeil binnen te overbruggen mag het hellingspercentage maximaal 8,3 procent bedragen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er ontbreekt een plaats voor het bijkomende appartement.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het aanbieden van een meergezinswoning in woongebied.

Het herinrichten en behoud van een gelijkvloers winkelruimte aan de Bredabaan, gelegen in afgebakend kernwinkelgebied kan gunstig worden beoordeeld. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de Bredabaan.

Woninggrootte

Net als in de weigering voor het verbouwen van winkel met woning naar winkel en 2 studio's van 14/08/2019 (dossiernummer OMV_2019071981) wordt de volgende motivatie van het college behouden: “De stad telt heel wat eengezinswoningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. In dit geval wordt een eengezinswoning met nevenfunctie winkel (ca. 40 m²) opgedeeld. De winkel is intern verbonden met de woning, zodat dit als een te beschermen eengezinswoning moet worden beschouwd. De gecreëerde studio’s zijn overigens veel te klein, zodat een opdeling van de woning hier niet te verantwoorden is.”

In de voorliggende aanvraag wordt het pand achteraan uitgebreid op de eerste en tweede verdieping waardoor de wooneenheden worden vergroot. Echter staat het aantal slaapkamers nog steeds niet in verhouding met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (circa 41 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het aanbieden van 1 handelszaak en 2 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies voorgelegd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. De dienst adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Voorwaardelijk gunstig advies voor het herinrichten van een pand met commercieel gelijkvloers gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Merksem.

De aanvraag voorziet in het behoud van de commerciële ruimte, wat gunstig is te beoordelen gelet op de locatie in dit kernwinkelgebied waar clustering van handelsruimte wordt beoogd.

Met de herinrichting van het commercieel gelijkvloers, wenst de aanvrager ook de etalage van het handelspand niet tot vooraan aan de straatkant te brengen, maar achterliggend te voorzien. Dit kan een negatieve impact hebben op de kwaliteit en de uitstraling van het winkelaanbod in dit gebied. De ruimte die er tussen de straat en de etalage dan ontstaat heeft immers een onduidelijke bestemming en invulling. Om bovendien het contact tussen de handelszaak en het bezoekend publiek optimaal te houden, is het essentieel de etalage aan de straatzijde te voorzien.

Voorwaarden: Gelet op de locatie in het kernwinkelgebied, is het essentieel om de etalage van de handelszaak aan de straatzijde te voorzien.”

Net zoals vorige aanvraag behoudt de voorliggende aanvraag de gelijkvloerse winkelruimte. De ruimte aan de voorzijde wordt nog steeds deels gebruikt als toegang/ fietsstalplaats voor de wooneenheden en deels voor de winkel. Het gemengd gebruik van een ruimte als winkel overdag en toegang tot de appartementen 's avonds, kan moeilijk kwalitatief worden ingericht.

De aanvraag wijkt af van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Om de 15 cm tussen straatniveau en vloerpeil binnen te overbruggen mag het hellingspercentage maximaal 8,3 procent bedragen. De aanvraag voldoet hier niet aan.

Veiligheid in het algemeen

Idem als vorig dossier heeft de voorliggende aanvraag opnieuw een ongunstig advies van de brandweer gekregen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing variërend in het aantal bouwlagen (2 tot 6 bouwlagen) en dakvormen (plat of hellend dak).

De aanvraag grenst aan de linkerzijde aan een pand bestaande uit 6 bouwlagen met een plat dak. De gelijkvloerse verdieping is volledig volgebouwd. De overige verdiepingen hebben een bouwdiepte van circa 18 m.

De aanvraag grenst aan de rechterzijde aan een pand bestaande uit 3 bouwlagen met een plat dak. De bouwdiepte van dit pand bedraagt op de gelijkvloerse verdieping circa 17,5 m en op de eerste en tweede verdieping circa 8 m.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt het pand uitgebreid tot de volledige perceelsdiepte. Aangezien het pand in kernwinkelgebied ligt, is deze bouwdiepte aanvaardbaar.

Op de eerste verdieping wordt de woning uitgebreid tot ca. 11,5 m. Achteraan wordt nog een uitkragend terras voorzien tot 12,9 m.

Het zadeldak van de tweede verdieping wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag en afgewerkt met een plat dak. De bouwdiepte komt overeen met deze van de eerste verdieping. 

Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande winkelpui in natuursteen blijft behouden en wordt niet gewijzigd. De gevelverdeling (3 bestaande raamopeningen) van de eerste verdieping blijft eveneens behouden. Echter worden er op de tweede verdieping nieuwe raamopeningen toegevoegd die niet in verhouding staan tot de onderbouw. Naar harmonie moet de verdeling van de eerste verdieping worden herhaald.

De verdiepingen worden afgewerkt in pleisterwerk. De kleur is niet meegedeeld maar dit moet conform artikel 11 van de bouwcode een lichte kleur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Er worden twee 1-slaapkamerappartementen voorzien. De fietsparkeerbehoefte bedraagt dus 4.

Er wordt ruimte voorzien op het gelijkvloers voor 3 fietsen. Daarnaast is er een inham voor de winkel waar nog fietsen geplaatst kunnen worden, weliswaar niet afgesloten. De vierde fietsstalplaats moet ook intern worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten